Property Company v. Adjoining Owner (Adverse Possession of Cellar)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

RM

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 25 mai 2023

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 344 F-D

Pourvoi n° T 21-25.561

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 MAI 2023

La société de La Ralla, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° T 21-25.561 contre l'arrêt rendu le 5 octobre 2021 par la cour d'appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à Mme [R] [U], veuve [W], domiciliée [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, avocat de la société civile immobilière de La Ralla, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [W], après débats en l'audience publique du 28 mars 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Caen, 5 octobre 2021), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 28 novembre 2019, pourvoi n° 18-22.538), les parcelles contiguës cadastrées BI [Cadastre 3] et [Cadastre 4], issues d'un acte de division du 20 juillet 1934, sont respectivement propriété de la société civile immobilière de La Ralla (la SCI) et de Mme [W].

2. Une cave est située, pour partie, sous le chemin appartenant à la SCI desservant son immeuble ainsi que, pour partie, sous l'immeuble de Mme [W].

3. Se plaignant de fuites d'eau dans cette cave, Mme [W] a assigné la SCI en réparation des désordres, indemnisation de ses préjudices et revendication de la partie de cave située sous le chemin.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

4.En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

5. La SCI fait grief à l'arrêt de dire que la partie de la cave située sous le chemin appartient à Mme [W], alors « que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; que le caractère public de la possession implique que celui à qui elle est opposée ait été à même de connaître les actes matériels de possession exercés sur le bien ; qu'en jugeant que la possession exercée par Mme [W], résultant de travaux de déblaiement des gravats se situant dans la cave litigieuse en 1977, était publique pour cela qu'elle n'avait elle-même manifesté aucune volonté de dissimulation quand elle devait rechercher si, compte-tenu du fait que l'entrée dans la cave litigieuse se trouvait dans la propriété [W], laquelle était entourée de hauts murs et que l'immeuble [W] disposait lui-même d'une cave située en son sous-sol, communiquant avec la cave litigieuse, la SCI de la Ralla et ses auteurs pouvaient soupçonner l'existence même d'une cave sous leur fonds et comprendre que les actes de possession allégués, en l'espèce les travaux de déblaiement, se rapportaient à cette cave, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 2261 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a, d'abord, relevé, qu'avant la signature de son acte d'acquisition le 31 août 1977, Mme [W] avait été autorisée par le compromis de vente à entreprendre des travaux de déblaiement de la partie de cave litigieuse, située sous le chemin appartenant aujourd'hui à la SCI, et que ceux-ci ont donné lieu à un arrêté municipal du 24 mars 1977 interdisant toute circulation sur la rue attenante, pendant la durée des opérations d'évacuation des gravats.

7. Ayant ensuite retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que, compte tenu de leur nature, ces travaux n'avaient pu être réalisés qu'au vu et su de tous, et que des attestations confirmaient l'utilisation de cette cave par Mme [W] à compter de 1977, elle en a souverainement déduit, qu'en dépit de la configuration des lieux, la possession alléguée était exempte de clandestinité.

8. Caractérisant ainsi une possession utile pour prescrire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière de La Ralla aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière de La Ralla et la condamne à payer à Mme [W] la somme de 3 000 euros.

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mai deux mille vingt-trois.