Tenants' Limited Liability for Damages and Denial of Bailiff Fee Reimbursement

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

SG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 15 février 2023

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 127 F-D

Pourvoi n° X 21-24.024

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 FÉVRIER 2023

Mme [N] [O], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° X 21-24.024 contre l'arrêt rendu le 2 juin 2021 par la cour d'appel de Rennes (5e chambre), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [V] [B], domicilié [Adresse 3],

2°/ à Mme [F] [T], domiciliée [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grall, conseiller, les observations de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de Mme [O], après débats en l'audience publique du 10 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grall, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 2 juin 2021), Mme [T], locataire avec M. [B] (les locataires) d'une maison d'habitation appartenant à Mme [O] (la bailleresse), a, après le départ de M. [B], donné congé puis quitté les lieux le 10 avril 2017.

2. Par déclaration au greffe, Mme [T] a sollicité la restitution du dépôt de garantie.

3. Mme [O] a assigné les locataires en paiement de dégradations locatives.

4. Les deux instances ont été jointes.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en ses première, deuxième et troisième branches

Enoncé du moyen

5. Mme [O] fait grief à l'arrêt de limiter la condamnation solidaire des locataires au paiement d'une certaine somme au titre des dégradations locatives, alors :

« 1°/ que le locataire de locaux à usage d'habitation répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ; que pour limiter la condamnation solidaire des ex-locataires à la somme de 350 euros au titre des dégradations survenues pendant le bail, la cour d'appel a retenu qu'il n'y avait pas lieu de les condamner à payer à la bailleresse le montant de la facture Sérénove de 4 032,93 euros pour une porte d'entrée, des volets, un portail, un portillon, car il n'était pas établi de dégradations permettant de mettre à charge des locataires le remplacement à neuf de ces éléments ; qu'en statuant ainsi, sans se livrer comme elle y était invitée à la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie produits aux débats, qui était de nature à établir la survenance de dégradations en cours de bail ayant rendu nécessaire le remplacement des éléments décrits sur la facture Sérénove, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 7 c) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

2°/ que le locataire de locaux à usage d'habitation répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ; que pour limiter la condamnation solidaire des ex-locataires à la somme de 350 euros au titre des dégradations survenues pendant le bail, la cour d'appel a retenu qu'il n'y avait pas lieu de les condamner à payer à la bailleresse le montant de la facture Sérénove d'un montant de 4 032,93 euros pour une porte d'entrée, des volets, un portail, un portillon, car il n'était pas établi de dégradations permettant de mettre à charge des locataires le remplacement à neuf de ces éléments ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie produits aux débats ne révélait pas à tout le moins la nécessité de réparations justifiant qu'il soit fait droit partiellement à la demande indemnitaire de la bailleresse du chef des éléments énumérés par la facture Sérénove, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 7 c) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

3°/ qu'en disant pour le surplus que la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie conduisait à retenir que les traces d'impacts, les salissures, l'état non entretenu de la VMC, la défixation d'un radiateur, l'absence de petits éléments électriques, qui relèvent de l'entretien et des menues réparations, justifiaient que soit mise à la charge des locataires, au titre des réparations locatives, la somme de 950 euros, sans exposer le calcul par lequel elle est parvenue à ce chiffre, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

6. Ayant procédé à la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, la cour d'appel qui, n'étant pas saisie d'une demande subsidiaire en réalisation de simples travaux de réparation, a souverainement retenu qu'il n'était pas justifié de dégradations nécessitant le remplacement à neuf de la porte d'entrée, des volets, d'un portail et d'un portillon, que la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie établissait l'existence de traces nouvelles d'impacts, de salissures, l'absence d'entretien de la ventilation mécanique contrôlée, le descellement d'un radiateur ainsi que l'absence de petits éléments électriques, et que le coût des réparations locatives correspondantes s'élevait à 950 euros, a légalement justifié sa décision de ce chef.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

7. La bailleresse fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de partage par moitié des frais d'établissement de l'état des lieux de sortie, alors « que si l'état des lieux ne peut être réalisé amiablement, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ; qu'une partie ne peut être privée du partage des frais au prétexte que la nécessité de recourir à un acte d'huissier lui aurait été imputable ; qu'au cas présent, pour écarter la demande de la bailleresse tendant au remboursement de la moitié des frais d'huissier exposés lors de la réalisation de l'état des lieux de sortie, la cour d'appel a dit qu'elle devait être tenue pour responsable de l'absence d'un établissement d'un état des lieux amiable ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. »

Réponse de la Cour

8. Ayant constaté que la bailleresse, qui avait seule mandaté l'huissier de justice, n'avait procédé à l'état des lieux de sortie qu'après le départ de la locataire à l'expiration du délai de préavis, en dépit des sollicitations en temps utile de celle-ci, la cour d'appel a pu en déduire que sa demande de partage des frais d'établissement de l'état des lieux devait être rejetée.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [O] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [O] ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille vingt-trois.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour Mme [O]

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Mme [O] fait grief à la décision attaquée d'avoir limité la condamnation solidaire de Mme [T] et M. [B] à une somme de 350 € ;

alors 1/ que le locataire de locaux à usage d'habitation répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ; que pour limiter la condamnation solidaire des ex-locataires à la somme de 350 € au titre des dégradations survenues pendant le bail, la cour d'appel a retenu qu'il n'y avait pas lieu de les condamner à payer à la bailleresse le montant de la facture Sérénove de 4 032,93 € pour une porte d'entrée, des volets, un portail, un portillon, car il n'était pas établi de dégradations permettant de mettre à charge des locataires le remplacement à neuf de ces éléments ; qu'en statuant ainsi, sans se livrer comme elle y était invitée à la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie produits aux débats, qui était de nature à établir la survenance de dégradations en cours de bail ayant rendu nécessaire le remplacement des éléments décrits sur la facture Sérénove, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 7 c) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

2/ que le locataire de locaux à usage d'habitation répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ; que pour limiter la condamnation solidaire des ex-locataires à la somme de 350 € au titre des dégradations survenues pendant le bail, la cour d'appel a retenu qu'il n'y avait pas lieu de les condamner à payer à la bailleresse le montant de la facture Sérénove d'un montant de 4 032,93 € pour une porte d'entrée, des volets, un portail, un portillon, car il n'était pas établi de dégradations permettant de mettre à charge des locataires le remplacement à neuf de ces éléments ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie produits aux débats ne révélait pas à tout le moins la nécessité de réparations justifiant qu'il soit fait droit partiellement à la demande indemnitaire de la bailleresse du chef des éléments énumérés par la facture Sérénove, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 7 c) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

alors 3/ qu'en disant pour le surplus que la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie conduisait à retenir que les traces d'impacts, les salissures, l'état non entretenu de la VMC, la défixation d'un radiateur, l'absence de petits éléments électriques, qui relèvent de l'entretien et des menues réparations, justifiaient que soit mise à la charge des locataires, au titre des réparations locatives, la somme de 950 €, sans exposer le calcul par lequel elle est parvenue à ce chiffre, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Mme [O] fait grief à la décision attaquée d'avoir limité la condamnation solidaire de Mme [T] et M. [B] à une somme de 350 € ;

alors que si l'état des lieux ne peut être réalisé amiablement, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ; qu'une partie ne peut être privée du partage des frais au prétexte que la nécessité de recourir à un acte d'huissier lui aurait été imputable ; qu'au cas présent, pour écarter la demande de la bailleresse tendant au remboursement de la moitié des frais d'huissier exposés lors de la réalisation de l'état des lieux de sortie, la cour d'appel a dit qu'elle devait être tenue pour responsable de l'absence d'un établissement d'un état des lieux amiable ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.