Landlords v. Tenant: Roof Maintenance Breach and Lease Termination

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

VB

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 29 juin 2023

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 489 F-D

Pourvoi n° P 21-21.049

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 29 JUIN 2023

1°/ la société [W]-[F], exploitation agricole à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ Mme [D] [F], épouse [W],

3°/ M. [E] [W],

domiciliés tous deux [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° P 21-21.049 contre l'arrêt rendu le 25 mai 2021 par la cour d'appel d'Amiens (chambre baux ruraux), dans le litige les opposant à la société Solera, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Davoine, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société [W]-[F] et de M. et Mme [W], de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de la société Solera, après débats en l'audience publique du 23 mai 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Davoine, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Amiens, 25 mai 2021), par acte du 15 mai 2012, M. et Mme [W] (les bailleurs) ont donné à bail emphytéotique à la société Solera (l'emphytéote), en vue de l'installation d'une centrale photovoltaïque, la toiture d'un bâtiment agricole, mis à disposition de l'exploitation agricole à responsabilité limitée [W]-[F] (l'EARL).

2. Le 15 octobre 2019, les bailleurs et l'EARL, invoquant l'existence d'infiltrations affectant le bâtiment, ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail emphytéotique et en indemnisation.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. Les bailleurs et l'EARL font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes en résiliation et en indemnisation, alors « qu'en vertu du bail emphytéotique conclu entre les parties le 15 mai 2012, il incombait au preneur d'entretenir tous les édifices en bon état de réparations locatives et d'effectuer les réparations de toute nature, le bailleur pouvant demander la résiliation du bail en cas d'inexécution des conditions du contrat ; qu'en retenant, pour débouter les bailleurs de leur demande de résiliation du bail, que la société Solera n'avait pas manqué à son obligation d'entretien, quand il résultait de ses constatations que d'importantes fuites d'eau étaient survenues pendant l'hiver 2016-2017 et avaient perduré depuis, que la société Solera avait mandaté une société Omnisolis pour procéder aux réparations, laquelle avait planifié des travaux en mars 2017 mais n'était finalement pas intervenue du fait de sa liquidation judiciaire prononcée le 25 juin 2019, qu'une autre entreprise, la société Siliceo, avait établi un devis de reprise définitive de la toiture le 31 janvier 2020, validé par un économiste de la construction le 17 mars 2020, enfin que la société Solera sollicitait un délai de trois mois pour réaliser les travaux de reprise, ce qui démontrait que les désordres perduraient depuis plus de quatre ans sans que la société Solera y ait remédié, la cour d'appel n'a pas déduit de ses constatations les conséquences qui s'en évinçaient au regard de l'article L. 451-5 du code rural et de la pêche maritime. »

Réponse de la Cour

Vu l'article L. 451-5 du code rural et de la pêche maritime :

4. Selon ce texte, la résolution de l'emphytéose peut être demandée par le bailleur en cas d'inexécution des conditions du contrat.

5. Pour rejeter les demandes en résiliation et en indemnisation, l'arrêt retient que l'emphytéote, tenu, en vertu d'une clause du bail, des réparations de toute nature, a, après avoir fait réaliser, en 2014 et 2016, deux interventions, planifié, en mars 2017, la réalisation, en raison de l'aggravation des infiltrations, de travaux, qui n'ont pu être exécutés du fait du placement en liquidation judiciaire de la société mandatée à cet effet, et effectué, en avril 2017, une déclaration de sinistre à son assureur.

6. Il ajoute qu'après plusieurs réunions d'expertise, en janvier 2020, des travaux conservatoires ont été effectués, un devis de reprise définitive de la toiture a été établi et accepté par l'assureur, et une entreprise a été mandatée pour y procéder, en sorte que l'emphytéote n'a pas manqué à son obligation d'entretien.

7. En statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations selon lesquelles l'emphytéote n'avait pas remédié aux désordres affectant la toiture donnée à bail, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande de la société Solera en paiement de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 25 mai 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ;

Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;

Condamne la société Solera aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Solera et la condamne à payer à M. et Mme [W] et l'exploitation agricole à responsabilité limitée [W]-[F] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille vingt-trois.