Property Owners v. Neighbor Regarding Wall Height Violation of Servitude Agreement

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 18 janvier 2023

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 59 F-D

Pourvoi n° Q 22-10.129

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 JANVIER 2023

1°/ M. [E] [D],

2°/ Mme [W] [S], épouse [D],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° Q 22-10.129 contre l'arrêt rendu le 5 octobre 2021 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige les opposant à M. [J] [R], domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations de la SARL Le Prado-Gilbert, avocat de M. et Mme [D], de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de M. [R], après débats en l'audience publique du 6 décembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 5 octobre 2021), M. et Mme [D] sont propriétaires d'une parcelle située dans un ensemble immobilier régi par un cahier des règles et servitudes d'occupation du 2 février 2011.

2. Reprochant à M. [R], propriétaire d'une parcelle située dans le même ensemble, d'avoir rehaussé le mur d'enceinte donnant sur les voies communes, M. et Mme [D] l'ont assigné afin d'obtenir la remise en l'état des lieux.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. M. et Mme [R] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande relatives aux murs de clôture, alors « que le cahier des règles et servitudes d'usage et d'occupation, qui rappelle les charges et obligations auxquelles l'ensemble immobilier est soumis et fixe les règles et servitudes, revêt un caractère contractuel, quelle que soit sa date, approuvé ou non, et engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; que tout coloti peut demander au juge le respect de ce cahier sans avoir à justifier d'un préjudice ; qu'en se bornant à retenir, pour débouter les époux [D] de leurs demandes relatives aux murs de clôture, que la hauteur du mur de clôture de M. [R] ne causait aucun trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, sans rechercher, comme il lui était demandé, si M. [R], en rehaussant son mur de clôture par la pose de quatre planches de bois brut, avait méconnu les stipulations du cahier des règles et servitudes d'usage et d'occupation qui prohibaient la modification d'une clôture, sans obtention préalable de toute autorisation administrative nécessaire et sans l'accord préalable de l'architecte de l'ensemble immobilier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, devenu 1103, du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

4. Aux termes de ce texte, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

5. Pour rejeter la demande de M. et Mme [D], l'arrêt retient que la hauteur du mur de clôture constatée par l'huissier de justice ne semble pas respecter les règles du plan local d'urbanisme mais que cet irrespect n'est cause pour M. et Mme [D] d'aucun trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

6. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le rehaussement du mur entrepris par M. [R] ne contrevenait pas à l'article 15 ter du cahier des règles et servitudes d'usage et d'occupation, dont M. et Mme [D] invoquaient le caractère contractuel, stipulant qu'il ne pourrait être apporté aux clôtures sur la voie aucune modification sans l'obtention préalable de toute autorisation administrative nécessaire et sans l'accord préalable de l'architecte de l'ensemble immobilier, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. et Mme [D] relative aux murs de clôture, l'arrêt rendu le 5 octobre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne M. [R] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [R] et le condamne à payer à M. et Mme [D] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Maunand, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille vingt-trois

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SARL Le Prado-Gilbert, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [D],

Les époux [D] reprochent à l'arrêt infirmatif attaqué de les avoir déboutés de leurs demandes relatives aux murs de clôture,

ALORS QUE le cahier des règles et servitudes d'usage et d'occupation, qui rappelle les charges et obligations auxquelles l'ensemble immobilier est soumis et fixe les règles et servitudes, revêt un caractère contractuel, quelle que soit sa date, approuvé ou non, et engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; que tout coloti peut demander au juge le respect de ce cahier sans avoir à justifier d'un préjudice ; qu'en se bornant à retenir, pour débouter les époux [D] de leurs demandes relatives aux murs de clôture, que la hauteur du mur de clôture de M. [R] ne causait aucun trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, sans rechercher, comme il lui était demandé (conclusions p.15 à17), si M. [R], en rehaussant son mur de clôture par la pose de quatre planches de bois brut, avait méconnu les stipulations du cahier des règles et servitudes d'usage et d'occupation qui prohibaient la modification d'une clôture, sans obtention préalable de toute autorisation administrative nécessaire et sans l'accord préalable de l'architecte de l'ensemble immobilier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, devenu 1103, du code civil.

Le greffier de chambre