Bank v. SCI Mortgage Guarantee Validity
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case involves a bank seeking to enforce a mortgage guarantee provided by a real estate civil company (SCI) as surety for a third party's loan, following the principal debtor's judicial liquidation. The bank appealed the lower court's decision which had annulled both the mortgage guarantee and the subsequent payment order, asserting that the lower court wrongly conditioned the guarantee's validity on conformity with the SCI's social interest when no direct benefit was expected. The Supreme Court rejected the appeal, affirming that for a security granted by a company to guarantee a third party's debt to be valid, it must be compliant with its corporate purpose, arise from a community of interest, or be unanimously approved, and importantly, it must be proportionate to the expected benefit; the lower court was justified in finding the guarantee contrary to the SCI's social interest because it engaged the company's sole asset without any reciprocal advantage, thereby jeopardizing the SCI's existence despite the secured amount being less than the property's value, as the entire asset was subject to the risk of total loss upon enforcement.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du code civil, article 700 du code de procédure civile; Bank v. SCI Mortgage Guarantee Validity: The bank appealed the lower court's decision which had annulled both the mortgage guarantee and the subsequent payment order, asserting that the lower court wrongly conditioned the guarantee's validity on conformity with the SCI's social interest when no direct benefit was expected. The Supreme Court rejected the appeal, affirming that for a security granted by a company to guarantee a third party's debt to be valid, it must be compliant with its corporate purpose, arise from a community of interest, or be unanimously approved, and importantly, it must be proportionate to the expected benefit; the lower court was justified in finding the guarantee contrary to the SCI's social interest because it engaged the company's sole asset without any reciprocal advantage, thereby jeopardizing the SCI's existence despite the secured amount being less than the property's value, as the entire asset was subject to the risk of total loss upon enforcement.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe article was cited in the dispositive to reject the demands regarding expenses.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 13 avril 2023
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 280 F-D
Pourvoi n° J 21-24.196
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 AVRIL 2023
La Caisse d'épargne Provence-Alpes-Corse (CEPAC), société anonyme à directoire, venant aux droits de la Banque de la Réunion, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° J 21-24.196 contre l'arrêt rendu le 27 août 2021 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige l'opposant à la société Fen Chong, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la Caisse d'épargne Provence-Alpes- Corse, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société civile immobilière Fen Chong, après débats en l'audience publique du 7 mars 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 27 août 2021), par acte authentique du 25 novembre 2014, la société civile immobilière Fen Chong (la SCI) s'est engagée en qualité de caution, avec affectation hypothécaire du bien immobilier lui appartenant, en garantie du remboursement d'un prêt d'un montant de 150 000 euros souscrit par la société Digicam auprès de la Banque de la Réunion.
2. Par jugement du 22 novembre 2017, la société Digicam a été placée en liquidation judiciaire.
3. Par acte du 4 juillet 2019, la Caisse d'épargne Provence-Alpes-Corse, venant aux droits de la Banque de la Réunion, a fait délivrer à la SCI un commandement de payer valant saisie immobilière de son bien donné en sûreté, puis, le 3 septembre 2019, a publié ce commandement au service de la publicité foncière de Saint Denis.
4. Se prévalant d'une créance de 89 799,10 euros au titre du cautionnement de la société Digicam, la Caisse d'épargne Provence-Alpes-Corse a assigné la SCI devant le juge de l'exécution pour voir ordonner la vente aux enchères du bien.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. La Caisse d'épargne Provence-Alpes-Corse fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité du « cautionnement hypothécaire » souscrit le 25 novembre 2014 et la nullité du commandement de payer du 4 juillet 2019, alors :
« 1°/ que la conformité à l'intérêt social n'est pas une condition de validité des contrats conclus par une société civile avec un tiers ; qu'en l'espèce, pour annuler le cautionnement hypothécaire consenti le 25 novembre 2014 par la SCI Fen Chong en garantie de la dette de la société Digicam et le commandement de payer délivré le 4 juillet 2019, la cour d'appel a retenu que ce cautionnement était contraire à l'intérêt social de la SCI en ce qu'il était de nature à compromettre son existence car en le souscrivant, la SCI a engagé son seul bien sans aucune contrepartie ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du code civil ;
2°/ qu'une sûreté réelle consentie par une société civile immobilière en garantie de la dette d'un tiers n'est pas contraire à l'intérêt social si sa réalisation n'a pas pour effet de faire disparaître le patrimoine social, et de compromettre l'existence de la société ; que tel est le cas si le montant de la dette garantie est inférieur à la valeur du bien immeuble donné en sûreté, de telle sorte que la société pourrait réinvestir le reliquat lui revenant après la vente ; qu'en énonçant, pour annuler le cautionnement hypothécaire, que celui-ci était contraire à l'intérêt social de la SCI même s'il a été donné pour un montant inférieur à la valeur du bien hypothéqué, dès lors qu'il faisait peser un risque de perte physique de la totalité du bien, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure la conformité du cautionnement litigieux à l'intérêt social de la SCI, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 1833 et 1849 du code civil ;
3°/ qu'en énonçant que la garantie litigieuse faisait peser sur la SCI un risque de perte de la totalité du bien en valeur d'actif, tout en relevant qu'elle avait été souscrite pour un montant inférieur à la valeur de l'immeuble hypothéqué, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1833 et 1849 du code civil. »
Réponse de la Cour
6. La cour d'appel a énoncé à bon droit, que, pour être valide, la sûreté accordée par une société en garantie de la dette d'un tiers devait être conforme à son objet social ou résulter d'une communauté d'intérêt avec la personne cautionnée ou avoir été adoptée par une décision unanime des associés, et devait en outre être conforme à l'intérêt social, impliquant que le risque pour elle soit proportionné au bénéfice qu'elle pouvait escompter de l'opération garantie.
7. Elle a retenu, que, si l'ensemble des associés de la SCI avait approuvé le cautionnement litigieux par délibération du 5 novembre 2014, la société avait ainsi engagé à titre de sûreté hypothécaire son seul bien sans aucune contrepartie attendue de l'opération financée et que, si le cautionnement avait été limité à une somme inférieure à la valeur du bien hypothéqué, la sûreté consentie appréhendait le bien en son ensemble et faisait peser un risque de perte de la totalité de ce bien en cas de réalisation de la garantie.
8. Elle a pu déduire de ces seuls motifs qu'en consentant la sûreté au profit de la société Digicam, la SCI avait conclu un acte contraire à son intérêt social de nature à compromettre son existence, et a ainsi légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la Caisse d'épargne Provence-Alpes-Corse aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize avril deux mille vingt-trois.