Landlord v. Tenant: Occupation Indemnity Upon Key Return and Delayed Recovery

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 18 janvier 2023

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 44 F-D

Pourvoi n° V 21-23.309

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 JANVIER 2023

Mme [X] [S], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° V 21-23.309 contre l'arrêt rendu le 26 juillet 2021 par la cour d'appel d'Agen (chambre civile), dans le litige l'opposant à Mme [P] [H], domiciliée [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grall, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de Mme [S], de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de Mme [H], après débats en l'audience publique du 29 novembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grall, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Agen, 26 juillet 2021), Mme [H], propriétaire d'un logement qu'elle a donné à bail d'habitation à Mme [S], lui a délivré un commandement de payer un arriéré de loyers, visant la clause résolutoire insérée au bail, puis l'a assignée en résiliation du bail et en paiement des loyers impayés et d'une indemnité d'occupation.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

2. Mme [S] fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à Mme [H] une certaine somme en règlement des loyers impayés et de l'indemnité d'occupation, alors « que la restitution de l'immeuble dont le bail est résilié se réalise par la libération matérielle des lieux et par la restitution des clefs ; qu'en conséquence, aucune indemnité d'occupation n'est due par le locataire ne se maintenant pas dans les lieux ayant fait l'objet du bail résilié et ayant restitué les clés par courrier commandé lorsque le bailleur s'abstient de toute démarche pour récupérer les clefs pendant quinze mois pour prétendre in fine avoir reçu une enveloppe vide ; que, dans ses écritures d'appel, Mme [S] soutenait avoir définitivement quitté l'appartement le 13 janvier 2019, ce qui était démontré par les photographies de l'appartement entièrement vidé du 14 janvier 2019 et par la résiliation de ses abonnements de fourniture d'électricité et d'opérateur Internet et téléphonie ; que Mme [S] reprochait à Mme [H] d'avoir attendu le 26 mai 2020, soit quinze mois après son départ, pour procéder à la reprise des lieux, quand les clefs de l'appartement lui avaient été adressées par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 janvier 2019 ; qu'en condamnant Mme [S] à verser à Mme [H] une indemnité d'occupation jusqu'au 26 mai 2020, motif pris que la locataire ne rapportait pas la preuve de la remise des clefs de l'appartement à la suite de la libération matérielle des lieux 13 janvier 2019 par courrier recommandé du 14 janvier 2019, quand il appartenait à Mme [H], en supposant que les clés ne fussent pas jointes au courrier recommandé, de se manifester et de ne pas attendre quinze mois pour prétendre avoir reçu une enveloppe vide, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1240 du code civil et l'article 22, alinéa 3, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

3. Il résulte du premier de ces textes que le préjudice doit être réparé dans son intégralité, sans perte ni profit pour celui qui en est victime.

4. Selon le second, les clés sont restituées par le locataire en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au bailleur ou à son mandataire.

5. Pour condamner Mme [S] au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la date de la reprise des lieux, le 26 mai 2020, l'arrêt retient, d'une part, que la preuve de la restitution des clés au bailleur incombe au preneur sortant qui ne peut se prévaloir d'un envoi des clés par lettre recommandée pour se décharger de toute responsabilité envers le propriétaire, d'autre part, que la locataire ne rapporte pas la preuve de la remise des clés qu'elle affirme avoir restituées par lettre recommandée du 14 janvier 2019.

6. En statuant ainsi, après avoir constaté que la bailleresse ne contestait pas avoir reçu cette lettre recommandée, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme [S] à payer à Mme [H] la somme de 12 813 euros au titre des loyers échus impayés et de l'indemnité d'occupation, l'arrêt rendu le 26 juillet 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;

Condamne Mme [H] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille vingt-trois.

Le conseiller rapporteur le president

Le greffier de chambre MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Mme [S]

Mme [S] fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à payer à Mme [H] 12 813 euros en règlement des loyers échus restés impayés et de l'indemnité d'occupation et 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Alors que la restitution de l'immeuble dont le bail est résilié se réalise par la libération matérielle des lieux et par la restitution des clefs ; qu'en conséquence, aucune indemnité d'occupation n'est due par le locataire ne se maintenant pas dans les lieux ayant fait l'objet du bail résilié et ayant restitué les clés pour courrier commandé lorsque le bailleur s'abstient de toute démarche pour récupérer les clefs pendant quinze mois pour prétendre in fine avoir reçu une enveloppe vide ; que, dans ses écritures d'appel, Mme [S] soutenait avoir définitivement quitté l'appartement le 13 janvier 2019, ce qui était démontré par les photographies de l'appartement entièrement vidé du 14 janvier 2019 et par la résiliation de ses abonnements de fourniture d'électricité et d'opérateur Internet et téléphonie (conclusions d'appel de Mme [S], p. 7, § 2 et 4) ; que Mme [S] reprochait à Mme [H] d'avoir attendu le 26 mai 2020, soit quinze mois après son départ, pour procéder à la reprise des lieux, quand les clefs de l'appartement lui avaient été adressées par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 janvier 2019 (conclusions d'appel de Mme [S], p. 6, § 1 à 4) ; qu'en condamnant Mme [S] à verser à Mme [H] une indemnité d'occupation jusqu'au 26 mai 2020, motif pris que la locataire ne rapportait pas la preuve de la remise des clefs de l'appartement à la suite de la libération matérielle des lieux 13 janvier 2019 par courrier recommandé du 14 janvier 2019, quand il appartenait à Mme [H], en supposant que les clés ne fussent pas jointes au courrier recommandé, de se manifester et de ne pas attendre quinze mois pour prétendre avoir reçu une enveloppe vide, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil.

Le greffier de chambre