Developer Penalty Calculation and Property Completion Dispute

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

VB

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 11 mai 2023

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 317 F-D

Pourvoi n° M 21-24.704

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 MAI 2023

La société LPRV, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° M 21-24.704 contre l'arrêt rendu le 21 octobre 2021 par la cour d'appel de Metz (chambre commerciale), dans le litige l'opposant à Mme [U] [T], domiciliée [Adresse 2]), défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SCP Ghestin, avocat de la société LPRV, de la SAS Buk Lament-Robillot, avocat de Mme [T], après débats en l'audience publique du 21 mars 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Metz, 21 octobre 2021), par acte authentique du 24 avril 2017, Mme [T] a conclu avec la société LPRV un contrat de vente en l'état futur d'achèvement portant sur un pavillon dont la livraison devait intervenir au plus tard durant le troisième trimestre 2017.

2. Se plaignant d'un retard de livraison, Mme [T] a assigné la société LPRV en résolution du contrat de vente et paiement d'une indemnité journalière jusqu'à la fin de l'instance. La société LPRV a sollicité, reconventionnellement, paiement du solde du prix de vente.

3. En cause d'appel, Mme [T] a renoncé à sa demande de résolution judiciaire du contrat et a sollicité, à titre principal, la condamnation de la société LPRV à lui payer, à titre de réparation, une indemnité journalière forfaitaire jusqu'à la date de livraison effective du bien et de remise des clefs.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en ses première à troisième, cinquième et huitième branches

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen, pris en sa quatrième branche

Enoncé du moyen

5. La société LPRV fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à Mme [T] une somme de 50 euros par jour de retard à compter du 1er octobre 2017 jusqu'à la constatation de l'achèvement de l'immeuble selon les modalités prévues par l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, alors « qu'aux termes des stipulations du contrat de vente en l'état futur d'achèvement relatives au « Défaut de l'acquéreur » et au « Procès-verbal établi par le vendeur seul et valant livraison », « Au cas où l'acquéreur ne répondrait pas à la première convocation du vendeur, il serait convoqué à nouveau et dans le cas où ne serait pas présent ou valablement représenté, à la date fixée par cette seconde convocation, le procès-verbal d'état des lieux, serait alors valablement établi par un huissier désigné par le vendeur ; ce constat sera signifié à l'acquéreur auquel il serait opposable » et « Cette signification vaudra mise à disposition des biens et permettra au vendeur d'exiger le solde du prix de vente. D'autre part, les charges de toute nature afférentes aux dits biens deviendront exigibles à compter de cette même date » ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que convoquée pour la livraison du pavillon, Mme [T] ne s'est présentée ni à la première convocation pour le 15 novembre 2017 ni à la seconde convocation pour le 5 août 2020 et qu'à la requête de la société LPRV un huissier de justice avait constaté l'habitabilité du pavillon; qu'ayant été régulièrement communiqué dans le cadre du litige, ce procès-verbal était réputé avoir été signifié à Mme [T] et lui était donc opposable, de sorte qu'il valait mise à disposition du bien, permettait à la société LPRV d'exiger le solde du prix de vente et rendait exigibles les charges de toute nature ; qu'en jugeant tout au contraire que l'immeuble n'avait pas été valablement mis à la disposition de Mme [T], la cour d'appel a violé l'article 1103 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1103 du code civil :

6. Aux termes de ce texte, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

7. Pour accueillir la demande en réparation formée par Mme [T], l'arrêt retient que l'indemnité de retard dont la société LPRV lui est redevable doit courir jusqu'à la constatation de l'achèvement de l'immeuble selon les modalités prévues par l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, modalités d'ailleurs rappelées en pages 12 et 13 du contrat de vente.

8. En statuant ainsi, alors que l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation n'est pas applicable à la vente en l'état futur d'achèvement, sauf stipulation contraire du contrat, et que celui-ci organisait une procédure alternative de constatation de l'achèvement à l'initiative du vendeur, par constat d'huissier de justice ensuite d'une seconde convocation à laquelle l'acquéreur n'aurait pas déféré, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Sur le premier moyen, pris en sa sixième branche

Enoncé du moyen

9. La société LPRV fait le même grief à l'arrêt, alors « qu'une faute n'engage la responsabilité de son auteur que si elle est la cause du dommage ; que pour accueillir la demande d'indemnisation des préjudices matériel et moral causés par le retard dans la livraison du pavillon qui devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2017 et fixer à 50 euros par jour l'indemnité de retard à compter du 1er octobre 2017 et jusqu'à la constatation de l'achèvement du pavillon selon les modalités prévues à l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel s'est fondée sur un courrier du 3 juillet 2017 dans lequel Mme [T] déclarait avoir été obligée de négocier avec son propriétaire la prolongation de son contrat de bail jusqu'au 1er juin 2017 et être confrontée au fait que son enfant ne pourra pas être scolarisé dans l'école du village dès la rentrée de septembre 2017 ; qu'en fondant la réparation sur des dommages dont elle avait elle-même établi qu'ils étaient antérieurs au fait fautif, la cour d'appel a violé l'article 1231-1 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1231-1 du code civil :

10. Aux termes de ce texte, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

11. Pour fixer à une certaine somme, à titre de réparation, l'indemnité journalière de retard due par la société LPRV à Mme [T], l'arrêt retient que, si celle-ci ne détaille pas le préjudice moral et le préjudice matériel résultant du retard de livraison, elle invoque, dans une lettre du 3 juillet 2017 adressée au vendeur, la négociation avec son propriétaire de la prolongation de son contrat de bail jusqu'au 1er juin 2017 et l'impossibilité de scolariser son enfant dans l'école du village dès la rentrée de septembre 2017.

12. En se déterminant ainsi, alors que la date de livraison contractuellement convenue était fixée au 30 septembre 2017, par seule référence à des dommages antérieurs à la faute retenue, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

13. La société LPRV fait grief à l'arrêt de rejeter la demande de condamnation au paiement du solde de prix, alors « que pour statuer de la sorte, l'arrêt a considéré qu'en l'absence de livraison « valable » du pavillon à Mme [T], les conditions d'exigibilité de la créance de la société LPRV n'étaient pas réunies ; qu'en l'état de ce lien de dépendance la cassation sur le premier moyen entraînera par voie de conséquence, la cassation sur le second moyen. »

Réponse de la Cour

14. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif condamnant la société LPRV à payer à Mme [T] une somme de 50 euros par jour de retard à compter du 1er octobre 2017 jusqu'à la constatation de l'achèvement de l'immeuble selon les modalités prévues par l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, entraîne la cassation du chef de dispositif critiqué par le second moyen, qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare recevables les prétentions de Mme [T], en ce qu'il déclare recevable la demande reconventionnelle en paiement présentée par la société LPRV et en ce qu'il rejette la demande de celle-ci en paiement de la somme de 2 499,60 euros au titre du remboursement de travaux supplémentaires, l'arrêt rendu le 21 octobre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ;

Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;

Condamne Mme [T] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille vingt-trois.