Lease Termination Upheld Despite Utility Dispute and Boiler Damage Claim

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 25 janvier 2023

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 77 F-D

Pourvoi n° T 21-16.430

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 JANVIER 2023

1°/ M. [W] [M],

2°/ Mme [I] [T], épouse [M],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° T 21-16.430 contre l'arrêt rendu le 17 novembre 2020 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 2e section), dans le litige les opposant à la société 1001 Vies habitat, société anonyme, venant aux droits de la société Coopération et famille, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grall, conseiller, les observations de Me Haas, avocat de M. et Mme [M], de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société 1001 Vies habitat, après débats en l'audience publique du 13 décembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grall, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 17 novembre 2020), la société Coopération et famille, aux droits de laquelle est venue la société 1001 Vies habitat, a assigné M. et Mme [M] (les locataires) en constatation de la résiliation du bail conclu le 31 octobre 2000 par l'effet de la clause résolutoire et en paiement d'un arriéré locatif.

2. Les locataires ont assigné la société Coopération et famille en remboursement de charges locatives, en remplacement de la chaudière équipant le logement et en indemnisation d'un trouble de jouissance occasionné, selon eux, par le dysfonctionnement de cet équipement.

3. Les deux instances ont été jointes.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

4. Les locataires font grief à l'arrêt de rejeter leur demande au titre des régularisations de charges et de les condamner à payer à la société 1001 Vies habitat une certaine somme au titre des loyers et charges impayés au 31 octobre 2018, alors « que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le bail conclu entre les parties le 31 octobre 2000 prévoit le paiement, par le preneur, des charges réelles, ce qui implique de déterminer la consommation d'eau de chaque locataire selon un décompte individualisé ; qu'en considérant qu'aucune stipulation contractuelle ne prévoyait le recours aux compteurs individuels pour calculer la consommation d'eau à la charge du preneur, la cour d'appel a méconnu le bail, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

5. Ayant relevé qu'il n'était pas prévu au bail, pour l'évaluation des charges, de mesurer la consommation réelle d'eau au moyen d'un compteur individuel et constaté que le logement loué n'en était pas équipé, la cour d'appel a pu en déduire que, par une estimation de cette consommation au prorata de la superficie du logement, il était justifié de l'arriéré réclamé aux locataires au titre des charges.

6. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

7. Les locataires font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en paiement de dommages-intérêts, alors « que le bailleur a l'obligation de délivrer un logement décent et de s'assurer, à ce titre, que le preneur dispose d'une chaudière en bon état, peu important que ce dernier ne l'ait pas averti d'un dysfonctionnement ; qu'en se fondant, dès lors, sur l'absence de mise en demeure adressée à la bailleresse pour refuser d'indemniser les époux [M] des dysfonctionnements ayant affecté leur chaudière dont elle avait constaté l'existence, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1719 du code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. »

Réponse de la Cour

8. Ayant constaté que la société Coopération et famille avait procédé à la remise en état de la chaudière, dès qu'elle avait été informée des dysfonctionnements survenus en cours de bail, la cour d'appel a, par ce seul motif, pu en déduire qu'elle n'avait pas manqué à son obligation d'effectuer les réparations lui incombant.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [M] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille vingt-trois. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [M]

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Les époux [M] font grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté leur demande de remboursement au titre des régularisations de charges et de les AVOIR condamnés à payer à la société 1001 Vies Habitat, venant aux droits de la SA HLM Coopération et Famille, la somme de 1 845,61 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 31 octobre 2018, outre intérêts au taux légal à compter du 1er août 2018 ;

ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le bail conclu entre les parties le 31 octobre 2000 prévoit le paiement, par le preneur, des charges réelles, ce qui implique de déterminer la consommation d'eau de chaque locataire selon un décompte individualisé ; qu'en considérant qu'aucune stipulation contractuelle ne prévoyait le recours aux compteurs individuels pour calculer la consommation d'eau à la charge du preneur, la cour d'appel a méconnu le bail, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Les époux [M] font grief à l'arrêt attaqué de les AVOIR déboutés de leur demande de dommages et intérêts ;

ALORS QUE le bailleur a l'obligation de délivrer un logement décent et de s'assurer, à ce titre, que le preneur dispose d'une chaudière en bon état, peu important que ce dernier ne l'ait pas averti d'un dysfonctionnement ; qu'en se fondant, dès lors, sur l'absence de mise en demeure adressée à la bailleresse pour refuser d'indemniser les époux [M] des dysfonctionnements ayant affecté leur chaudière dont elle avait constaté l'existence, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1719 du code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.