Landlord Damages Award Overturned Due to Procedural Violations in Tenancy Dispute

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

VB

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 6 juillet 2023

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 536 F-D

Pourvoi n° P 22-12.336

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 JUILLET 2023

1°/ Mme [R] [D],

2°/ M. [O] [W],

domiciliés tous deux [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° P 22-12.336 contre l'arrêt rendu le 29 novembre 2021 par la cour d'appel de Basse-Terre (2e chambre civile), dans le litige les opposant à M. [U] [P], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grall, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de Mme [D] et de M. [W], après débats en l'audience publique du 6 juin 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grall, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué, (Basse-Terre, 29 novembre 2021), rendu en référé, M. [P] (le bailleur), propriétaire d'une maison d'habitation dont M. [W] et Mme [D] (les locataires) sont locataires, leur a délivré, le 1er avril 2019, un congé aux fins de reprise pour habiter.

2. Les locataires ayant quitté les lieux, le bailleur les a assignés en paiement d'un arriéré locatif et de dommages-intérêts.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le second moyen

Enoncé du moyen

4. Les locataires font grief à l'arrêt de les condamner, à titre provisionnel, au paiement d'une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors :

« 1°/ que la juridiction des référés ne peut accorder une provision au créancier que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ; qu'elle ne peut donc se livrer à une analyse approfondie des éléments de preuve produits par le créancier pour démontrer la mauvaise foi du locataire ou sa volonté de nuire au bailleur ; qu'en se livrant à une analyse détaillée des nombreuses pièces produites pour en déduire que les circonstances dans lesquelles les locataires avaient quitté le logement, en informant le bailleur de leur départ après leur déménagement, sans initialement proposer de rendez-vous pour réaliser l'état des lieux de sortie mais en proposant seulement une remise des clés, témoignaient d'une volonté de nuire au bailleur, en le mettant devant le fait accompli et en le privant des loyers attendus pour rembourser son prêt, la cour d'appel a tranché une contestation sérieuse et a violé l'article 835 du code de procédure civile ;

2°/ que le bailleur qui ne donne pas suite à la proposition du locataire d'effectuer l'état des lieux ne peut ensuite invoquer l'attitude du preneur pour réclamer des dommages et intérêts en invoquant l'intention de nuire ; qu'en allouant une somme provisionnelle de 1 000 euros à M. [P], après avoir constaté que M. [P] était absent à la date fixée pour dresser l'état des lieux malgré les deux courriers recommandés qui lui avaient été adressés à cette fin, la cour d'appel a violé les articles 3-2 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 et 835 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile :

5. Selon ce texte, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

6. Pour condamner les locataires au paiement d'une provision au titre des dommages-intérêts, l'arrêt retient que les circonstances dans lesquelles les locataires ont quitté le logement sans payer les deux derniers mois de loyers, en informant le bailleur de leur départ après leur déménagement, sans proposer de rendez-vous pour réaliser l'état des lieux de sortie et en offrant seulement de restituer les clefs, témoignent d'une volonté de nuire au bailleur en le mettant devant le fait accompli et en le privant des loyers attendus pour rembourser son prêt.

7. En statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses propres constatations que les locataires, qui se prévalaient des dispositions de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, avaient quitté les lieux en exécution du congé délivré par le bailleur, en l'ayant informé, le 13 septembre 2019, qu'ils déménageaient puis avisé, par lettre recommandée du 17 septembre 2019, demeurée sans réponse, qu'un état des lieux de sortie serait établi par un huissier de justice le 26 septembre 2019, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à écarter le caractère sérieux de la contestation opposée par les locataires, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. [W] et Mme [D] à payer à M. [P] la somme provisionnelle de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 29 novembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;

Condamne M. [P] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [P] à payer à M. [W] et Mme [D] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille vingt-trois.