Landlord v. Tenant: Notice to Quit Agricultural Land for Relative's Occupation

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 8 juin 2023

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 386 F-D

Pourvoi n° E 21-24.123

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JUIN 2023

Mme [O] [C], épouse [B], domiciliée [Adresse 2], a formé le pourvoi n° E 21-24.123 contre l'arrêt rendu le 14 septembre 2021 par la cour d'appel d'Amiens (chambre baux ruraux), dans le litige l'opposant à M. [I] [J], domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Bosse-Platière, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de Mme [C], de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de M. [J], après débats en l'audience publique du 12 avril 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Bosse-Platière, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Amiens,14 septembre 2021), M. [J] est locataire de diverses parcelles à usage agricole appartenant à Mme [C], qui, le 27 avril 2018, lui a délivré congé aux fins de reprise par sa fille, Mme [B].

Examen du moyen

Enoncé du moyen

2. Mme [C] fait grief à l'arrêt de prononcer l'annulation du congé délivré à M. [J], alors :

« 1°/ que l'opération d'installation n'est pas soumise à autorisation préalable d'exploiter si celui qui la conduit est un exploitant pluriactif dont les revenus extra-agricoles, constitués du revenu fiscal de référence du demandeur au titre de l'année précédant celle de la demande, n'excèdent pas 3.120 fois le montant horaire du salaire minimum de croissance ; qu'en l'espèce, il était constant que le congé pour reprise avait été délivré pour le 11 novembre 2019 et la cour d'appel a constaté que l'avis d'imposition 2019 sur les revenus 2018 de Mme [H] [B] fait état de revenus annuels d'un montant de 22 661 euros et donc inférieurs à 3120 fois le montant horaire du salaire minimum de croissance, soit 31 294 euros en janvier 2019 ; qu'en retenant néanmoins, pour considérer qu'il ne serait pas établi que Mme [H] [B] puisse exploiter sans autorisation préalable et annuler le congé, que, malgré la demande qui en a été faite au cours de l'instance, aucun bilan de la Selarl Pharmacie du Grand Morin n'a été produit alors que Mme [H] [B], par sa qualité de cogérante aurait eu toute latitude pour décider de l'affectation des dividendes de la société le cas échéant de sorte que sa situation financière réelle, qui dépendrait de ses choix de gestion, ne pourrait clairement être appréhendée, la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, a privé son arrêt de base légale au regard des articles L. 411-59, L. 331-2 et R. 331-2 du code rural et de la pêche maritime ;

2°/ qu'il appartient au preneur qui allègue que la réalité des revenus extra-agricoles du bénéficiaire de la reprise ne serait pas attestée par son revenu fiscal de référence de le démontrer ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les revenus extra-agricoles de Mme [H] [B], constitués de son revenu fiscal de référence, n'excédaient pas 3.120 fois le montant horaire du salaire minimum de croissance ; qu'en retenant néanmoins, pour considérer qu'il ne serait pas établi qu'elle puisse exploiter sans autorisation préalable et annuler le congé, que, malgré la demande qui en a été faite au cours de l'instance, aucun bilan de la Selarl Pharmacie du Grand Morin n'a été produit alors que Mme [H] [B], par sa qualité de cogérante aurait eu toute latitude pour décider de l'affectation des dividendes de la société le cas échéant de sorte que sa situation financière réelle, qui dépendrait de ses choix de gestion, ne pourrait clairement être appréhendée quand il appartenait à M. [J] de démontrer que l'avis d'imposition produit ne permettait pas d'appréhender sa situation financière réelle, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les articles L. 411-59, L. 331-2 et R. 331-2 du code rural et de la pêche maritime et 1353 du code civil ;

3°/ que l'opération d'installation n'est pas soumise à autorisation préalable d'exploiter si celui qui la conduit est un exploitant pluriactif dont les revenus extra-agricoles, constitués du revenu fiscal de référence du demandeur au titre de l'année précédant celle de la demande, n'excèdent pas 3.120 fois le montant horaire du salaire minimum de croissance ; qu'en l'espèce, Mme [O] [B], afin de démontrer l'inanité des allégations de M. [J] concernant la situation financière de Mme [H] [B], produisait son avis d'imposition de 2017 sur les revenus de 2016 et celui de 2018 sur les revenus de 2017, portant ainsi sur des années antérieures à la délivrance du congé et faisant apparaître des revenus extra-agricoles d'un montant proche - respectivement 23 347 euros et 23 246 euros - de l'avis d'imposition de 2019 sur les revenus de 2018, soit 22 661 euros ; qu'en se bornant à retenir, pour considérer qu'il ne serait pas établi que Mme [H] [B] puisse exploiter sans autorisation préalable et annuler le congé, que, malgré la demande qui en a été faite au cours de l'instance, aucun bilan de la Selarl Pharmacie du Grand Morin n'a été produit alors que Mme [H] [B], par sa qualité de cogérante aurait eu toute latitude pour décider de l'affectation des dividendes de la société le cas échéant de sorte que sa situation financière réelle, qui dépendrait de ses choix de gestion, ne pourrait clairement être appréhendée sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, s'il ne ressortait pas des avis d'imposition portant sur les deux années antérieures à la délivrance du congé que l'avis d'imposition de 2019 sur les revenus de 2018 traduisait sa situation financière réelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-59, L. 331-2 et R. 331-2 du code rural et de la pêche maritime ;

4°/ que le juge, tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, doit préciser le fondement juridique de sa décision ; qu'en se bornant, pour annuler le congé, à énoncer que Mme [H] [B], par sa qualité de co-gérante aurait toute latitude pour décider seule de l'affectation des dividendes de la société le cas échéant de sorte que sa situation financière réelle, qui dépendrait de ses choix de gestion ne pourrait clairement être appréhendée, sans préciser le fondement juridique de sa décision, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ;

5°/ que le juge doit examiner tous les éléments de preuve qui lui sont soumis et procéder à une analyse au moins sommaire de ces éléments ; qu'en l'espèce, afin de démontrer que sa fille, Mme [H] [B], pourrait participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, Mme [O] [B] produisait une étude de faisabilité, établie le 30 août 2018 par le CDER de Montmirail, sur laquelle s'étaient fondés les premiers juges pour admettre la compatibilité de la poursuite de son activité professionnelle avec la reprise des terres ; qu'en se bornant à affirmer, pour annuler le congé, que la situation professionnelle de Mme [H] [B] exclut toute participation aux travaux agricoles de façon effective et permanente sur les parcelles concernées d'une surface totale de 50 ha 88 a 78 ca sans examiner, même de façon sommaire, l'étude de faisabilité qui démontrait précisément le contraire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

6°/ que la compatibilité de l'exploitation du fonds repris avec l'exercice d'une autre profession s'apprécie, notamment, au regard de la nature de l'exploitation, de la superficie du bien loué, de la proximité du domicile et de l'aide dont le repreneur peut bénéficier ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que Mme [H] [B] avait conclu une promesse synallagmatique de bail avec M. [R] [P] sur une maison d'habitation et des bâtiments d'exploitation situés à moins de 20 km des terres objet de la reprise ; qu'il ressortait de l'étude de faisabilité établie le 30 août 2018 par le CDER de Montmirail versée aux débats que Mme [H] [B] produira des céréales et des oléo-protéagineux et que si elle effectuera elle-même les travaux de culture avec le matériel acquis, elle fera réaliser les travaux de récolte en prestation de sorte que sa présence sur l'exploitation, compte tenu de sa surface, pourra se limiter à une dizaine d'heures par semaine sur une année de 48 semaines ; qu'en se bornant à affirmer, pour annuler le congé, que la situation professionnelle de Mme [H] [B] – pharmacienne dans une commune située à une distance d'environ 150 km des terres et cogérante de la société exploitant l'officine - exclut toute participation aux travaux agricoles de façon effective et permanente sur les parcelles concernées d'une surface totale de 50 ha 88 a 78 ca sans tenir compte ni de la culture envisagée, ni du recours à des entreprises pour réaliser les seuls travaux de récolte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime. »

Réponse de la Cour

3. La cour d'appel a constaté que Mme [B], cogérante de la société exploitant une officine, souhaitait réaliser son installation en gardant une activité de pharmacienne, exercée à une distance de cent cinquante kilomètres des terres objet de la reprise et du lieu de résidence envisagé et, qu'aucun élément ne démontrait que cette activité serait exercée à temps partiel.

4. Sans être tenue de s'expliquer sur les pièces qu'elle décidait d'écarter ni de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, elle en a souverainement déduit que cette situation professionnelle excluait toute participation effective et permanente aux travaux agricoles sur les parcelles concernées, d'une surface totale de 50 ha 88a 78 ca.

5. Par ces seuls motifs, abstraction faite de ceux surabondants critiqués par les première à quatrième branches, la cour d'appel a légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [C] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille vingt-trois.