Co-Owners' Association Standing to Sue for Damage Affecting Private Units
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe plaintiff, a co-owners' association, sued the builder, a subcontractor, and their insurers to obtain compensation for the loss of enjoyment by co-owners resulting from malfunctions in the heating and cooling system. One defendant, the damage insurance provider, appealed the lower court's decision, arguing that the association lacked standing because the loss of enjoyment was not uniformly experienced by all co-owners. The Court of Cassation rejected the appeal, affirming that under the law governing co-ownership, the association is entitled to seek compensation for damage originating in common areas that affects one or more private units, and it is not required that the prejudice be suffered identically by all co-owners for the damage to be deemed collective and warrant the association's standing to sue.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 31 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile, Article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile; Co-Owners' Association Standing to Sue for Damage Affecting Private Units: One defendant, the damage insurance provider, appealed the lower court's decision, arguing that the association lacked standing because the loss of enjoyment was not uniformly experienced by all co-owners. The Court of Cassation rejected the appeal, affirming that under the law governing co-ownership, the association is entitled to seek compensation for damage originating in common areas that affects one or more private units, and it is not required that the prejudice be suffered identically by all co-owners for the damage to be deemed collective and warrant the association's standing to sue.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article established the principle allowing the union of co-owners to sue for damages originating in common areas that affect private parts.
This provision was applied to reject the claims for costs under this article.
This procedural rule was cited in the reasoning for not issuing a specifically motivated decision on the main appeal.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 8 juin 2023
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 408 F-D
Pourvoi n° D 21-22.420
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JUIN 2023
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Saint-Charles, bâtiment A, dont le siège est [Adresse 7], représenté par son syndic la société Syndiclair, dont le siège est [Adresse 6], a formé le pourvoi n° D 21-22.420 contre l'arrêt rendu le 1er juillet 2021 par la cour d'appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à la Compagnie méridionale d'application thermique (CMT), société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],
2°/ à la société Albingia, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1],
3°/ à la société Eiffage Construction LR, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 3],
4°/ à la société SMABTP, dont le siège est Les Echelles de la Ville, [Adresse 4], pris en qualité d'assureur de la société Eiffage Construction et de la société CMT,
5°/ à la société Generali assurances IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 5],
défenderesses à la cassation.
La société Albingia a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation ;
La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation ;
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Richard, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Saint Charles bâtiment A, de la SARL Cabinet Briard, avocat de la Compagnie méridionale d'application thermique, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Albingia, de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat des sociétés Eiffage Construction LR et SMABTP, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société Generali assurances IARD, après débats en l'audience publique du 18 avril 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 1er juillet 2021), le syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint Charles bâtiment A (le syndicat des copropriétaires) a assigné le constructeur de l'ouvrage, la société Eiffage construction LR, son sous-traitant, la Compagnie méridionale d'applications thermiques, leur assureur, la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics et l'assureur de dommages-ouvrage, la société Albingia, en indemnisation du préjudice de jouissance des copropriétaires résultant des dysfonctionnements de l'installation de chauffage-rafraîchissement.
Examen des moyens
Sur le moyen du pourvoi principal du syndicat des copropriétaires
2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen du pourvoi incident de la société Albingia
3. La société Albingia fait grief à l'arrêt de déclarer recevables les demandes formées à son encontre par le syndicat des copropriétaires, alors « que la qualification de préjudice collectif qui conditionne la légitimité de l'intérêt à agir d'un syndicat de copropriétaires en réparation d'un trouble de jouissance exige que ce trouble soit subi de la même manière par l'ensemble des copropriétaires ; qu'en affirmant que le syndicat des copropriétaires était recevable à agir en réparation du « trouble de jouissance subi par tous les copropriétaires de la résidence », après avoir constaté que l'importance des troubles de jouissance subis était « variable selon les appartements » ainsi que « l'absence d'un préjudice uniformément ressenti entre les copropriétaires », ce dont elle aurait dû déduire que ces troubles de jouissance étaient dépourvus de caractère collectif, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 31 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
4. En application de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est recevable à agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots.
5. Il n'est pas nécessaire, en ce cas, que le préjudice soit subi de la même manière par l'ensemble des copropriétaires.
6. La cour d'appel a retenu que le trouble de jouissance résultant du dysfonctionnement du système de chauffage et de rafraîchissement, dont le syndicat des copropriétaires demandait la réparation, trouvait notamment son origine dans les parties communes de l'immeuble et avait affecté les parties privatives de nombreux lots de la copropriété.
7. Elle a pu en déduire que, même si l'importance de ces troubles de jouissance était variable selon les appartements, le dommage présentait un caractère collectif, de sorte que le syndicat des copropriétaires avait qualité pour en demander réparation.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE les pourvois ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Charles bâtiment A aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille vingt-trois.