Purchasers v. Real Estate Company: Hidden Defects in Property Sale

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 2 mai 2024

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 221 F-D

Pourvoi n° Y 23-10.831

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 2 MAI 2024

La société La Persévérance, société civile, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Y 23-10.831 contre l'arrêt rendu le 28 octobre 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [B] [H],

2°/ à M. [N] [L],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société La Persévérance, de la SCP Gury & Maitre, avocat de Mme [H] et de M. [L], après débats en l'audience publique du 12 mars 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 octobre 2022), par acte notarié du 18 mars 2015, la société civile La Persévérance (le vendeur) a vendu à M. [L] et à Mme [H] (les acquéreurs) une maison d'habitation au prix de 187 000 euros.

2. Dénonçant une humidité excessive dans cet immeuble, les acquéreurs ont, par acte du 17 août 2018, assigné le vendeur, notamment en résolution de la vente pour vice caché.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. Le vendeur fait grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente et de le condamner à payer diverses sommes aux acquéreurs, alors :

« 1°/ que le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur une expertise non contradictoire qui n'est corroborée par aucun autre élément de preuve ; que pour retenir l'existence d'un vice antérieur à la vente constitué par l'importance de l'humidité rendant le bien impropre à l'usage auquel il était destiné et prononcer en conséquence la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, la cour d'appel s'est exclusivement fondée sur l'expertise non contradictoire du 2 décembre 2013 ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile ;

2°/ que la SC La Persévérance versait aux débats le compte-rendu n° 1 de la première réunion d'expertise établi le 9 juin 2022 par l'expert judiciaire désigné par une ordonnance de référé du 8 décembre 2021 ; qu'aux termes de son compte-rendu, l'expert judiciaire concluait, p. 5 : « En synthèse : au regard des constatations qui ont été effectuées à ce jour dans les volumes situés en rez-de-chaussée, au sous-sol dans la cave et en extérieur, il n'est pas constaté d'impropriété à destination de cet immeuble » ; qu'en énonçant que « les moyens soutenus en appel relatifs à l'action fondée sur la garantie des vices cachés ne [faisaient] que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connus et auxquels il a répondu (?) sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation », sans tenir aucun compte de cette nouvelle pièce déterminante, la cour d'appel a méconnu les exigence de l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que les juges ont l'interdiction de dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, le rapport d'expertise de M. [S] du 2 décembre 2013 mentionne des taux d'humidité « excessive » à 1,6%, 1,8%, 2%, 2,2%, 2,3% 1,5% et 3% ; qu'en affirmant, pour en déduire que le bien était impropre à l'usage auquel il était destiné, que « l'indication de taux tel que 1.6% [correspond] à 16% et non 1,6% comme le prétend la SC La Persévérance », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du rapport du 2 décembre 2013 ;

4°/ que la garantie est écartée si le trouble provient d'une mauvaise utilisation de la chose, sans que celle-ci présente un défaut ; que la SC La Persévérance faisait valoir dans ses conclusions que l'humidité était liée à l'enlèvement par les consorts [L] et [H] de la dalle béton du sous-sol servant de barrière d'étanchéité et protégeant l'habitation contre l'humidité provenant du terrain sur lequel elle a été édifiée ; qu'en s'abstenant de rechercher si le vice n'était pas lié aux travaux réalisés par les acheteurs de sorte qu'il n'était pas inhérent à l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil. »

Réponse de la Cour

4. La cour d'appel a retenu, par motifs adoptés, qu'il résultait du rapport de visite technique établi le 5 décembre 2013 par M. [S], du procès-verbal de constat d'huissier du 16 décembre 2013, du rappel des faits et moyens repris dans le jugement de la juridiction de proximité de Meaux du 7 avril 2015 et du rapport d'expertise non judiciaire de M. [O] du 29 décembre 2017 que l'immeuble acquis présentait une humidité excessive, notamment au sous-sol, avec présence de salpêtre nocif pour la santé, et que la justification d'un vice caché, antérieur à la vente et rendant le bien impropre à son usage normal, était rapportée par les acquéreurs.

5. Elle a relevé, par motifs propres, sans être tenue de s'expliquer sur les pièces qu'elle décidait d'écarter, que les moyens soutenus devant elle par le vendeur ne faisaient que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges avaient connus et auxquels il avait été exactement répondu, y ajoutant que les manifestations diverses de cette humidité excessive ressortaient de mesures en pourcentage reprises au rapport de visite technique du 5 décembre 2013 et exprimées en nombres décimaux transcrits avec un point et non une virgule, le phénomène d'humidité ressortant en outre de nombreuses attestations versées aux débats.

6. Ayant procédé à la recherche prétendument omise relative aux travaux réalisés par les acquéreurs sur la dalle de béton du sous-sol, elle a exactement déduit de l'ensemble de ces éléments, tous soumis à la discussion des parties, sans se fonder sur le seul rapport d'expertise non judiciaire, ni dénaturer le compte-rendu de l'expert judiciaire du 9 juin 2022 dont l'ambiguïté justifiait l'interprétation, ni violer le principe de la contradiction, que la garantie du vendeur était engagée.

7. La cour d'appel a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile La Persévérance aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile La Persévérance et la condamne à payer à M. [L] et Mme [H] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mai deux mille vingt-quatre.