Lessor v. Lessee: Judicial Suspension of Lease Termination Clause

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

VB

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 25 mai 2023

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 331 F-D

Pourvoi n° D 22-11.315

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 MAI 2023

La société Elyreal, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° D 22-11.315 contre l'arrêt rendu le 2 décembre 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige l'opposant à la société Berny's, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société Elyreal, de la SCP Richard, avocat de la société Berny's, après débats en l'audience publique du 28 mars 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. David, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 décembre 2021), le 28 octobre 2003, la société Elyreal (la bailleresse) a donné en location à la société Pain chaud Mirabeau, aux droits de laquelle est venue la société Berny's (la locataire), un local commercial à usage de boulangerie.

2. Le 10 août 2016, la bailleresse a signifié à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de payer une certaine somme au titre de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2015.

3. Le 9 septembre 2016, la locataire l'a assignée en annulation du congé.

Examen des moyens

Sur le second moyen

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen

Enoncé du moyen

5. La bailleresse fait grief à l'arrêt de dire qu'il y avait lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire, de dire que cette clause ne pourrait jouer et, en conséquence, de la débouter de ses demandes, alors « que les juges ne peuvent ni suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, ni s'opposer à ce que celle-ci joue sans accorder auparavant de délais de paiement au locataire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a suspendu les effets de la clause de résiliation et dit que celle-ci ne pourra jouer car la locataire avait intégralement apuré son passif ; qu'en statuant ainsi, sans avoir accordé auparavant de délais de paiement à la locataire, la cour d'appel a violé l'article L. 145-41 du code de commerce, ensemble l'article 1343-5 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce :

6. Aux termes de ce texte, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

7. L'arrêt suspend les effets de la clause résolutoire et dit que celle-ci ne pourra jouer, au regard de l'apurement complet de sa dette par la locataire.

8. En statuant ainsi, sans accorder auparavant de délais de paiement à la locataire, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il suspend les effets de la clause de résiliation du bail, dit que celle-ci ne jouera pas et est réputée n'avoir pas existé et qu'il rejette le surplus des demandes de la société Elyreal, l'arrêt rendu le 2 décembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;

Condamne la société Berny's aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Berny's et la condamne à payer à la société Elyreal la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mai deux mille vingt-trois.