Landlord's Right to Eviction Based on Post-Lease Regulatory Under-Sizing Upheld

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

VB

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 11 janvier 2024

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 21 F-D

Pourvoi n° Q 22-16.730

Aide juridictionnelle totale en demande

au profit de M. [H],

Admission du bureau d'aide juridictionnelle

près la Cour de cassation

en date du 10 mars 2022

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 JANVIER 2024

M. [V] [H], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Q 22-16.730 contre l'arrêt rendu le 14 septembre 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [C] [D], épouse [A], domiciliée [Adresse 3],

2°/ à Mme [Y] [D], épouse [Z], domiciliée [Adresse 2],

3°/ à Mme [P] [D], domiciliée [Adresse 6],

4°/ à M. [W] [D], domicilié [Adresse 5],

5°/ à M. [T] [D], domicilié [Adresse 4],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grall, conseiller, les observations de la SCP Thomas-Raquin, Le Guerer, Bouniol-Brochier, avocat de M. [H], et l'avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l'audience publique du 21 novembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grall, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M. Sturlèse, avocat général, et Mme Aubac, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 septembre 2021), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 11 octobre 2018, pourvoi n°17-21.677), [K] [D], aux droits duquel viennent Mmes [C], [Y] et [P] [D] et MM. [W] et [T] [D] (les bailleurs), a donné à bail, le 21 juillet 1985, à M. [H] (le locataire) une chambre située au sixième étage d'un immeuble.

2. Après lui avoir délivré par lettre recommandée reçue le 10 janvier 2012 un congé motivé par la taille insuffisante du logement, les bailleurs ont assigné le locataire en validation du congé, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. Le locataire fait grief à l'arrêt de valider le congé, d'ordonner son expulsion et de le condamner au paiement d'une certaine somme à titre d'indemnité d'occupation, alors :

« 1°/ que lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; qu'en retenant en l'espèce, pour ordonner l'expulsion de M. [H], que "le fait que le logement soit devenu ‘'indécent'' [?] du fait de l'introduction d'un texte nouveau depuis la conclusion du bail constitue un motif légitime et sérieux de délivrance d'un congé par le bailleur", la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ;

2°/ que le juge ne doit pas dénaturer les documents qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, M. [H] a produit aux débats des avis d'échéances et de quittances de loyers laissant apparaître un loyer trimestriel d'un montant moyen de 400 euros pour les périodes allant du 1er octobre 2011 au 30 juin 2012 et au premier trimestre de l'année 2013, le loyer dû au titre du troisième trimestre de l'année 2012 ayant été à juste titre réduit à proportion pour tenir compte du congé à effet au 1er août 2012 ; que M. [H] a également produit des avis de virement ayant pour motif le règlement de loyers trimestriels pour un montant moyen de 400 euros ; qu'en relevant qu' "A compter du 1er août 2012, il [M. [H]] doit être condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 400 euros [?] qui correspond à la valeur locative du logement ", quand il résulte pourtant des termes clairs et précis des documents produits par M. [H] que le loyer d'un montant d'environ 400 euros était trimestriel et non mensuel, la cour d'appel a dénaturé les documents de la cause, en violation du principe précité ;

3°/ que le juge doit restituer leur exacte qualification aux faits litigieux sans s'arrêter à celle proposée par les parties ; qu'en l'espèce, il ressort clairement des éléments de preuve produits aux débats que le loyer dont s'acquittait M. [H] était en moyenne de 400 euros par trimestre ; en relevant néanmoins qu' "A compter du 1er août 2012, il [M. [H]] doit être condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 400 euros, montant qui figure dans la demande subsidiaire formée par l'appelant dans ses conclusions d'appel et qui correspond à la valeur locative du logement", la cour d'appel qui n'a pas ainsi rectifié l'erreur de plume affectant les conclusions de l'exposant, a violé l'article 12 du code de procédure civile ;

4°/ que la réparation d'un dommage doit être intégrale sans excéder le montant du préjudice ; qu'en retenant que M. [H] devait "être condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 400 euros [?] qui correspond à la valeur locative du logement" dont elle avait elle-même relevé l'indécence en constatant que "sa superficie comme son volume habitables" étaient "tous deux inférieurs aux minima de 9 m² et de 20m3 visés à l'article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002", quand il ressort clairement des éléments de preuve produits aux débats que le loyer dont s'acquittait M. [H] était en moyenne de 400 euros par trimestre, la cour d'appel a accordé une indemnité supérieure au montant réel du préjudice et partant, a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

4. D'abord, ayant d'une part, constaté que le logement avait été donné à bail le 21 juillet 1985, antérieurement à l'entrée en vigueur du décret du 30 janvier 2002, et souverainement retenu que la taille devenue insuffisante de ce logement constituait un motif légitime et sérieux du congé donné par le bailleur qui était contraint de s'opposer au renouvellement du bail, faute de pouvoir remédier à la cause de l'indécence, d'autre part, considéré que le locataire était en droit d'être remboursé des loyers qu'il avait indûment versé aux bailleurs, en l'état de l'indécence du logement dans la limite de la prescription quinquennale et jusqu'à la date d'effet du congé, la cour d'appel a pu en déduire que l'expulsion du locataire devait être ordonnée.

5. Ensuite, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de rectifier le montant proposé par le locataire à titre subsidiaire, si une indemnité d'occupation était mise à sa charge, dans des conclusions claires et précises, a souverainement fixé, sans dénaturation, l'indemnité d'occupation dont le preneur était redevable à compter de la date d'effet du congé.

6. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [H] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [H] ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze janvier deux mille vingt-quatre.