Guarantor's Claim for Real Estate Payment Subject to Two-Year Consumer Limitation Period

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 1

SA9

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 15 mai 2024

Rejet

Mme CHAMPALAUNE, président

Arrêt n° 218 FS-D

Pourvoi n° K 22-22.890

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 15 MAI 2024

1°/ la société Banque européenne du crédit mutuel, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ la société Crédit mutuel stéphanois, société coopérative de crédit, dont le siège est [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° K 22-22.890 contre l'arrêt rendu le 14 septembre 2022 par la cour d'appel de Lyon (8e chambre), dans le litige les opposant à M. [W] [Z], domicilié [Adresse 3], défendeur à la cassation.

Les demandresse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boucard-Maman, avocat des sociétés Banque européenne du crédit mutuel et Crédit mutuel stéphanois, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. [Z], et l'avis de Mme Cazaux-Charles, avocat général, après débats en l'audience publique du 12 mars 2024 où étaient présents Mme Champalaune, président, Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Guihal, conseiller doyen, MM. Hascher, Bruyère, Ancel, Mmes Peyregne-Wable, Treard, conseillers, Mme Kloda, conseiller référendaire, Mme Cazaux-Charles, avocat général, et Mme Vignes, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 14 septembre 2022), au cours de l'année 2014, la société « Les terrasses du parc des Feuillantines » (la société TPF) a entrepris la construction de logements destinés à être vendus en l'état futur d'achèvement.

2. Par acte du 25 juin 2014, la société Banque européenne du crédit mutuel (la société BECM) a consenti à la société TPF une garantie financière d'achèvement de l'immeuble en se portant caution solidaire avec elle des sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Le 26 juin 2014, la société BECM a également consenti à la société TPF un crédit destiné au financement de l'ensemble immobilier. Les deux actes stipulaient, comme condition déterminante et essentielle de l'engagement du prêteur de délivrer la garantie, que figure dans les contrats de vente, l'obligation pour l'acquéreur de verser les acomptes sur le prix de vente sur un compte spécial, tout autre paiement n'étant pas libératoire.

3. Par acte notarié du 31 juillet 2014, la société TPF a vendu à M. [Z] (l'acquéreur) en l'état futur d'achèvement, des lots de l'ensemble immobilier. Cet acte comportait l'engagement de l'acquéreur de payer les fractions exigibles du prix de vente entre les mains de la partie venderesse, au moyen d'un chèque libellé à l'ordre de la société BECM ou au moyen d'un virement effectué au crédit du compte de la société TPF ouvert dans les livres de la société BECM.

4. La livraison est intervenue le 10 juillet 2015.

5. Par jugement du 9 décembre 2015, la société TPF a été placée en liquidation judiciaire.

6. Le 30 août 2017, la société BECM a assigné en paiement du solde du prix de vente l'acquéreur. Celui-ci a appelé en la cause la société Crédit mutuel stéphanois dont la société BECM est une filiale. Il a invoqué la prescription de l'action en paiement en application de l'article L. 137-2, devenu L. 218-2 du code de la consommation.

Examen des moyens

Sur le second moyen

7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui est manifestement irrecevable.

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

8. La société BECM fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable comme prescrite son action en paiement formée à l'encontre de l'acquéreur, alors « l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ; que ce délai ne s'applique qu'aux biens et services fournis par le professionnel en vertu d'un contrat le liant au consommateur ; que le garant financier d'achèvement est contractuellement lié au vendeur, et non à l'acquéreur, et ce même lorsque l'acquéreur a pris l'engagement, par une stipulation pour autrui contenue dans l'acte d'acquisition, de payer le prix de vente entre les mains du garant ; qu'il s'en évince que ne relève pas du délai biennal l'action en paiement introduite par le garant contre l'acquéreur sur le fondement d'une telle stipulation pour autrui ; que pour dire irrecevable la demande en paiement de la BECM, garant d'achèvement, contre l'acquéreur de l'immeuble, la cour d'appel a jugé que le délai biennal de prescription des actions des professionnels pour les biens et services qu'ils fournissent aux consommateurs s'appliquait à la demande en paiement du prix de la vente en l'état futur d'achèvement à la suite d'impayés, car la BECM, en sa qualité de professionnel, avait pris l'engagement de fournir, à certaines conditions, une garantie financière d'achèvement sans que l'immeuble soit destiné à une activité professionnelle, le délai biennal s'appliquant aux services de toute nature fournis à des consommateurs ; qu'en statuant ainsi, tout en relevant que la BECM sollicitait en tant que garant d'achèvement le paiement à raison d'une stipulation pour autrui contenue dans l'acte d'acquisition, par laquelle l'acquéreur s'engageait auprès du vendeur à verser le prix de vente entre les mains de la BECM, faisant ainsi ressortir l'absence de lien contractuel entre la BECM et l'acquéreur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l'article L. 218-2 du code de la consommation, par fausse application, et l'article 2224 du code civil, par refus d'application. »

Réponse de la Cour

9. Aux termes de l'article L. 137-2, devenu L. 218-2 du code de la consommation, l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

10. Selon l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2016-359 du 25 mars 2016, la garantie d'achèvement donnée par les établissements mentionnés à l'article R. 261-17 peut prendre la forme d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.

11. Ayant constaté que la société BECM avait accordé une garantie d'achèvement sous cette forme aux termes d'une stipulation pour autrui insérée au contrat conclu entre le vendeur et le garant d'achèvement, et que cette garantie n'avait été consentie qu'à la condition que, par une autre stipulation insérée dans le contrat de vente, les acquéreurs s'engageraient à payer au garant les fractions du prix de vente, faisant ainsi ressortir l'existence d'une relation tripartite acceptée par toutes les parties, la cour d'appel, qui en a déduit que l'action en paiement du solde du prix de vente de l'immeuble introduite par la société BECM en tant que garante d'achèvement l'avait été en sa qualité de professionnel ayant accordé un service financier à un consommateur, a exactement décidé que cette action était soumise au délai biennal de prescription.

12. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Banque européenne du crédit mutuel aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Banque européenne du crédit mutuel et la société Crédit mutuel stéphanois, rejette la demande formée par M. [Z] contre la société Crédit mutuel stéphanois et condamne la société Banque européenne du crédit mutuel à payer à M. [Z] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mai deux mille vingt-quatre.