Purchaser v. Notary and Firm for Professional Liability in Property Sale Description

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 1

MY1

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 17 mai 2023

Rejet

Mme GUIHAL, conseiller doyen

faisant fonction de président

Arrêt n° 326 F-D

Pourvoi n° R 21-23.167

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 17 MAI 2023

M. [O] [N], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° R 21-23.167 contre l'arrêt rendu le 16 février 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 13), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [Z] [J], domicilié [Adresse 2], pris en qualité de notaire associé de la société Arezes, [J], [K], [E],

2°/ à la société Arezes, [J], [K], [E], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Bruyère, conseiller, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. [N], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [J], de la société Arezes, [J], [K], [E], après débats en l'audience publique du 28 mars 2023 où étaient présents Mme Guihal, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Bruyère, conseiller rapporteur, M. Hascher, conseiller, et Mme Vignes, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 février 2021), M. [N] (l'acheteur) a acquis un immeuble sur adjudication, dont le cahier des charges avait été établi par M. [J] (le notaire), notaire associé au sein de la SCP Arezes, [J], [K], [E] (la SCP notariale).

2. Invoquant une discordance entre les mentions relatives à la consistance du bien acquis figurant dans le cahier des charges et celles rapportées au cadastre, l'acheteur a assigné le notaire et la SCP notariale en responsabilité et indemnisation de ses préjudices.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa seconde branche

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. L'acheteur fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes alors « que les notaires, tenus d'éclairer les parties sur les conséquences de leurs actes, doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité ; qu'ils ne peuvent donc décliner le principe de leur responsabilité en alléguant qu'ils se sont bornés à donner la forme authentique aux déclarations reçues ; qu'en l'espèce, il résulte des termes de l'arrêt lui-même que le cahier des charges rédigé par le notaire, contenait une « description erronée de l'immeuble en ce qu'elle fait état de l'existence de trois appartements » dans la mesure où le troisième appartement a été créé en violation des dispositions du code de l'urbanisme ; qu'en décidant néanmoins que le notaire n'a pas commis de faute en rédigeant le cahier des charges, sur la base des indications erronées du jugement du 26 juin 2007 et du vendeur qu'il n'a pas vérifiées, la cour d'appel, a violé les dispositions de l'article 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. L'arrêt constate que la description de l'immeuble dans le cahier des charges dressé par le notaire est conforme à celle formulée dans le jugement ayant ordonné la licitation de l'immeuble après expertise de celui-ci, mais également aux déclarations du vendeur auprès du notaire et à la consistance effective de l'immeuble. Il relève que le notaire a correctement vérifié les titres de propriété et levé un certificat d'urbanisme mentionnant toutes les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété applicable à l'immeuble, documents dont il ne ressort aucune contradiction avec les déclarations du vendeur et les éléments en sa possession. Il retient qu'il n'appartenait pas au notaire de vérifier par de plus amples investigations l'étendue des droits des vendeurs en recueillant des pièces supplémentaires, et à plus forte raison des documents administratifs qui ont seulement une vocation fiscale tels que, notamment, un extrait cadastral.

6. De ces constations et énonciations, la cour d'appel a pu déduire que, en l'absence d'éléments de nature à faire naître un doute sur la conformité de la description intérieure de l'immeuble aux règles administratives, le notaire n'avait pas commis de faute dans l'établissement du cahier des charges.

7. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [N] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [N] et le condamne à payer à M. [J] et à la SCP Arezes, [J], [K], [E], la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mai deux mille vingt-trois.