Tenant Rent Control Dispute Over Procedural Violation

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 18 janvier 2023

Cassation

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 51 F-D

Pourvoi n° F 21-25.458

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 JANVIER 2023

M. [O] [C], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° F 21-25.458 contre l'arrêt rendu le 7 septembre 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant à la société Maphi, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Gallet, conseiller référendaire, les observations de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de M. [C], de Me Occhipinti, avocat de la société Maphi, et l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, après débats en l'audience publique du 29 novembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Gallet, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 septembre 2021), le 6 octobre 2015, la société civile immobilière Maphi (la bailleresse) a donné à bail à M. [C] (le locataire) un appartement situé à [Localité 3].

2. Se prévalant du non-respect du dispositif d'encadrement des loyers, le locataire, après vaine demande à la bailleresse, l'a assignée en diminution de loyer et en paiement de diverses sommes.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. Le locataire fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande subsidiaire de sursis à statuer, alors « que le juge ne peut, d'office, soulever un moyen sans l'avoir préalablement soumis à la discussion contradictoire des parties ; qu'en ayant justifié le refus d'ordonner un sursis à statuer par la compétence exclusive dont aurait été pourvu le conseiller de la mise en état dont aucune des parties ne s'était prévalue et par l'atteinte au droit d'être jugé dans un délai raisonnable au sens de l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme que constituerait le sursis à statuer, atteinte dont aucune des parties ne s'était davantage prévalue, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 16 du code de procédure civile :

4. Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

5. Pour rejeter la demande de sursis à statuer du locataire, l'arrêt retient que cette demande ressortit à la compétence exclusive du conseiller de la mise en état, lequel n'en avait pas été saisi, alors que l'arrêt du Conseil d'Etat était intervenu en 2019 et que le litige avait été initié depuis plus de cinq ans, le premier juge ayant été saisi en mars 2017 et la cour depuis trois ans.

6. En statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office et tiré de l'application de l'article 789 du code de procédure civile, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 septembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société civile immobilière Maphi aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Maphi et la condamne à payer à M. [C] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille vingt-trois.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. [C]

PREMIER MOYEN DE CASSATION

M. [C] reproche à l'arrêt attaqué de l'avoir débouté de sa demande de sursis à statuer ;

Alors 1°) que le juge ne peut, d'office, soulever un moyen sans l'avoir préalablement soumis à la discussion contradictoire des parties ; qu'en ayant justifié le refus d'ordonner un sursis à statuer par la compétence exclusive dont aurait été pourvu le conseiller de la mise en état dont aucune des parties ne s'était prévalue et par l'atteinte au droit d'être jugé dans un délai raisonnable au sens de l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme que constituerait le sursis à statuer, atteinte dont aucune des parties ne s'était davantage prévalue, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

Alors 2°) que le juge judiciaire est dans l'obligation de surseoir à statuer tant que la juridiction administrative est saisie de la question de la légalité d'un arrêté, dont la solution est nécessaire au règlement du litige au fond ; qu'en déboutant M. [C] de sa demande de sursis à statuer en attendant la décision que devait rendre la cour administrative d'appel de Paris à la suite de la décision du Conseil d'Etat du 5 juin 2019 ayant cassé l'arrêt ayant confirmé le jugement du tribunal administratif en ce qu'il avait annulé les arrêtés préfectoraux visant à encadrer les loyers, la cour d'appel a violé les articles 49 et 378 du code de procédure civile et l'article 13 de la loi des 16-24 août 1790.

SECOND MOYEN DE CASSATION

(pris en tout état de cause)

M. [C] reproche à l'arrêt attaqué de l'avoir débouté de sa demande tendant à voir fixer le montant de son loyer à la somme de 31,70 euros le mètre carré, conformément à l'arrêté préfectoral du 25 juin 2015 ;

Alors que par un arrêt rendu le 21 juillet 2021, la cour administrative d'appel de Paris, statuant sur renvoi après cassation prononcée par le Conseil d'Etat le 5 juin 2019, a annulé le jugement du tribunal administratif de Paris du 28 novembre 2017 en ce qu'il avait « annulé les arrêtés du préfet d'Ile-de-France des 25 juin 2015, 20 juin 2016, et 21 juin 2017 », de sorte qu'à la date à laquelle elle statuait, l'arrêté du 25 juin 2015 ayant fixé le loyer maximum en application de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 était en vigueur ; qu'en refusant d'en faire application, la cour d'appel a violé ces dispositions ainsi que l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989.