Lessor v. Tenants (Unauthorized Subletting and Rent Fixation Procedure)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 6 juillet 2023

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 547 F-D

Pourvoi n° B 22-16.465

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 JUILLET 2023

La société Vidéo Audio Center (SOVAC), société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° B 22-16.465 contre l'arrêt rendu le 29 novembre 2021 par la cour d'appel de Basse-Terre (2e chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [R] [D], domicilié [Adresse 2],

2°/ à la société Lafima, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3],

3°/ à la société [D] international équipement, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Vidéo Audio Center, après débats en l'audience publique du 6 juin 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 29 novembre 2021), le 17 novembre 1997, M. et Mme [W], aux droits desquels est venue la société Vidéo Audio Center (la bailleresse), ont donné à bail commercial à M. [D] un terrain nu en vue d'y construire un hangar à usage de dépôt et de bureau puis d'y exploiter un fonds de commerce.

2. Le bail a été étendu à la société [D] international équipement et à la société civile immobilière Lafima.

3. Faisant grief à M. [D], à la société [D] international équipement et à la société civile immobilière Lafima (les locataires) de pratiquer des sous-locations irrégulières, la bailleresse les a assignées en résolution du bail et augmentation rétroactive du loyer à raison de ces sous-locations.

Sur le premier moyen

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le second moyen

Enoncé du moyen

5. La bailleresse fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en augmentation du loyer à raison de sous-locations irrégulières, alors « que le tribunal judiciaire peut, accessoirement, se prononcer sur les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé ; que la procédure applicable devant le tribunal de grande instance saisi à titre accessoire d'une demande en fixation du prix du bail renouvelé est la procédure en matière contentieuse applicable devant cette juridiction et non la procédure spéciale sur mémoire en vigueur devant le seul juge des loyers commerciaux ; qu'en l'espèce, la société Sovac a saisi le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre de demandes tendant notamment à voir déclarer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion des locataires et sous-locataires ; qu'à titre accessoire, la société Sovac a en outre demandé au tribunal de fixer le nouveau loyer à la somme de 4 170 euros HT et de condamner solidairement M. [D], la société [D] international équipement et la SCI Lafima à lui payer la somme de 4 170 euros à titre d'indemnité d'occupation mensuelle outre un montant de 46 210 euros HT sur le fondement de l'article L. 145-31 alinéa 3 du code de commerce ; qu'en déclarant irrecevables ces demandes accessoires de la société Sovac aux motifs qu' « à peine d'irrecevabilité, le président ne peut être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi » et qu' « il est incontestable que cette procédure n'a pas été respectée », bien que le tribunal peut, accessoirement, se prononcer sur les contestations relatives à la fixation du prix du bail selon la procédure en matière contentieuse applicable devant cette juridiction et non la procédure spéciale sur mémoire en vigueur devant le seul juge des loyers commerciaux, la cour d'appel a, par refus d'application, violé l'alinéa 2 de l'article R. 145-23 du code de commerce. »

Réponse de la Cour

Vu l'article R. 145-23 du code de commerce :

6. Selon ce texte, les contestations relatives à la fixation du prix du bail sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relatives à la fixation du prix du bail.

7. Pour déclarer irrecevable la demande de la bailleresse en augmentation du loyer à raison de sous-locations irrégulières, l'arrêt énonce que les contestations relatives à la fixation du prix du bail sont portées devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, qui statue sur mémoire, et qu'il est incontestable que cette procédure n'a pas été respectée.

8. En statuant ainsi, alors que la procédure applicable devant le tribunal judiciaire saisi à titre accessoire d'une demande en fixation du prix du bail étant la procédure en matière contentieuse applicable devant cette juridiction et non la procédure spéciale sur mémoire en vigueur devant le seul juge des loyers commerciaux, la cour d'appel a violé le texte susvisé. PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable la demande de la société Vidéo Audio Center en révision du loyer, l'arrêt rendu le 29 novembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;

Condamne M. [D], la société [D] international équipement et la société civile immobilière Lafima aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [D], la société [D] international équipement et la société civile immobilière Lafima à payer à société Vidéo Audio Center la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille vingt-trois.