Purchasers v. Vendors: Hidden Structural Defects and Visible Warning Signs

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 14 septembre 2023

Cassation

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 610 F-D

Pourvoi n° Q 22-16.638

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 SEPTEMBRE 2023

1°/ Mme [T] [P], épouse [U],

2°/ M. [X] [U],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° Q 22-16.638 contre l'arrêt rendu le 22 mars 2022 par la cour d'appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme [R] [W], épouse [B],

2°/ à M. [C] [B],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen unique de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SARL Le Prado-Gilbert, avocat de M. et Mme [U], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme [B], après débats en l'audience publique du 27 juin 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 22 mars 2022), le 29 juillet 2011, M. et Mme [U] (les acquéreurs) ont acquis de M. et Mme [B] (les vendeurs) une maison d'habitation.

2. Se plaignant de nombreuses fissures dans toutes les pièces et sur toutes les façades de la maison, ils ont obtenu en référé la désignation d'un expert qui a déposé son rapport le 10 octobre 2017, préconisant la démolition et la reconstruction de l'immeuble.

3. Le 20 septembre 2018, ils ont assigné les vendeurs, sur le fondement de la garantie des vices cachés, en restitution d'une partie du prix de vente et en paiement de dommages-intérêts.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors « que le caractère apparent du vice permettant d'écarter la garantie des vices cachés suppose que l'acquéreur ait pu se convaincre de lui-même de l'existence et de la nature du vice, ce dans toute son ampleur et ses conséquences ; que la cour d'appel a considéré qu'en raison de la présence de tirants métalliques sur toute la longueur de la maison devant alerter les époux [U] sur la fragilité de la structure et de l'existence de fissures visibles lors de la vente, les époux [U] n'établissaient pas que le vice était dissimulé ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les acquéreurs pouvaient se convaincre d'eux-mêmes de l'ampleur et des conséquences des fissures, qui étaient en cours d'évolution et compromettaient gravement la structure de la maison, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1641 et 1642 du code civil ;

5. Aux termes du premier de ces textes, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

6. Aux termes du second, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

7. Pour exclure la preuve, par les acquéreurs, de vices cachés affectant l'immeuble au jour de la vente, la cour d'appel retient qu'il est raisonnable de penser que les fissures ne se limitaient pas à celles se trouvant sous le placage en pierre de la façade sud et qu'en toute hypothèse, les tirants métalliques installés en 1978 ou en 1996 étaient la manifestation évidente de la fragilité de la structure, leur seule présence constituant une anomalie qui ne pouvait échapper aux acquéreurs.

8. En se déterminant ainsi, alors qu'elle avait relevé que selon l'expert, les tirants métalliques avaient vocation à limiter les fissurations verticales, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le vice n'avait pas été révélé, dans sa nature et son ampleur, par le rapport d'expertise du 10 octobre 2017, lequel faisait état de fissures généralisées et évolutives, pour certaines infiltrantes, et précisait que la structure de la maison était compromise par des malfaçons de mise en oeuvre affectant l'assise de l'ouvrage, les chaînages en béton armé et la charpente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 mars 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

Condamne M. et Mme [B] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [B] et les condamne à payer à M. et Mme [U] la somme globale de 3 000 euros.

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille vingt-trois.