Landlord Liability for Non-Conforming Commercial Premises Under Lease Stipulations

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 6 juillet 2023

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 535 F-D

Pourvoi n° P 22-15.901

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 JUILLET 2023

La société Alta Orgeval, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° P 22-15.901 contre l'arrêt rendu le 9 février 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Cesam Car, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ à la société ML Conseils, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, en la personne de M. [J] [M], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Cesam Car, dont le siège est [Adresse 1],

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SCP Thomas-Raquin, Le Guerer, Bouniol-Brochier, avocat de la société Alta Orgeval, après débats en l'audience publique du 6 juin 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Reprise d'instance

1. Il est donné acte à la société Alta Orgeval de sa reprise d'instance à l'encontre de la société ML Conseils, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Cesam Car.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 février 2022), le 21 novembre 2017, la société Alta Orgeval (la bailleresse) a consenti à la société Cesam Car (la locataire) un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, expirant le 31 décembre 2018, sur un local dépendant d'un centre commercial.

3. Un arrêté municipal du 6 août 2018 a, au motif de l'insuffisance de largeur des vantaux de la porte d'entrée, refusé à la locataire l'autorisation d'entreprendre dans les locaux loués les travaux portant sur un établissement recevant du public.

4. Invoquant un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, la locataire l'a, le 11 janvier 2019, assignée en indemnisation de ses préjudices.

5. La bailleresse a reconventionnellement sollicité l'expulsion de la locataire et la condamnation de celle-ci au paiement de loyers et d'indemnités d'occupation.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

6. La bailleresse fait grief à l'arrêt de dire qu'elle a manqué à son obligation de délivrance et engagé sa responsabilité à l'égard de la locataire, alors « que lorsqu'une clause du contrat de bail le prévoit expressément, le bailleur est déchargé des travaux de mise en conformité du bien loué aux normes en vigueur, lesquels incombent alors au preneur ; qu'en retenant, pour caractériser un manquement de la société Alta Orgeval à son obligation de délivrance, que les stipulations des articles 5 et 11.4 du bail dérogatoire litigieux, qui mettaient expressément à la charge du preneur les travaux de mise en conformité du local loué à la réglementation des établissements recevant du public, ne permettaient pas à la bailleresse de déroger à son obligation de délivrance d'un bien permettant de recevoir du public conformément à sa destination contractuelle, cependant que les parties étaient expressément convenues du contraire en déchargeant la bailleresse des travaux de mise en conformité en cause, la cour d'appel a violé les articles 1103 et 1719 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1719, 1°, du code civil :

7. Il résulte de ce texte que, sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes d'accessibilité qu'exige l'exercice de l'activité du preneur.

8. Pour juger que la bailleresse a engagé sa responsabilité à l'égard de la locataire, l'arrêt retient que les clauses du bail ne permettent pas de déroger à l'obligation de délivrance d'un bien permettant de recevoir du public conformément à la destination contractuelle de vente de produits et articles se rapportant à la voiture et à la moto.

9. En statuant ainsi, après avoir relevé qu'aux termes de l'article 11.4 du bail la locataire s'était engagée, d'une part, à se conformer à tous textes en vigueur ou à venir concernant les règles relatives aux établissements recevant du public, d'autre part, à supporter le coût de la mise en conformité du local avec les textes susvisés ainsi que tous travaux, modifications ou aménagements ordonnés par les autorités administratives, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il juge que la société Alta Orgeval n'a pas rempli son obligation de délivrance et a engagé sa responsabilité à l'égard de la société Cesam Car et en ce qu'il ordonne une expertise avant-dire droit sur le préjudice subi par celle-ci, l'arrêt rendu le 9 février 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société ML Conseils en qualité de liquidateur judiciaire de la société Cesam Car aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille vingt-trois.