Administrator v. Tenants: Rent Reduction Foreclosure Period
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAAn administrator of property indivision, appointed due to unpaid rent under a lease agreement, sued the tenants for eviction and arrears; the tenants counterclaimed for a rent reduction based on a discrepancy between the actual habitable surface area and that stated in the lease. The appellate court upheld the rent reduction, finding that the four-month statutory deadline for judicial action, which starts upon the tenant's initial demand to the landlord, did not apply because the surface discrepancy involved a cellar area unsuitable for habitation and the administrator's role included setting the rental value. The Supreme Court partially quashed this decision, ruling that the appellate court erred by failing to apply the mandatory four-month foreclosure period for seeking a rent reduction under the relevant law, as the stated grounds were insufficient to override this statutory deadline.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du code de procédure civile, article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989; Administrator v. Tenants: Rent Reduction Foreclosure Period: The appellate court upheld the rent reduction, finding that the four-month statutory deadline for judicial action, which starts upon the tenant's initial demand to the landlord, did not apply because the surface discrepancy involved a cellar area unsuitable for habitation and the administrator's role included setting the rental value. The Supreme Court partially quashed this decision, ruling that the appellate court erred by failing to apply the mandatory four-month foreclosure period for seeking a rent reduction under the relevant law, as the stated grounds were insufficient to override this statutory deadline.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IAJurisprudence citée
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis provision establishes the deadline for seizing the judge regarding a rent reduction claim following a formal request to the landlord, and its violation led to the partial cassation of the lower court's decision.
This provision was applied to order the defendants to pay a specific sum to the claimant for legal costs incurred in the cassation proceedings.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 8 février 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 86 F-D
Pourvoi n° X 22-24.833
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 FÉVRIER 2024
Mme [S] [X], domiciliée [Adresse 2], agissant en qualité d'administrateur provisoire des indivisions constituées l'une de Mme [I] [T] et de ses deux enfants [E] [T] et [H] [T], épouse [L], l'autre de M. [E] [T] et de Mme [H] [T], épouse [L], a formé le pourvoi n° X 22-24.833 contre l'arrêt rendu le 20 septembre 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [C] [L],
2°/ à Mme [H] [T], épouse [L],
domiciliés tous deux [Adresse 1],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Gallet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de Mme [X], ès qualités, après débats en l'audience publique du 19 décembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Gallet, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Layemar, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 septembre 2022), le 1er mars 2007, Mme [I] [T], M. [E] [T] et Mme [H] [L], propriétaires indivis d'un ensemble immobilier situé à Paris, ont donné à bail un appartement à M. et Mme [L] (les locataires).
2. Plusieurs mensualités étant demeurés impayées, Mme [X], désignée administrateur provisoire de l'indivision [T]-[L] par une ordonnance de référé du 16 décembre 2016, a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, puis les a assignés en constat d'acquisition de cette clause, expulsion et paiement d'un arriéré locatif.
3. Les locataires ont formé une demande reconventionnelle en diminution du loyer compte tenu de l'écart constaté entre la surface habitable du logement et celle exprimée dans le bail.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le second moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
5. Mme [X], agissant en qualité d'administrateur provisoire de l'indivision [T]-[L], fait grief à l'arrêt de limiter à une certaine somme la condamnation des locataires au paiement de l'arriéré locatif, alors « que pour juger que le délai de quatre mois de l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'avait pas à être respecté par les époux [L], les juges du fond ont retenu que la différence de surface provenait de la nature de cave d'une partie des locaux loués, par nature impropre à la location à usage d'habitation, et que la mission de Mme [X], ès qualités était de fixer la valeur locative des biens immobiliers indivis occupés par chaque indivisaire ou ses enfants, ce qui incluait le local loué par Mme [L] ; qu'en statuant ainsi, quand l'application du délai de quatre mois n'était conditionnée qu'au fait que les époux [L] ont formulé une demande de réduction des loyers sur le fondement du texte susmentionné et quand ils devaient respecter le délai légal de saisine du juge d'une telle demande, la cour d'appel a violé l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
6. Selon ce texte, à défaut d'accord entre les parties sur une diminution de loyer proportionnée à l'écart constaté entre la surface habitable réelle et la surface indiquée au bail ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.
7. Il est jugé que le délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur (3e Civ., 9 novembre 2022, pourvoi n° 21-19.212, publié).
8. Pour faire droit à la demande en diminution de loyer, l'arrêt, ayant énoncé que les locataires avaient adressé à l'administrateur provisoire de l'indivision une demande en ce sens le 24 septembre 2017, retient qu'il n'y a pas lieu, dans la présente occurence, de faire application du délai de forclusion, dès lors, d'une part, que la différence de surface provenait de la nature de cave, impropre à la location à usage d'habitation, d'une partie des locaux loués, et, d'autre part, que la mission de l'administrateur provisoire était de fixer la valeur locative des biens immobiliers indivis occupés par chaque indivisaire ou ses enfants, ce qui incluait le local loué par M. et Mme [L].
9. En statuant ainsi, par des motifs impropres à écarter l'irrecevabilité de la demande en diminution du loyer formée au-delà du délai de quatre mois suivant la demande amiable faite au bailleur, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne solidairement M. et Mme [L] à verser à Mme [X], agissant en qualité d'administrateur provisoire de l'indivision [T]-[L], la somme de 52 389,35 euros au titre de l'arriéré de loyer dû au 11 juin 2018, l'arrêt rendu le 20 septembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient
avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne M. et Mme [L] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme [L] à payer à Mme [X], agissant en qualité d'administrateur provisoire de l'indivision [T]-[L] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille vingt-quatre.