Neighboring Property Access Dispute and Construction Obstruction
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe litigant sought to stop construction work that would close a path on a neighboring property, which their residents had historically used to access their garages, arguing this constituted an obviously unlawful disturbance. The Court of Cassation upheld the lower court's dismissal of the claim, reasoning that because the prior use was merely a tolerated passage, not a established right of way, and the closure resulted from works duly authorized by administrative bodies without apparent abuse, the existence of an obviously unlawful disturbance was not established, and the summary proceedings were not the proper venue to rule on a potential right of way due to enclosure.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du code de procédure civile, Art. 835 al. 1er du code de procédure civile, Art. 670; Neighboring Property Access Dispute and Construction Obstruction: The Court of Cassation upheld the lower court's dismissal of the claim, reasoning that because the prior use was merely a tolerated passage, not a established right of way, and the closure resulted from works duly authorized by administrative bodies without apparent abuse, the existence of an obviously unlawful disturbance was not established, and the summary proceedings were not the proper venue to rule on a potential right of way due to enclosure.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was cited in the grounds of appeal, but the Court of Cassation rejected the appeal by confirming the lower court's finding that the condition of manifest illegality was not met, making it the substantive basis of the decision regarding the merits of the action.
Applied in the dispositive section to reject the claims for attorney's fees (demandes).
Applied in the dispositive section to condemn the appellant to costs.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 15 février 2023
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 138 F-D
Pourvoi n° C 21-21.706
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 FÉVRIER 2023
Le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 5], dont le siège est [Adresse 4], représenté par son syndic la société Agestys, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° C 21-21.706 contre l'arrêt rendu le 9 juin 2021 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre civile), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 6], dont le siège est [Adresse 1], représenté par son syndic la société Loft One, Direction régionale Nouvelle Aquitaine, dont le siège est [Adresse 2], défendeur à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SARL Delvolvé et Trichet, avocat du syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 5], de la SARL Cabinet Briard, avocat du syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 6], après débats en l'audience publique du 10 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 9 juin 2021), rendu en référé, le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 5] a assigné le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 6] pour obtenir, sous astreinte, l'arrêt des travaux de construction d'une aire de stationnement fermée et la réouverture du passage emprunté par ses résidents sur une voie située sur le fonds voisin.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
2. Le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 5] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors :
« 1°/ que le seul constat de la remise en cause d'une possibilité de passage sur le fonds d'autrui, jusqu'alors octroyée au propriétaire d'un fonds, afin de permettre l'utilisation ou l'accès à celui-ci, et qui porte ainsi atteinte au droit d'usage et de jouissance du propriétaire lésé, suffit à établir l'existence d'un trouble manifestement illicite ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a fait ressortir que le projet de travaux litigieux entrepris par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] conduirait à clôturer la voie privée lui appartenant, jusqu'alors ouverte à la circulation publique, bien qu'elle ne constitue pas une voie publique en tant que telle, et notamment empruntée par les résidents de la copropriété [Adresse 5] pour accéder à leurs garages ; qu'il résultait de ces constatations que le projet de travaux litigieux remettait en cause une possibilité de passage sur la voie litigieuse appartenant au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], jusqu'alors octroyée à l'exposant pour permettre notamment à ses résidents d'accéder à leurs propriétés, et que cette remise en cause constituait un trouble manifestement illicite ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile ;
2°/ que le seul constat de la remise en cause d'une possibilité de passage sur le fonds d'autrui, jusqu'alors octroyée au propriétaire d'un fonds, afin de permettre l'utilisation ou l'accès à celui-ci, et qui porte ainsi atteinte au droit d'usage et de jouissance du propriétaire lésé, suffit à établir l'existence d'un trouble manifestement illicite, indépendamment de la question de l'existence d'une servitude de passage ou d'un état d'enclave ; qu'en justifiant sa décision de rejet par l'absence de droit de passage du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sur la voie litigieuse appartenant au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], et par l'absence de pouvoir du juge des référés pour se prononcer sur l'état d'enclavement qui résulterait de la fermeture de cette voie séparant les deux copropriétés, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à écarter l'existence d'un trouble manifestement illicite constitué par la remise en cause de la possibilité de passage sur la voie appartenant au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], jusqu'alors octroyée à l'exposant pour permettre notamment à ses résidents d'accéder à leurs propriétés, privant ainsi sa décision de base légale au regard du même texte ;
3°/ que le seul constat de la remise en cause d'une possibilité de passage sur le fonds d'autrui, jusqu'alors octroyée au propriétaire d'un fonds, afin de permettre l'utilisation ou l'accès à celui-ci, et qui porte ainsi atteinte au droit d'usage et de jouissance du propriétaire lésé, suffit à établir l'existence d'un trouble manifestement illicite, nonobstant la régularité des travaux à l'origine de cette remise en cause ; qu'en justifiant sa décision de rejet par la régularité des travaux à l'origine de la remise en cause de la possibilité de passage sur la voie appartenant au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], jusqu'alors octroyée à l'exposant pour permettre notamment à ses résidents d'accéder à leurs propriétés, la cour d'appel s'est déterminée par un motif impropre à écarter l'existence d'un trouble manifestement illicite, privant ainsi sa décision de base légale au regard du même texte. »
Réponse de la Cour
3. Ayant constaté que les travaux dont l'interruption était demandée par le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 5] avaient fait l'objet d'une autorisation vainement contestée devant la juridiction administrative, que ses résidents avaient par le passé bénéficié d'une simple tolérance de passage à laquelle la copropriété voisine avait mis fin, comme elle en avait le droit, en clôturant la voie lui appartenant sans abus de sa part et exactement retenu qu'il n'appartenait pas à la juridiction des référés de se prononcer sur l'existence d'une servitude de passage pour cause d'enclave, la cour d'appel a pu en déduire que l'existence d'un trouble manifestement illicite n'était pas établie.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 5] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille vingt-trois. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SARL Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 5]
Le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 5] fait grief à l'arrêt de l'avoir débouté de sa demande d'arrêt des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 6] suivant la déclaration préalable n° 33 522 212 Z 6191,
1. Alors que le seul constat de la remise en cause d'une possibilité de passage sur le fonds d'autrui, jusqu'alors octroyée au propriétaire d'un fonds, afin de permettre l'utilisation et/ou l'accès à celui-ci, et qui porte ainsi atteinte au droit d'usage et de jouissance du propriétaire lésé, suffit à établir l'existence d'un trouble manifestement illicite ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a fait ressortir que le projet de travaux litigieux entrepris par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] conduirait à clôturer la voie privée lui appartenant, jusqu'alors ouverte à la circulation publique, bien qu'elle ne constitue pas une voie publique en tant que telle, et notamment empruntée par les résidents de la copropriété [Adresse 5] pour accéder à leurs garages (arrêt, p. 4, § 2 et 6) ; qu'il résultait de ces constatations que le projet de travaux litigieux remettait en cause une possibilité de passage sur la voie litigieuse appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], jusqu'alors octroyée à l'exposant pour permettre notamment à ses résidents d'accéder à leurs propriétés, et que cette remise en cause constituait un trouble manifestement illicite ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile,
2. Alors que le seul constat de la remise en cause d'une possibilité de passage sur le fonds d'autrui, jusqu'alors octroyée au propriétaire d'un fonds, afin de permettre l'utilisation et/ou l'accès à celui-ci, et qui porte ainsi atteinte au droit d'usage et de jouissance du propriétaire lésé, suffit à établir l'existence d'un trouble manifestement illicite, indépendamment de la question de l'existence d'une servitude de passage ou d'un état d'enclave ; qu'en justifiant sa décision de rejet par l'absence de droit de passage du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sur la voie litigieuse appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], et par l'absence de pouvoir du juge des référés pour se prononcer sur l'état d'enclavement qui résulterait de la fermeture de cette voie séparant les deux copropriétés, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à écarter l'existence d'un trouble manifestement illicite constitué par la remise en cause de la possibilité de passage sur la voie appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], jusqu'alors octroyée à l'exposant pour permettre notamment à ses résidents d'accéder à leurs propriétés, privant ainsi sa décision de base légale au regard du même texte,
3. Alors que le seul constat de la remise en cause d'une possibilité de passage sur le fonds d'autrui, jusqu'alors octroyée au propriétaire d'un fonds, afin de permettre l'utilisation et/ou l'accès à celui-ci, et qui porte ainsi atteinte au droit d'usage et de jouissance du propriétaire lésé, suffit à établir l'existence d'un trouble manifestement illicite, nonobstant la régularité des travaux à l'origine de cette remise en cause ; qu'en justifiant sa décision de rejet par la régularité des travaux à l'origine de la remise en cause de la possibilité de passage sur la voie appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], jusqu'alors octroyée à l'exposant pour permettre notamment à ses résidents d'accéder à leurs propriétés, la cour d'appel s'est déterminée par un motif impropre à écarter l'existence d'un trouble manifestement illicite, privant ainsi sa décision de base légale au regard du même texte.