Ownership Dispute Over Courtyard Extension
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case involved a dispute over the ownership of a two-level extension built on a courtyard separating two lots created by a 1992 property division: one lot comprising the ground-floor commercial space (donated to one party) and the other comprising the entire first floor (jointly owned by the appellants). The appellants argued that the initial donation deed, which explicitly granted them the entire first floor with independent exterior staircase access, constituted proof contrary to the civil code presumption that the owner of the soil owns the structure built above, especially since the original owner knew about and authorized the extension. The Court of Cassation rejected the appeal, finding that the Court of Appeal had legally justified its decision by interpreting the donation deed to cover only the structure existing at the time of the deed, thereby upholding the ground floor owner's claim to the extension built on the courtyard, and further confirmed that the exterior staircase was a common part of the property subject to condominium rules.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 552 du code civil, article 12 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile; Ownership Dispute Over Courtyard Extension: The appellants argued that the initial donation deed, which explicitly granted them the entire first floor with independent exterior staircase access, constituted proof contrary to the civil code presumption that the owner of the soil owns the structure built above, especially since the original owner knew about and authorized the extension. The Court of Cassation rejected the appeal, finding that the Court of Appeal had legally justified its decision by interpreting the donation deed to cover only the structure existing at the time of the deed, thereby upholding the ground floor owner's claim to the extension built on the courtyard, and further confirmed that the exterior staircase was a common part of the property subject to condominium rules.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IAJurisprudence citée
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was the substantive legal ground challenged by the first ground of appeal concerning the ownership presumption, which the Court implicitly confirmed by rejecting the argument.
This article was cited in the second ground of appeal concerning the obligation to specify the legal basis for the order to hand over keys.
This article was applied to reject the requests for costs made by the defendants.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 25 avril 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 213 F-D
Pourvoi n° H 21-16.443
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 AVRIL 2024
1°/ M. [F] [J]-[U], domicilié [Adresse 2],
2°/ Mme [C] [J], domiciliée [Adresse 1],
3°/ Mme [X] [J], domiciliée [Adresse 2],
ont formé le pourvoi n° H 21-16.443 contre l'arrêt rendu le 11 mars 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [L] [S], domicilié [Adresse 3],
2°/ à Mme [R] [J], domiciliée [Adresse 4],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de Mmes [X] et [C] [J] et de M. [J]-[U], de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de M. [S] et de Mme [R] [J], après débats en l'audience publique du 5 mars 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 mars 2021), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 12 mars 2020, pourvoi n° 18-24.938), par acte du 25 novembre 1992, [P] [U]-[B] a divisé un bien immobilier constitué de deux bâtiments séparés par une petite cour, dont elle était propriétaire, et donné le lot n° 1, constitué de la totalité du rez-de-chaussée à usage commercial, à Mme [R] [J] et les autres lots, dont le lot n° 2, constitué de la totalité du premier étage avec accès indépendant par escalier extérieur, indivisément pour moitié à Mmes [X] et [C] [J].
2. A partir de décembre 1992, Mme [R] [J] et M. [S], preneur à bail du local à usage commercial, ont édifié, sur la cour, une construction de deux niveaux communiquant au rez-de-chaussée avec le local commercial et joignant au premier étage la propriété de Mmes [X] et [C] [J].
3. Se prévalant d'une violation de leur droit de propriété et d'un préjudice commercial, Mme [R] [J] et M. [S] ont assigné Mmes [X] et [C] [J] et M. [J]-[U], fils de la première, en revendication de la propriété de l'extension du premier étage, expulsion, remise en état et versement de dommages-intérêts.
Examen du moyen
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. Mmes [X] et [C] [J] et M. [J]-[U] font grief à l'arrêt de faire droit à la revendication par Mme [R] [J] de la propriété de l'intégralité de la construction édifiée sur la petite place, de les condamner solidairement à restituer à Mme [R] [J] le premier étage construit sur l'extension de la placette et lui remettre les clefs des serrures de cette extension et du portail d'accès à l'escalier extérieur, d'ordonner leur expulsion, et de les condamner à payer à Mme [R] [J] une indemnité, alors « que la présomption de propriété du dessus au profit du propriétaire du sol peut être combattue par la preuve contraire résultant d'un titre ; qu'en retenant que Mme [R] [J] est seule propriétaire de l'intégralité de la construction édifiée sur la petite place, comprenant l'extension du rez-de-chaussée et du premier étage situé au-dessus, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'acte de donation du 25 novembre 1992 ne constituait pas un titre établissant la preuve contraire dès lors que la donatrice avait, à la date de l'acte, une parfaite connaissance des travaux d'extension du premier étage, qu'elle avait autorisés préalablement par acte sous-seing privé du 11 mars 1992, et qu'elle avait, dans ces conditions, tenu à préciser que le premier étage serait néanmoins donné à Mmes [C] et [X] [J] « en totalité », avec l'accès unique et indépendant de l'immeuble par escalier extérieur depuis la voie publique au premier étage, privant donc Mme [R] [J] d'un accès de jure et de facto au premier étage, circonstances de nature à combattre la présomption de propriété de Mme [R] [J] par un titre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 552 du code civil. »
Réponse de la Cour
5. Ayant retenu, par une interprétation souveraine de l'acte de donation, que le lot n° 2 portant sur la totalité du premier étage du bâtiment ne pouvait s'entendre que de la construction existante au moment de cet acte contenant l'état descriptif de division, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
6. Mmes [X] et [C] [J] et M. [J]-[U] font grief à l'arrêt de les condamner solidairement à remettre à Mme [R] [J] les clefs des serrures du portail d'accès à l'escalier extérieur, alors « qu'en les condamnant à remettre à Mme [R] [J] les clefs des serrures du portail d'accès à l'escalier extérieur, sans préciser le fondement juridique de sa décision, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a méconnu les exigences résultant de l'article 12 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
7. Ayant énoncé qu'en l'absence de convention particulière, les lots n° 1 et 2, issus de la division d'un lot d'origine, étaient soumis au statut de la copropriété, puis retenu qu'ils étaient desservis par un escalier extérieur, qui constituait ainsi une partie commune de l'immeuble, la cour d'appel a légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mmes [X] et [C] [J] et M. [J]-[U] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq avril deux mille vingt-quatre.