Lot Owners Association v. Property Owners Regarding Subdivision Regulation Enforcement

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 9 novembre 2023

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 726 F-D

Pourvoi n° C 22-15.638

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 NOVEMBRE 2023

1°/ M. [W] [R],

2°/ Mme [V] [M],

domiciliés tous deux [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° C 22-15.638 contre l'arrêt rendu le 27 janvier 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige les opposant à l'association syndicale libre du lotissement du [Adresse 2], dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SCP Boullez, avocat de M. [R] et de Mme [M], de la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat de l'association syndicale libre du lotissement du [Adresse 2], après débats en l'audience publique du 26 septembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 27 janvier 2022), l'association syndicale libre du [Adresse 2], reprochant à M. [R] et à Mme [M], la réalisation de travaux d'extension de leur maison, située dans un lotissement, en violation du cahier des charges, les a assignés en démolition et remise en état de leur lot dans leur état antérieur.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

2. M. [R] et Mme [M] font grief à l'arrêt de les condamner à supprimer tout ouvrage ayant pour effet de porter la surface bâtie au sol de leur parcelle à plus de 200 m², et de leur interdire de construire tout ouvrage ayant pour effet d'excéder cette surface, alors :

« 1°/ que la volonté des colotis de contractualiser le règlement du lotissement doit être certaine et non équivoque ; que la cour d'appel, pour décider que les colotis avaient contractualisé l'article 9 du règlement du lotissement, s'est fondée sur l'article 12ème du cahier des charges, relatif à l'interprétation et à l'application des dispositions prévues au règlement des servitudes d'intérêt général, qui énonce que toutes contestations quant à l'interprétation et l'application des dispositions contenues dans le présent cahier des charges qui pourraient opposer tant la société lotisseur et un acquéreur, que les acquéreurs entre eux, seront portées devant le tribunal de grande instance de Toulon, à la requête de la plus diligente ; qu'en statuant ainsi en considération d'une clause attributive de juridiction, hors toute référence de l'article 12ème précité à l'article 9 du règlement du lotissement, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser la volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux dispositions du règlement de lotissement ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, ensemble l'ancien article 1134 devenu l'article 1103 du code civil ;

2°/ que la seule reproduction par le cahier des charges d'une règle énoncée dans le règlement de lotissement ne lui confère pas un caractère contractuel dans les rapports entre colotis ; que la cour d'appel, pour décider que les colotis avaient contractualisé l'article 9 du règlement du lotissement, s'est fondée sur l'article 4ème du cahier des charges relatif à l'implantation des constructions et à leurs caractères généraux, qui prévoit que doivent être intégralement observées les dispositions prévues à l'article 9 du règlement du lotissement concernant le caractère d'ensemble des constructions ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser l'existence d'une volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux dispositions du règlement de lotissement ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, ensemble l'ancien article 1134 devenu l'article 1103 du code civil ;

3°/ que le simple fait de s'engager à respecter les règles contenues dans le règlement de lotissement est insuffisant à caractériser l'existence d'une volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux dispositions de ce règlement ; que la cour d'appel, pour décider que les colotis avaient contractualisé l'article 9 du règlement du lotissement, s'est fondée sur l'article 5ème du cahier des charges relatif au respect des règles concernant la construction, qui rappelle que dans le but d'assurer le respect de l'ensemble des règles définies tant dans le règlement et le programme de travaux que dans le cahier des charges, tout acquéreur sera tenu de soumettre à l'agrément de la société lotisseur, de l'architecte du technicien tous les plans de construction ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser l'existence d'une volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux dispositions du règlement de lotissement ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, ensemble l'ancien article 1134 devenu l'article 1103 du code civil. »

Réponse de la Cour

3. Ayant relevé que le cahier des charges précisait, en son article 4, relatif à l'implantation des constructions, que les dispositions prévues à l'article 9 du règlement de lotissement concernant le caractère d'ensemble des constructions devaient être intégralement observées et, en son article 5, faisait obligation à tout acquéreur de soumettre à l'agrément de la société lotisseur, de l'architecte ou du technicien désigné à cet effet tous les plans de construction et documents nécessaires, lesquels pouvaient être rejetés si le projet, par sa conception, était manifestement non conforme aux dispositions du règlement et à celles du cahier des charges, la cour d'appel en a souverainement déduit la volonté non équivoque des colotis de donner valeur contractuelle à la règle énoncée à l'article 9 du règlement du lotissement limitant, pour chaque lot, la surface construite, y compris ses annexes, à 10 % de la surface de celui-ci, sous la limite maximale de 200 m².

4. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [R] et Mme [M] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [R] et Mme [M] et les condamne à payer à l'association syndicale libre du [Adresse 2] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille vingt-trois.