Real Estate Company v. Structural Defects Compensation Limit
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA civil real estate company, which had commissioned the construction of a residential building, appealed a decision that limited its compensation for financial prejudice stemming from structural defects in the underground garages to €25,000, characterizing this prejudice—including the assumption of co-ownership charges due to unsold lots—as a mere loss of chance to sell. The appellate court reasoned that the payment of charges due to the inability to sell constituted part of the overall loss of chance resulting from the defects, and when assessing this loss of chance, the judges were sovereign in their evaluation of the evidence presented, not being required to detail why certain contradictory proof regarding lost gains was disregarded, thereby justifying the rejection of the appeal.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1792 du code civil, article 455 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile, Art. 1014 al. 2 du code de procédure civile, Art. 455 du code de procédure civile, Art. 1792 du code civil; Real Estate Company v. Structural Defects Compensation Limit: The appellate court reasoned that the payment of charges due to the inability to sell constituted part of the overall loss of chance resulting from the defects, and when assessing this loss of chance, the judges were sovereign in their evaluation of the evidence presented, not being required to detail why certain contradictory proof regarding lost gains was disregarded, thereby justifying the rejection of the appeal.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited to state that the first branch of the appeal ground does not warrant a specially reasoned decision for dismissal.
Cited in the appeal brief for the alleged failure of the lower court to examine submitted documents, which was subsequently rejected by the Court.
Cited in the appeal brief regarding the nature of the commercial prejudice (loss of chance vs. loss of funds), which was discussed in the Court's reasoning rejecting the appeal.
Applied by the Court to reject the claims for legal expenses incurred by the opposing parties in the cassation proceedings.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 8 juin 2023
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 415 F-D
Pourvoi n° J 22-12.125
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JUIN 2023
La société [Adresse 3], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 7], a formé le pourvoi n° J 22-12.125 contre deux arrêts rendus les 9 juin et 15 décembre 2021 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile, section 2), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [C] [H], domicilié [Adresse 5], exerçant sous l'enseigne Micka constructons,
2°/ à la société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], en sa qualité d'assureur de Micka constructon et de la société Bet Cortech,
3°/ au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], dont le siège est [Adresse 6], représenté par son syndic M. [I] [F], domicilié [Adresse 2],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Vernimmen, conseiller référendaire, les observations de la SCP Spinosi, avocat de la société civile immobilière [Adresse 3], de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de la société Allianz IARD, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. [H], après débats en l'audience publique du 18 avril 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Vernimmen, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon les arrêts attaqués (Bastia, 9 juin 2021 et 15 décembre 2021), afin de faire édifier un bâtiment collectif à usage d'habitation, la société civile immobilière [Adresse 3] (la SCI) a confié la réalisation d'études techniques à la société Cortech, assurée auprès de la société Allianz IARD et l'exécution des travaux de gros oeuvre à M. [H], assuré auprès de la société Allianz IARD.
2. La réception des travaux est intervenue le 15 juillet 2009.
3. Se plaignant de l'apparition de fissures sur les poutres des garages en sous-sol, la SCI a, après expertise, assigné la société Cortech, M. [H] et leur assureur, en indemnisation de ses préjudices. Elle a appelé dans la cause le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4].
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa première branche
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen, pris en ses deuxième et troisième branches
5. La SCI fait grief à l'arrêt du 15 décembre 2021 de rejeter sa demande d'indemnisation à l'encontre de M. [H] et la société Cortech au titre de son préjudice financier, de limiter la condamnation de M. [H] envers elle à la somme de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts pour la perte de chance résultant de l'absence de vente et la fixation de sa créance à l'encontre de la société Cortech, représentée par sa mandataire liquidatrice la société BRMJ, à cette somme, alors :
« 2°/ que la perte de chance est la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'en considérant, pour limiter à la somme de 25 000 euros l'indemnisation du préjudice commercial subi par la SCI [Adresse 3], que le préjudice résultant du paiement des frais et charges de copropriété, assumés par la SCI [Adresse 3] en raison de l'absence de vente des quatre lots affectés par les désordres litigieux, était assimilable au préjudice commercial et que le préjudice commercial consistait en une perte de chance de vendre ces lots en 2011, quand le paiement des frais et charges de copropriété constituait tout simplement une perte de fonds et non une perte de chance, la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil ;
3°/ que les juges du fond sont tenus d'examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en considérant, pour limiter à la somme de 25 000 euros l'indemnisation du préjudice commercial subi par la SCI [Adresse 3], que ce préjudice devait s'analyser comme une perte de chance de vendre certains lots, que la SCI [Adresse 3] ne produisait que trois documents émanant pour les deux premiers d'un bureau d'expertises immobilières et pour le troisième d'une agence immobilière, et que ces documents n'étaient corroborés par aucune autre pièce et se contentaient d'affirmations, quand la SCI [Adresse 3] produisait également un engagement de vente de M. [D] [M] et une demande de résiliation de cet engagement de celui-ci datés de 2011 afin de démontrer que son préjudice commercial tiré de la dépréciation de la valeur des lots ne se réduisait pas à une simple perte de chance, mais consistait en un gain manqué correspondant à la différence entre la valeur des lots litigieux en 2011 et leur valeur en 2017, la cour d'appel, qui n'a, de toute évidence, pas examiné ces pièces, a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
6. Ayant relevé que la SCI avait dû assumer le paiement des frais et charges de copropriété en raison de l'absence de la vente de quatre lots à la suite des désordres de nature décennale constatés en sous-sol de l'immeuble et que ce préjudice se rattachait à ces désordres mais aussi à l'aléa inhérent à toute opération commerciale, la cour d'appel a pu en déduire que ce préjudice consistait en une perte de chance de ne plus payer, grâce à la vente de ces lots, les charges afférentes et qu'il était inclus dans la perte de chance résultant de l'absence de vente de ces lots.
7. Puis, ayant ainsi caractérisé l'existence d'une perte de chance subie par la SCI, elle a souverainement évalué, sans être tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle écartait, la réparation de ce préjudice à la mesure de la chance perdue, qui ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière [Adresse 3] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille vingt-trois.