Landlord Appeal of Commercial Eviction Indemnity Ruling Upheld
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA landlord appealed a commercial eviction indemnity ruling, arguing that since the tenant did not lose its business entirely upon relocation, the award should only cover partial loss of clientele and revenue, not the full value of the original business as calculated by the lower court. The Supreme Court rejected the appeal, finding that the Court of Appeal had properly determined that the new location had lesser attractiveness, accessibility, and visibility than the previous one in a commercial gallery, resulting in a proven loss of clientele and revenue, and had therefore correctly set the indemnity based on the expert's valuation method, as the landlord failed to prove the prejudice was less substantial.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 145-14 du code de commerce, article 700 du code de procédure civile; Landlord Appeal of Commercial Eviction Indemnity Ruling Upheld: The Supreme Court rejected the appeal, finding that the Court of Appeal had properly determined that the new location had lesser attractiveness, accessibility, and visibility than the previous one in a commercial gallery, resulting in a proven loss of clientele and revenue, and had therefore correctly set the indemnity based on the expert's valuation method, as the landlord failed to prove the prejudice was less substantial.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was cited in the grounds of appeal, which the Court rejected, implying its relevance to the substantive issue of calculating the eviction indemnity.
This provision was applied in the dispositive to rule on the indemnity for legal expenses.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 15 juin 2023
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 434 F-D
Pourvoi n° D 22-16.076
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 JUIN 2023
La société King Invest, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° D 22-16.076 contre l'arrêt rendu le 2 mars 2022 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre commerciale), dans le litige l'opposant à la société Sodiphot, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société King Invest, de la SARL Ortscheidt, avocat de la société Sodiphot, après débats en l'audience publique du 10 mai 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 2 mars 2022), la société King Invest (la bailleresse) a délivré un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction à effet au 31 décembre 2015, à la société Sodiphot (la locataire) à laquelle elle avait consenti un bail commercial pour l'exploitation d'un fonds de commerce de vente de matériel photographique, vidéo, services photographiques et copies.
2. Après avoir quitté les lieux et pris à bail un autre local à compter du 1er janvier 2016, la locataire a assigné la bailleresse en paiement d'une indemnité d'éviction.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
3. La bailleresse fait grief à l'arrêt de fixer à une certaine somme l'indemnité d'éviction, alors « que l'indemnité d'éviction est égale au préjudice causé par le non renouvellement du bail ; que la cour d'appel a constaté que l'éviction n'avait pas entraîné la perte du fonds de commerce, transféré, mais seulement une perte partielle de clientèle et de chiffre d'affaires ; qu'en condamnant cependant la société King Invest à payer à la société Sodiphot, outre les frais de déménagement et de réinstallation, une indemnité de remplacement égale à la valeur du fonds de commerce initial quand en l'absence de perte du fonds de commerce, seule la perte partielle de clientèle et de chiffre d'affaires pouvait être indemnisée, la cour d'appel, qui n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article L. 145-14 du code de commerce, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice. »
Réponse de la Cour
4. La cour d'appel a, d'abord, relevé que le nouveau local dans lequel la locataire s'était installée présentait une attractivité, une accessibilité et une visibilité moindres que celles du local dont elle avait été évincée, qui était situé dans une galerie commerciale et qu'il n'était pas établi que la clientèle se déplace entre les deux secteurs géographiques.
5. Elle a, ensuite, retenu que l'éviction s'était accompagnée d'une perte de clientèle et de chiffre d'affaires, adopté le mode de calcul proposé par l'expert pour évaluer la valeur du fonds au regard de ce chiffre et constaté que le bailleur ne rapportait pas la preuve, qui lui incombe, que le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, était moindre.
6. Ayant souverainement apprécié le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société King Invest aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par King Invest et la condamne à payer à la société Sodiphot la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille vingt-trois.