Easement Scope and Contractual Breach in Right of Way Dispute

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

VB

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 8 juin 2023

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 389 F-D

Pourvoi n° F 21-25.021

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JUIN 2023

1°/ M. [P] [Z],

2°/ Mme [W] [T], épouse [Z],

domiciliés tous deux [Adresse 3],

ont formé le pourvoi n° F 21-25.021 contre l'arrêt rendu le 12 octobre 2021 par la cour d'appel de Besançon (1re chambre civile et commerciale), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Valdahon constructions, dont le siège est [Adresse 4],

2°/ au syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 10], dont le siège est [Adresse 1], représenté par son syndic la société Immobilière Comtoise, dont le siège est [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de M. et Mme [Z], de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Valdahon constructions, du syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 10], après débats en l'audience publique du 12 avril 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Besançon ,12 octobre 2021), M. et Mme [Z] sont propriétaires d'une parcelle cadastrée [Cadastre 9], devenue [Cadastre 7], bénéficiant d'une servitude de passage conventionnelle sur la parcelle [Cadastre 11], devenue [Cadastre 8], appartenant à la société Valdahon constructions (la société).

2. Cette dernière a fait construire sur la parcelle attenante cadastrée [Cadastre 6] un immeuble d'habitation, soumis au statut de la copropriété, dont la rampe d'accès au garage se trouve partiellement sur la parcelle [Cadastre 8].

3. M. et Mme [Z] ont assigné la société et le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 10] (le syndicat des copropriétaires) en rétablissement de la servitude et en réparation de divers préjudices.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

4. M. et Mme [Z] font grief à l'arrêt de dire que l'assiette de la servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 8] au profit de la parcelle [Cadastre 7] est un triangle situé au sud de la parcelle et délimité par les points situés, pour le premier, à l'intersection des parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 6], pour le deuxième, à l'intersection des parcelles [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 6] et, pour le troisième, à l'intersection des parcelles [Cadastre 7], [Cadastre 5] et [Cadastre 8], alors :

« 1°/ qu'en l'absence de toute précision dans le titre constitutif de la servitude sur une quelconque limitation de l'assiette, le droit de passage s'exerce nécessairement sur la totalité de la parcelle désignée comme fonds servant ; qu'en l'espèce, l'acte notarié du 11 juin 974 instituait expressément une servitude de passage au profit du fonds de M. [Z] sur la parcelle [Cadastre 11] devenue [Cadastre 8] sans nullement limiter l'assiette de cette servitude, l'acte prévoyant au contraire que M. [Z] et ses ayants-cause étaient autorisés à passer " sur ce terrain " avec un renvoi et une précision relative à la numérotation et à la superficie totale de la parcelle " section [Cadastre 11]" ; qu'en l'absence de toute délimitation de l'assiette de la servitude dans le titre, le droit de passage devait s'exercer sur la totalité de la parcelle [Cadastre 11] ; qu'en décidant au contraire que " l'assiette de la servitude devait s'exercer seulement sur une bande de terrain nécessaire et suffisante au passage de véhicules et notamment de camions" , la cour d'appel a dénaturé les actes notariés du 11 juin 1974 et, partant, a méconnu le principe selon lequel le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

2°/ que M. et Mme [Z] avaient soutenu que l'interdiction imposée dans l'acte de vente de ne rien reconstruire sur la parcelle [Cadastre 11] (après la démolition du hangar) était corrélée à l'existence d'un droit de passage sur l'ensemble de la parcelle ; qu'en conséquence, en se bornant à retenir que " l'assiette de la servitude devait s'exercer seulement sur une bande de terrain" sans rechercher, comme elle y avait été expressément invitée, si l'interdiction faite à l'acquéreur de la parcelle [Cadastre 11] de ne rien reconstruire sur cette parcelle ne tendait pas précisément à octroyer au profit du fonds dominant une servitude de passage sur la totalité du fonds servant, la cour d'appel a, en toute hypothèse, privé sa décision de base légale au regard des articles 695, 702 et 1134 devenu 1103 du code civil ;

3°/ que devant les juges du fond, M. et Mme [Z] avaient soutenu qu'aux termes de l'acte notarié du 11 juin 1974, la société Chays s'était engagée à ne rien reconstruire sur la parcelle section [Cadastre 11] de sorte qu'en procédant à des constructions sur toute une moitié de la parcelle litigieuse, la société Valdahon constructions avait, non seulement porté atteinte à l'assiette de la servitude ainsi réduite unilatéralement de moitié, mais également violé ses engagements contractuels ; qu'en ne répondant pas à ce chef de conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°/ que devant les juges du fond, M. et Mme [Z] avaient soutenu que depuis l'introduction de l'instance, les nouveaux aménagements effectués par la société Valdahon constructions et le syndicat des copropriétaires avaient empiété encore davantage sur la parcelle litigieuse rendant impossibles les manoeuvres permettant d'accéder au parking sur la parcelle [Cadastre 6] ; qu'en s‘abstenant de répondre à ce chef péremptoire de conclusions, la cour d'appel a encore violé l'article 455 du code de procédure civile. » Réponse de la Cour

5. Ayant relevé, sans dénaturation, que les actes ne précisaient pas l'assiette et l'aménagement du droit de passage, la cour d'appel, procédant à la recherche de la commune intention des parties, a constaté que le passage était restreint en raison, d'une part, de l'exiguïté de la parcelle [Cadastre 7], d'autre part, de l'obligation pour les véhicules d'emprunter d'abord la parcelle [Cadastre 5], propriété de M. et Mme [Z] et que la suppression des massifs de fleurs implantés par la société permettait d'en assurer l'exercice.

6. Sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et répondant aux conclusions prétendument omises, elle a souverainement retenu que l'assiette de la servitude s'appliquait non à l'ensemble de la parcelle [Cadastre 8] mais seulement à la bande de terrain nécessaire et suffisante au passage des véhicules et notamment de camions.

7. Elle a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef.

Mais sur le deuxième moyen

Enoncé du moyen

8. M. et Mme [Z] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de condamnation de la société et du syndicat des copropriétaires à leur payer une certaine somme en réparation de leur préjudice de jouissance, alors « que M. et Mme [Z] avaient invoqué un trouble de jouissance pour entrave à l'exercice de leur servitude de passage ; qu'après avoir constaté que la société Valdahon et le syndicat des copropriétaires devaient être condamnés "à procéder à l'enlèvement des massifs de fleurs" pour " permettre un passage commode et paisible ", la cour d'appel a "débouté les époux [Z] de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance en raison d'une entrave à leur droit de passage" ; qu'en statuant de la sorte, elle n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et, partant, a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1240 du code civil :

9. Aux termes de ce texte, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

10. Pour rejeter la demande de M. et Mme [Z] tendant à l'indemnisation d'un préjudice de jouissance, l'arrêt relève, par motifs adoptés, que la société a procédé à des aménagements esthétiques n'ayant aucune utilité sérieuse pour elle mais qui rendent le passage plus difficile, puis retient, par motifs propres, que pour le rendre commode et paisible, la société devra procéder à l'enlèvement des massifs de fleurs en cause.

11. En statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé l'existence d'une gêne subie dans l'usage de la servitude, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de condamnation solidaire de la société Valdahon constructions et du syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 10] en paiement de la somme de 15 000 euros au titre du trouble de jouissance, l'arrêt rendu le 12 octobre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

Condamne la société Valdahon constructions et le syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 10] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille vingt-trois.