Tenant Succession Dispute and Indemnity Ruling

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

RM

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 8 juin 2023

Cassation partielle sans renvoi

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 376 F-D

Pourvoi n° Y 22-14.254

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JUIN 2023

1°/ Mme [C] [I],

2°/ M. [K] [J],

domiciliés tous deux [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° Y 22-14.254 contre l'arrêt rendu le 4 janvier 2022 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 2e section), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme [F] [S],

2°/ à M. [B] [S],

domiciliés tous deux [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

M. et Mme [S] ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, deux moyens de cassation ;

Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen de cassation ;

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grall, conseiller, les observations de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de Mme [I] et de M. [J], de la SCP Spinosi, avocat de M. et Mme [S], après débats en l'audience publique du 12 avril 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grall, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 4 janvier 2022), le 16 mars 1990, M. et Mme [S] (les bailleurs) ont donné à bail un appartement à [X] [J], qui est décédé le 27 février 2017.

2. M. [K] [J], fils du locataire, a assigné les bailleurs en constatation du transfert du bail à son bénéfice et en nullité du congé pour vendre délivré le 8 août 2019 à « M. et Mme [J] ».

3. Concubine du locataire, Mme [I], mère de M. [K] [J], a également assigné les bailleurs en constatation du transfert du bail à son bénéfice.

4. Les deux instances ont été jointes.

5. Les bailleurs ont délivré à M. [K] [J] un congé pour vendre le 22 octobre 2019.

Examen des moyens

Sur le moyen du pourvoi incident

6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

7. M. [K] [J] et Mme [I] font grief à l'arrêt de déclarer recevable la demande en validation des congés délivrés les 8 août et 22 octobre 2019, alors « que une partie n'est pas recevable à présenter pour la première fois devant la cour d'appel des prétentions qui seraient le prolongement ou l'accessoire des demandes formées en première instance par une autre partie ; qu'en retenant, pour déclarer recevables les demandes présentées par les époux [S] en validation des congés délivrés par eux les 8 août et 22 octobre 2019, que ces demandes étaient, par application de l'article 566 du code de procédure civile, la conséquence nécessaire des prétentions soumises au premier juge et pouvaient être ainsi ajoutées en cause d'appel dès lors qu'elles tendaient aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, à savoir la cessation des rapports locatifs, quand les époux [S], qui n'avaient pas comparu en première instance, ne pouvaient se prévaloir des demandes formulées contre eux devant le premier juge pour justifier de la recevabilité de leurs demandes nouvelles en appel, la cour d'appel a violé l'article 566 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

8. La demande en validation des congés par laquelle les défendeurs en première instance prétendent obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de leur adversaire tendant à la nullité de l'un des congés revêt un caractère reconventionnel et se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant de sorte qu'elle est recevable en appel conformément à l'article 567 du code de procédure civile.

9. Par ce motif de pur droit, suggéré par la défense et substitué à ceux critiqués, dans les conditions prévues par l'article 620, alinéa 1er, du code de procédure civile, l'arrêt, qui a constaté que la demande, nouvelle en cause d'appel, tendant en validation des congés était recevable, se trouve légalement justifiée de ce chef.

Mais sur le second moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

10. M. [K] [J] fait grief à l'arrêt de le condamner à payer aux bailleurs une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer augmenté des charges, jusqu'à son départ des lieux, alors « qu'aucune indemnité d'occupation n'est due par la personne hébergée par le locataire tenu au paiement des loyers ; qu'en considérant, pour condamner M. [K] [J] à payer aux époux [S] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer augmenté des charges, jusqu'à son départ des lieux, que l'absence de titre d'occupation ne le privait pas de résider dans le logement régulièrement loué par sa mère, restant ainsi occupant du chef de cette dernière, que Mme [I] était seule tenue du paiement du loyer et que M. [K] [J], en ce qu'il occupait les lieux, devait être condamné à payer aux époux [S] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer augmenté des charges, ce jusqu'à la date de son départ des lieux, quand M. [K] [J], hébergé par sa mère qui était tenue de régler les loyers, ne devait aucune indemnité d'occupation aux bailleurs, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1240 du code civil :

11. Aux termes de ce texte, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

12. Pour condamner M. [K] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation, l'arrêt retient qu'il occupe les lieux nonobstant le congé régulier et valable qui lui a été délivré le 22 octobre 2019 à effet au 31 mai 2020.

13. En statuant ainsi, tout en relevant que l'absence de titre d'occupation ne privait pas M. [K] [J] du droit de résider du chef de sa mère dans le logement loué par celle-ci, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

14. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.

15. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la

Cour de cassation statue au fond.

16. Il y a lieu de rejeter la demande des bailleurs en condamnation de M. [K] [J] au paiement d'une indemnité pour l'occupation des lieux, dès lors que ces lieux sont régulièrement loués par Mme [I] qui, y résidant, est libre d'y accueillir toute personne de son choix.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi incident ;

CASSE ET ANNULE, par voie de retranchement de la seule disposition condamnant M. [K] [J] à payer à M. et Mme [S] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer augmenté des charges jusqu'à son départ des lieux, l'arrêt rendu le 4 janvier 2022 par la cour d'appel de Versailles ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

REJETTE la demande de M. et Mme [S] en condamnation de M. [K] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation ;

Condamne M. et Mme [S] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille vingt-trois.