Unilateral Promise to Sell: Payment Condition Precedent for Option Exercise
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a dispute concerning a unilateral promise to sell a property, where the promise stipulated that the option to purchase must be exercised by the effective payment of the full price and fees to the notary, the beneficiaries claimed the promise remained valid despite not fully paying the price before demanding the sale be finalized. The Court of Cassation upheld the lower court's ruling, finding that, although the promisors implicitly waived the right to claim caducity based on timing, the explicit contractual requirement for the effective payment of the entire price to the notary as a condition for the valid exercise of the option—interpreted reasonably due to contractual ambiguity—was not met; therefore, the sale was not perfected.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du code civil, article 700 du code de procédure civile, Art. 1134 du code civil; Unilateral Promise to Sell: Payment Condition Precedent for Option Exercise: The Court of Cassation upheld the lower court's ruling, finding that, although the promisors implicitly waived the right to claim caducity based on timing, the explicit contractual requirement for the effective payment of the entire price to the notary as a condition for the valid exercise of the option—interpreted reasonably due to contractual ambiguity—was not met; therefore, the sale was not perfected.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the appellant's arguments regarding the interpretation of the contract terms, although the Court ultimately rejected the appeal.
Applied to reject the claims for additional legal fees.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
VB
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 1er février 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 64 F-D
Pourvoi n° V 22-21.956
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER FÉVRIER 2024
1°/ Mme [M] [S], veuve [C],
2°/ Mme [A] [C],
3°/ M. [V] [C],
tous trois domiciliés [Adresse 2],
ont formé le pourvoi n° V 22-21.956 contre l'arrêt rendu le 5 juillet 2022 par la cour d'appel de Fort-de-France (chambre civile), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [E] [P], domicilié [Adresse 3],
2°/ à Mme [F] [Z], divorcée [P], domiciliée [Adresse 1],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de Me Occhipinti, avocat de Mme [S], de Mme [C] et de M. [C], de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de M. [P] et de Mme [Z], après débats en l'audience publique du 12 décembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 5 juillet 2022), par acte notarié du 10 février 1999, Mme [Z] et M. [P] (les promettants) ont promis de vendre à [J] [C], aux droits duquel viennent son épouse, Mme [S] veuve [C], et ses enfants, Mme [A] [C] et M. [V] [C], (les bénéficiaires) une maison d'habitation au prix de 1 300 000 francs.
2. Cette promesse unilatérale comportait une clause selon laquelle la levée de l'option devait être faite avec versement effectif du prix et des frais entre les mains du notaire rédacteur, sous peine de caducité.
3. Un acompte de 150 000 francs a été versé par les bénéficiaires, qui ont pris possession des lieux en mars 1999.
4. Par acte du 1er février 2009, les bénéficiaires ont assigné les promettants en perfection de la vente.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. Les bénéficiaires font grief à l'arrêt de constater la caducité de la promesse de vente, alors :
« 1°/ que les promettants [ont] renoncé à [s'en] prévaloir pour non-respect des délais ; que la [cour d'appel] a également relevé que la promesse stipulait que, pour être valable, la levée de l'option devrait être faite avec versement effectif du prix et des frais entre les mains du notaire rédacteur, au plus tard le jour de la réalisation, l'acte authentique devant être reçu dans le mois de la levée de l'option et que le prix devait être payé pour partie le jour de la réalisation de la vente, et pour partie au plus tard le 31 décembre 1999, et au-delà de cette date avec intérêts; qu'en énonçant que la vente ne devenait définitive qu'après le paiement intégral du prix de vente, quand il était clairement stipulé que le paiement intégral devait avoir lieu pour partie lors de la signature de l'acte authentique de vente, qui n'était pas encore signé, et pour partie après la signature, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que cet acte stipulait que, pour être valable, la levée de l'option devrait être faite avec versement effectif du prix et des frais entre les mains du notaire rédacteur, au plus tard le jour de la réalisation, l'acte authentique devant être reçu dans le mois de la levée de l'option et que le prix devait être payé pour partie le jour de la réalisation de la vente, et pour partie au plus tard le 31 décembre 1999, et au-delà de cette date avec intérêts; qu'en énonçant que la vente ne devenait définitive qu'après le paiement intégral du prix de vente, quand il était clairement stipulé que le paiement intégral pourrait avoir lieu après la signature de l'acte authentique de vente, et quand aucune stipulation ne faisait dépendre la perfection de la vente du versement de la totalité du prix avant la signature de l'acte authentique, dont les bénéficiaires demandaient la réalisation, la cour d'appel a dénaturé la promesse de vente, en violation de l'interdiction faite au juge de dénaturer les éléments de la cause. »
Réponse de la Cour
6. La cour d'appel a retenu, par une interprétation de l'acte du 10 février 1999, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté de ses clauses rendait nécessaire, que la validité de la levée de l'option était subordonnée au versement effectif du prix et des frais entre les mains du notaire rédacteur.
7. Ayant constaté que, si les promettants avaient manifesté sans équivoque la volonté de ne pas se prévaloir de la caducité de la promesse unilatérale de vente pour non-respect des délais auxquels étaient soumis les bénéficiaires, ces derniers n'avaient pas, au jour où elle se prononçait, réglé le prix dans son intégralité, la cour d'appel en a exactement déduit, qu'en l'absence de levée de l'option, la vente n'était pas parfaite.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme [S], veuve [C], Mme [A] [C] et M. [V] [C] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille vingt-quatre.