Lessor's Bad Faith Termination of Lease Premised on Long-Tolerated Use

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 25 avril 2024

Cassation

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 205 F-D

Pourvoi n° N 23-10.384

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 AVRIL 2024

La société Calend'Auto, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° N 23-10.384 contre l'arrêt rendu le 8 novembre 2022 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant à la société Des Esserts, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SARL Cabinet François Pinet, avocat de la société Calend'Auto, après débats en l'audience publique du 5 mars 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 8 novembre 2022), le 10 juillet 2009, la société civile immobilière Des Esserts (la bailleresse) a donné à bail commercial à Mme [U], aux droits de laquelle est venue la société Calend'Auto (la locataire), un terrain destiné au négoce de véhicule neufs et d'occasion.

2. Au motif de l'exercice sur le terrain loué d'activités de nettoyage et de réparation de véhicules, la bailleresse a, le 26 juin 2017, délivré à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de respecter la destination des lieux.

3. Le 26 juillet 2017, la locataire a assigné la bailleresse en annulation du commandement.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

4. La locataire fait grief à l'arrêt de constater la résiliation de plein droit du bail commercial, de la déclarer occupante sans droit ni titre, de la condamner à libérer le terrain occupé et à régler une indemnité d'occupation, alors « que le bailleur ne peut mettre en oeuvre la clause résolutoire figurant au bail de mauvaise foi ; que, dans ses écritures d'appel, la société Calend'Auto faisait valoir que la société des Esserts avait attendu la dernière année du bail commercial pour se prévaloir de la clause résolutoire, ce qui démontrait que la mise en oeuvre de cette clause avait pour objet de lui permettre de ne pas verser d'indemnité d'éviction ; qu'elle ajoutait que le fils du gérant de la société bailleresse, également associé de celle-ci, était le gérant de la société de nettoyage voisine de la société Calend'Auto, de sorte que la société des Esserts avait nécessairement connaissance depuis plusieurs années des activités exercées par la société Calend'Auto, qu'elle avait tolérées ; qu'il en résulte que la société Calend'Auto avait invoqué la mauvaise foi de la société bailleresse en ce qu'elle avait toléré pendant toute la durée du bail les activités exercées par la société preneuse pour mettre en oeuvre, à l'approche du terme, la clause résolutoire et éviter de payer l'indemnité d'éviction ; qu'en jugeant que c'était à bon droit que la société des Esserts s'était prévalue de la résiliation de plein droit du bail commercial, parce que la société Calend'Auto avait continué à se livrer à des activités autres que de négoce de véhicules, activités interdites par le bail, après le délai d'un mois rappelé par le commandement, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société des Esserts n'avait pas mis en oeuvre de mauvaise foi la clause résolutoire stipulée au bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1134, alinéa 3, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

5. Selon ce texte, les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

6. Pour accueillir les demandes de la bailleresse, l'arrêt retient que la locataire avait continué à se livrer à des activités autres que le négoce de véhicules, seul autorisé par le bail, après le délai d'un mois rappelé par le commandement visant la clause résolutoire.

7. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi par la bailleresse, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 novembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;

Condamne la société civile immobilière Des Esserts aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Des Esserts à payer à la société Calend'Auto la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq avril deux mille vingt-quatre.