Co-ownership Sale of Special Common Area: Required Consent Scope
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case concerned a challenge to resolutions adopted by the general assembly of a co-ownership authorizing the sale of a corridor, which constituted a special common area of building C, to one of the co-owners. The appellate court upheld the validity of the sale, reasoning that since it involved the creation of a new lot and a modification of both general and special charges, it required the approval of all co-owners of the entire building, not just those in building C. The Supreme Court quashed this decision, holding that the alienation of a special common area must be decided exclusively by the owners of the specific co-owned parts concerned, thereby violating the relevant articles of the law governing co-ownership.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du code civil, article 700 du code de procédure civile, articles 3 et 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965; Co-ownership Sale of Special Common Area: Required Consent Scope: The appellate court upheld the validity of the sale, reasoning that since it involved the creation of a new lot and a modification of both general and special charges, it required the approval of all co-owners of the entire building, not just those in building C. The Supreme Court quashed this decision, holding that the alienation of a special common area must be decided exclusively by the owners of the specific co-owned parts concerned, thereby violating the relevant articles of the law governing co-ownership.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles provided the substantive legal basis for cassating the Court of Appeal's decision regarding the required majority for alienating common parts.
This provision was applied to reject the defendant's request under this article and to order the defendant to pay a sum to the plaintiff for legal costs.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 6 avril 2023
Cassation
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 261 F-D
Pourvoi n° J 22-10.722
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 AVRIL 2023
M. [P] [O], domicilié [Adresse 3], a formé le pourvoi n° J 22-10.722 contre l'arrêt rendu le 3 novembre 2021 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre, 2e section), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], dont le siège est [Adresse 1], représenté par son syndic la société Cabinet Dodim immobilier, domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jobert, conseiller, les observations de la SCP Boullez, avocat de M. [O], de la SCP Alain Bénabent, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], après débats en l'audience publique du 28 février 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jobert, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 3 novembre 2021), dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l'assemblée générale de tous les copropriétaires a, le 13 décembre 2016, autorisé la cession à l'un d'entre eux d'un couloir, partie commune spéciale du bâtiment C.
2. M. [O], propriétaire d'un lot situé dans ce bâtiment, a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en annulation des résolutions n° 4 et 5, autorisant cette cession, et des résolutions n° 6 à 11, subséquentes.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
3. M. [O] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, « que l'aliénation d'une partie relevant des parties communes spéciales ne peut être décidée que par les copropriétaires du bâtiment composé de ces parties communes, peu important que la vente emporte modification des parties communes générales ; qu'en décidant que la cession d'une partie commune spéciale au bâtiment C devait être adoptée par tous les copropriétaires de l'immeuble, et non par les seuls propriétaires de ce bâtiment, dès lors qu'elle emportait création d'un nouveau lot et modification des charges communes tant générales que spéciales, la cour d'appel a violé les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 3 et 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
4. Selon le premier de ces textes, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux et, selon le second, elles sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement.
5. Pour rejeter la demande d'annulation, l'arrêt retient que, s'agissant de la cession d'une partie commune accompagnée de la création d'un lot, et, en conséquence, de l'attribution d'une quote-part de parties communes, tant spéciales que générales, le vote des résolutions n° 4 et 5 n'est pas distinct de celui des résolutions subséquentes, en sorte qu'elles ne devaient pas être adoptées uniquement par les copropriétaires du bâtiment C mais par l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble.
6. En statuant ainsi, alors que seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l'aliénation de celles-ci, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 novembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et le condamne à payer à M. [O] la somme de 3 000 euros.
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six avril deux mille vingt-trois.