Commercial Lease Rent Suspension Pandemic Closures

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

SG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 15 juin 2023

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 428 F-D

Pourvoi n° G 22-15.367

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 JUIN 2023

La société Réside études apparthôtels, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 12], a formé le pourvoi n° G 22-15.367 contre l'arrêt rendu le 6 avril 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 1 - chambre 3), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [T] [P],

2°/ à Mme [L] [P],

tous deux domiciliés [Adresse 6],

3°/ à M. [X] [N],

4°/ à Mme [Y] [S], épouse [N],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

5°/ à M. [A] [W],

6°/ à Mme [Z] [W],

tous deux domiciliés [Adresse 3],

7°/ à M. [R] [I], domicilié [Adresse 2],

8°/ à M. [M] [F],

9°/ à Mme [V] [F],

tous deux domiciliés [Adresse 4],

10°/ à M. [AX] [DL],

11°/ à Mme [D] [G],

tous deux domiciliés [Adresse 14],

12°/ à M. [X] [PV],

13°/ à Mme [J] [PV],

tous deux domiciliés [Adresse 9],

14°/ à M. [K] [LO], domicilié [Adresse 10],

15°/ à M. [H] [PL],

16°/ à Mme [E] [O], épouse [PL],

tous deux domiciliés [Adresse 13],

17°/ à M. [JL] [SO], domicilié [Adresse 8],

18°/ à M. [M] [FO],

19°/ à Mme [U] [FO],

tous deux domiciliés [Adresse 11],

20°/ à Mme [B] [BI], veuve [C], domiciliée [Adresse 7],

21°/ à la société Catybou, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5],

défendeurs à la cassation.

M. [T] [P], Mme [L] [P], M. [X] [N], Mme [Y] [N], M. [A] [W], Mme [Z] [W], M. [I], M. [M] [F], Mme [V] [F], M. [DL], Mme [G], M. [X] [PV], Mme [J] [PV], M. [LO], M. [H] [PL], Mme [E] [PL], M. [SO], M. [M] [FO], Mme [U] [FO], Mme [BI] et la société Catybou ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.

Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SARL Delvolvé et Trichet, avocat de la société Réside études apparthôtels, de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de M. [T] [P], de Mme [L] [P], de M. [X] [N], de Mme [Y] [N], de M. [A] [W], de Mme [Z] [W], de M. [I], de M. [M] [F], de Mme [V] [F], de M. [DL], de Mme [G], de M. [X] [PV], de Mme [J] [PV], de M. [LO], de M. [H] [PL], de Mme [E] [PL], de M. [SO], de M. [M] [FO], de Mme [U] [FO], de Mme [BI] et de la société Catybou, après débats en l'audience publique du 10 mai 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. David, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 avril 2022, RG n° 21/16621), rendu en référé, M. [T] [P], Mme [L] [P], M. [X] [N], Mme [Y] [N], M. [A] [W], Mme [Z] [W], M. [I], M. [M] [F], Mme [V] [F], M. [DL], Mme [G], M. [X] [PV], Mme [J] [PV], M. [LO], M. [H] [PL], Mme [E] [PL], M. [SO], M. [M] [FO], Mme [U] [FO], Mme [BI] et la société Catybou (les bailleurs) ont consenti à la société Réside études apparthôtels (la locataire) des baux commerciaux sur des locaux situés dans une résidence de tourisme.

2. Au motif des mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, la locataire a informé les bailleurs de sa décision de suspendre le paiement des loyers des deuxième et troisième trimestres 2020.

3. Les bailleurs ont assigné la locataire en paiement de provisions correspondant aux arriérés locatifs.

Examen des moyens

Sur le moyen du pourvoi principal

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le moyen du pourvoi incident

Enoncé du moyen

5. Les bailleurs font grief à l'arrêt de déduire de la condamnation de la société Réside études apparthôtel à payer une provision d'un certain montant à chacun d'entre eux les cinquante-six jours de fermeture administrative de la résidence, alors « que la perte partielle visée par l'article 1722 du code civil ne saurait résulter d'une interdiction administrative générale et temporaire de recevoir du public dans un local commercial ; que partant, l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de cet article ; qu'en l'espèce, les exposants faisaient valoir que « la fermeture d'un établissement, ou son interdiction de recevoir du public temporairement arrêtée ne peut pas s'analyser en une perte définitive du bien loué », de sorte que ne pouvaient être déduits des loyers dus, les 56 jours de fermeture administrative ; que pour néanmoins retenir le contraire, la cour d'appel a estimé, par motifs propres et adoptés, que la perte partielle de la chose louée pouvait être « également temporaire » et que la société Réside études apparthôtels avait ainsi subi une perte partielle de la chose louée « pendant les périodes de fermeture administrative d'une durée de 56 jours », de sorte que la provision était due déduction faite des 56 jours de loyers correspondant aux périodes de fermeture retenues ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 1722 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1722 du code civil :

6. Aux termes de ce texte, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

7. L'effet de la mesure gouvernementale d'interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil. (3e Civ., 23 novembre 2022, pourvoi n° 21-21.867, publié)

8. Pour déduire du montant des provisions allouées aux bailleurs celui des loyers dus pour une durée totale de cinquante-six jours pendant laquelle l'accueil du public a été interdit dans les résidences de tourisme, l'arrêt retient que la locataire a subi une perte partielle de la chose louée puisqu'elle n'a pu ni jouir de celle-ci, ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative.

9. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi principal ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déduit de la condamnation de la société Réside études apparthôtels les cinquante-six jours de loyers correspondant aux périodes de fermeture administrative, l'arrêt rendu le 6 avril 2022 entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Réside études apparthôtels aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Réside études apparthôtels et la condamne à payer à M. [T] [P], à Mme [L] [P], à M. [X] [N], à Mme [Y] [N], à M. [A] [W], à Mme [Z] [W], à M. [I], à M. [M] [F], à Mme [V] [F], à M. [DL], à Mme [G], à M. [X] [PV], à Mme [J] [PV], à M. [LO], à M. [H] [PL], à Mme [E] [PL], à M. [SO], à M. [M] [FO], à Mme [U] [FO], à Mme [BI] et à la société Catybou, chacun, la somme de 50 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille vingt-trois.