Property Owner v. Neighbors (Adverse Possession)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 14 mars 2024

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 164 F-D

Pourvoi n° S 22-23.034

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 MARS 2024

Mme [F] [G], divorcée [O], domiciliée [Adresse 3], a formé le pourvoi n° S 22-23.034 contre l'arrêt rendu le 26 septembre 2022 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [B] [Z], épouse [D], domiciliée [Adresse 8], prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de [R] [D], décédé,

2°/ à M. [S] [D], domicilié [Adresse 2],

3°/ à Mme [X] [D], domiciliée [Adresse 4],

tous deux pris en leur qualité d'héritiers de [R] [D],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [G], de la SARL Cabinet Briard, avocat de Mme [B] [D], M. [S] [D] et de Mme [X] [D], après débats en l'audience publique du 30 janvier 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Vignes, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 26 septembre 2022), Mme [G], propriétaire d'une parcelle cadastrée D n° [Cadastre 1], a assigné [R] [D] et Mme [B] [D], propriétaires de la parcelle mitoyenne cadastrée D n° [Cadastre 7], en revendication de la propriété d'une bande de terrain autrefois cadastrée B n° [Cadastre 5] et intégrée désormais au cadastre sous la référence D n° [Cadastre 7].

2. M. [S] [D] et Mme [X] [D], intervenus volontairement à l'instance à la suite du décès de leur père, [R] [D], et Mme [B] [D] (les consorts [D]) se sont opposés à cette demande en soutenant qu'ils en avaient eux-même acquis la propriété par prescription trentenaire.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. Mme [G] fait grief à l'arrêt de juger que les consorts [D] ont acquis, par prescription acquisitive, la propriété de la parcelle anciennement cadastrée B n° [Cadastre 5], figurant sous la référence cadastrale D n° [Cadastre 7], de rejeter ses demandes, de la condamner, sous astreinte, à procéder à la dépose de la boîte aux lettres implantée sur le fonds des consorts [D] et de la condamner à leur payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts en raison du défaut d'enlèvement des poubelles, alors :

« 1°/ que la prescription implique l'existence d'une possession non équivoque ; qu'en retenant, pour juger qu'ils avaient prescrit la propriété de la parcelle anciennement cadastrée B n° [Cadastre 5], que les consorts [D] n'avaient « jamais vu leur propriété contestée par quiconque avant 2017 sur l'emprise de cette parcelle qu'ils [avaient] toujours occupée depuis son acquisition », sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'exercice, sur la parcelle litigieuse, d'actes de possession concurrents de la part de Mme [G] ou de ses auteurs, ne rendait pas équivoque la possession des consorts [D] et ne la privait pas de tout caractère utile pour prescrire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil ;

2°/ que l'acquisition de la propriété d'un fonds par prescription ne peut s'évincer que de l'accomplissement d'actes matériels de possession ; qu'en se fondant, pour juger que les consorts [D] avaient acquis par prescription la propriété de la parcelle anciennement cadastrée B n° [Cadastre 5], sur la demande de bornage qu'ils avaient formulée en 1982, la cour d'appel, qui a statué par des motifs insuffisants à caractériser des actes matériels de possession manifestant la volonté de leurs auteurs de se comporter comme propriétaires du bien, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil ;

3°/ que les juges, qui doivent respecter le principe de la contradiction, ne peuvent fonder leur décision sur un moyen soulevé d'office, sans avoir invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant, pour juger que les consorts [D] avaient acquis par prescription la propriété de la parcelle anciennement cadastrée B n° [Cadastre 5], qu'ils s'étaient comportés en propriétaires de cette parcelle, en procédant à la construction d'un abri de jardin et de claustras en 1996 et d'un mur en 2012, sans inviter Mme [G] à présenter ses observations sur ce moyen relevé d'office, n'ayant pas été soulevé par les consorts [D], la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

4°/ que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ; qu'en relevant, pour juger que les consorts [D] avaient acquis par prescription la propriété de la parcelle anciennement cadastrée B n° [Cadastre 6], qu'ils s'étaient comportés en propriétaires par l'implantation d'un abri de jardin et de claustras en 1996 puis d'un mur édifié en 2012, quand elle relevait que l'action en revendication de Mme [G] avait été introduite en 2017, la cour d'appel a violé l'article 2272 du code civil. »

Réponse de la Cour

4. La cour d'appel a constaté, d'abord, que depuis le 19 décembre 1975, date de leur acquisition de la parcelle cadastrée D n° [Cadastre 7], les consorts [D] l'avaient effectivement occupée et s'étaient comportés comme ses propriétaires.

5. Elle a retenu, ensuite, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que cette possession n'était pas entachée d'équivoque, dès lors que le droit de propriété des consorts [D] n'avait jamais été contesté par Mme [G] ou ses auteurs entre le 19 décembre 1975 et le 18 août 2017, Mme [G] n'ayant, avant cette dernière date, revendiqué qu'une servitude de passage sur la bande de terrain litigieuse.

6. Elle a souverainement déduit de ces seuls motifs, et abstraction faite de ceux surabondants critiqués par les deuxième et troisième branches, que les consorts [D] justifiaient d'une possession trentenaire leur permettant de prescrire et ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [G] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [G] et la condamne à payer à Mmes [B] et [X] [D] et M. [D] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille vingt-quatre.