Co-owner Access to Common Staircase and Charges Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA co-owner sued the condominium association seeking the delivery of an access badge and code for the main staircase area and damages, arguing that the appellate court wrongly refused to enforce the co-ownership regulations regarding common areas, despite the co-owner accessing his ground-floor unit via a service staircase. The high court partially quashed the appellate decision, reasoning that by rejecting the access request based on the co-owner's lack of participation in the main staircase's charges and lack of objective interest, without first establishing that the main staircase was a special common part over which the co-owner held no rights under the co-ownership rules, the appellate court violated the articles of the law governing common parts and the rights of use for co-owners.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1103 du code civil, article 700 du code de procédure civile, article 9, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965; Co-owner Access to Common Staircase and Charges Dispute: The high court partially quashed the appellate decision, reasoning that by rejecting the access request based on the co-owner's lack of participation in the main staircase's charges and lack of objective interest, without first establishing that the main staircase was a special common part over which the co-owner held no rights under the co-ownership rules, the appellate court violated the articles of the law governing common parts and the rights of use for co-owners.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis provision was used implicitly to establish the violation regarding the coproprietary right to use common parts, which was the basis for partially overturning the lower court's decision regarding access.
These provisions, defining common parts and ownership thereof, were cited alongside Article 9 as the legal basis for the cassation regarding the access denial.
This article was applied to reject a claim for costs and order the defendant to pay the plaintiff a specific sum for legal expenses.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
VB
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 8 février 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 77 F-D
Pourvoi n° W 22-24.119
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 FÉVRIER 2024
M. [E] [N], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° W 22-24.119 contre l'arrêt rendu le 26 octobre 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], dont le siège est le cabinet [L] [M], [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet [L] [M], défendeur à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de M. [N], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], après débats en l'audience publique du 19 décembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Layemar, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 octobre 2022), M. [N], copropriétaire, a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] (le syndicat des copropriétaires) en délivrance du badge et du code d'accès à la partie de l'immeuble où se situe l'escalier principal et en paiement de dommages et intérêts.
Examen des moyens
Sur le second moyen
2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le premier moyen
Enoncé du moyen
3. M. [N] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de délivrance sous astreinte du badge et du code d'accès, alors :
« 1°/ que la force obligatoire du contrat est attachée au règlement de copropriété ; que la cour d'appel qui a refusé d'appliquer les clauses du règlement de copropriété prévoyant l'accès des copropriétaires aux parties communes et de détermination des parties communes, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations et a violé l'article 1103 du code civil, ancien article 1134 ;
2°/ que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que la cour d'appel a rejeté la demande d'accès aux parties communes par un copropriétaire par des motifs inopérants et a donc privé sa décision de base légale au regard de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 3, 4, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, et 9, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
4. Aux termes du premier de ces textes, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
5. Aux termes du deuxième, les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement.
6. Selon le troisième, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.
7. Pour rejeter la demande, l'arrêt retient, d'une part, que M. [N] ne participe pas aux charges de l'escalier principal, d'autre part, qu'il n'a aucun intérêt objectif à accéder à cet escalier, puisqu'il accède à son lot, situé au rez-de-chaussée, par une porte donnant sur l'escalier de service.
8. En statuant ainsi, sans constater que l'escalier principal était, selon le règlement de copropriété, une partie commune spéciale sur laquelle M. [N] n'avait aucun droit, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour:
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de remise sous astreinte du badge et du code d'accès à la partie de l'immeuble où se situe l'escalier principal, l'arrêt rendu le 26 octobre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] et le condamne à payer à M. [N] la somme de 3 000 euros.
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille vingt-quatre.