Property Owners v. Municipality: Expropriation Compensation for Lost Rental Income
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe property owners appealed a decision by the expropriation court that fixed their compensation for the seizure of commercial and storage premises by a municipality. The Court of Cassation partially overturned the appellate ruling because it erred in denying compensation for lost rental income by reasoning that the lease was no longer active based on the lack of recent rent receipts and the state of the premises at the time of the appeal judgment, whereas the appellate court should have only assessed whether the property was rented at the date the expropriation order was issued, which extinguished all prior rights, to determine if the loss of rental revenue was a direct consequence of the taking.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1015 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile, L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique; Property Owners v. Municipality: Expropriation Compensation for Lost Rental Income: The Court of Cassation partially overturned the appellate ruling because it erred in denying compensation for lost rental income by reasoning that the lease was no longer active based on the lack of recent rent receipts and the state of the premises at the time of the appeal judgment, whereas the appellate court should have only assessed whether the property was rented at the date the expropriation order was issued, which extinguished all prior rights, to determine if the loss of rental revenue was a direct consequence of the taking.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
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Généré par l'IAThis article was violated because the Court of Appeal failed to properly assess the direct consequence of the expropriation regarding the loss of rental income.
This article was violated because the Court of Appeal failed to properly assess the direct, material, and certain prejudice, including the loss of rental income.
Applied to award costs to M. et Mme [N] for the proceedings before the Cour de cassation.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 8 juin 2023
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 407 F-D
Pourvoi n° Q 22-14.706
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JUIN 2023
1°/ Mme [T] [Y], épouse [N],
2°/ M. [E] [N],
tous deux domiciliés [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° Q 22-14.706 contre l'arrêt rendu le 10 février 2022 par la cour d'appel de Dijon (chambre des expropriations), dans le litige les opposant à la commune de Saint-Dizier, représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité en l'[Adresse 2], défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme [N], de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la commune de Saint-Dizier, après débats en l'audience publique du 18 avril 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. L'arrêt attaqué (Dijon, 10 février 2022) fixe les indemnités revenant à M. et Mme [N] au titre de l'expropriation, au profit de la commune de Saint-Dizier, de deux lots leur appartenant dans un immeuble en copropriété, constitués d'un local commercial et d'un local annexe à usage de réserve.
Examen des moyens
Sur les premier et deuxième moyens
2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le moyen relevé d'office
3. Après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 620, alinéa 2, du même code.
Vu les articles L. 222-2, alinéa 1er, et L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique :
4. Aux termes du premier de ces textes, l'ordonnance d'expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés.
5. Aux termes du second, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
6. Il est jugé que, parmi les indemnités accessoires pouvant lui être allouées, le propriétaire exproprié peut recevoir une indemnité pour perte de revenus locatifs lorsque le bien était affecté à la location et qu'il subit, en raison de l'expropriation, une perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire pour procéder au rachat d'un bien de remplacement et trouver un locataire (3e Civ., 31 mai 2000, n° 99-70.054 ; 3e Civ., 2 juillet 2003, n° 02-70.079 ; 3e Civ., 7 avril 2015, pourvoi n° 13-27.547).
7. Pour rejeter la demande d'indemnisation de la perte de revenus locatifs formée par M. et Mme [N], l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu'ils versent aux débats un bail du 28 septembre 2015 et des quittances de loyers jusqu'au mois de décembre 2018, qu'ils n'établissent pas l'actualité du bail dont ils se prévalent, en l'absence de production de quittances de loyer récentes et compte tenu de l'état dans lequel se trouvaient les locaux lors du transport sur les lieux, lequel révélait leur absence manifeste d'exploitation.
8. En statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses propres constatations que le bien était loué à la date de l'ordonnance d'expropriation, rendue le 16 novembre 2018 et que, pour apprécier si le préjudice de perte de revenus locatifs invoqué était la conséquence directe de l'expropriation, il importait peu que, à la date du jugement ou de l'arrêt, il soit encore occupé ou non par l'ancien locataire, dont le bail avait été éteint par cette ordonnance, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il confirme le jugement ayant rejeté la demande de M. et Mme [N] relative à la perte de revenus locatifs, l'arrêt rendu le 10 février 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;
Condamne la commune de Saint-Dizier aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la commune de Saint-Dizier et la condamne à payer à M. et Mme [N] la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille vingt-trois.