Developer v. Co-ownership Association: Mortgage Inscription Retraction and Procedural Admissibility

Copies exécutoires

délivrées aux parties le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 10

ARRÊT DU 25 MAI 2022

(no , pages)

Numéro d'inscription au répertoire général :

No RG 21/11766 - No Portalis 35L7-V-B7F-CD5NU

Décision déférée à la cour :

jugement du 11 juin 2021-juge de l'exécution de PARIS-RG no 20/81650

APPELANTE

SCCV LA MONTAGNE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Christian CHEVALIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A 0881

INTIMÉE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LA MONTAGNE

représenté par son syndic en exercice, M&C INTERNATIONAL, [Adresse 2]

Représentée par Me Cyril SABATIÉ de la SELARL CABINET LBVS - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0434

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 13 avril 2022, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre

Madame Catherine LEFORT, conseiller

Monsieur Raphaël TRARIEUX, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Catherine LEFORT, conseiller, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT

-contradictoire

-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

-signé par Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre et par Monsieur Grégoire GROSPELLIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES,

En exécution de l'ordonnance sur requête du juge de l'exécution de Paris du 27 juin 2018, le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Montagne a fait inscrire au service de la publicité foncière de [Localité 7], le 6 septembre 2018, une hypothèque judiciaire provisoire sur les biens immobiliers appartenant à la société La Montagne situés à [Localité 8] (06), avec sûreté et conservation de sa créance provisoirement évaluée à 250.000 euros.

Les parties ont régularisé le 7 novembre 2018 un protocole d'accord transactionnel aux termes duquel la Sccv La Montagne a accepté de réaliser des travaux relevant de sa responsabilité en contrepartie de la mainlevée des inscriptions d'hypothèque judiciaire provisoire autorisées par les juges de l'exécution de Nice et de Paris.

Par acte d'huissier en date du 14 octobre 2020, la société La Montagne a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Montagne devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins de rétractation de l'ordonnance du 27 juin 2018, de mainlevée et radiation de toute inscription d'hypothèque judiciaire provisoire, et de paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 11 juin 2021, le juge de l'exécution a :

- dit irrecevable l'action introduite par la société La Montagne,

- débouté la société La Montagne de sa demande de dommages-intérêts,

- rejeté les demandes plus amples ou contradictoires [contraires],

- condamné la société La Montagne au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Pour statuer ainsi, le juge a retenu que le protocole d'accord transactionnel faisait obstacle à l'introduction de l'action en justice en application de l'article 2052 du code civil, que la société La Montagne ne justifiait pas d'un événement particulier postérieur rendant cet acte caduc, que le protocole ne fixait aucun délai au syndicat des copropriétaires pour procéder à la mainlevée des inscriptions, et que la société La Montagne ne démontrait pas l'achèvement des travaux ou le paiement de l'indemnité convenue.

Par déclaration en date du 24 juin 2021, la Sccv La Montagne a fait appel de ce jugement.

Par conclusions du 3 novembre 2021, signifiées le 1er décembre 2021, la société La Montagne demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

- rétracter l'ordonnance du 27 juin 2018 et la dire nulle et non avenue,

- ordonner la mainlevée et la radiation immédiates de toute inscription provisoire d'hypothèque qui aurait pu être prise sur les lots no210, 221, 188 et 183 sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] sur la commune de [Localité 8] lui appartenant au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence La Montagne,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Montagne à lui payer la somme de 15.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Montagne au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens exposés dans le cadre de la première instance,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Montagne au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens exposés dans le cadre de la procédure d'appel.

Sur la recevabilité de son action, elle fait valoir que les dispositions de l'article 2052 du code civil ne valent que sous réserve de la bonne exécution de la transaction, comme cela est d'ailleurs rappelé dans le protocole d'accord, et qu'en l'espèce, elle a fait ses meilleurs efforts pour réaliser les travaux auxquels elle s'était engagée, mais que le syndicat des copropriétaires n'a procédé à la mainlevée partielle des inscriptions d'hypothèque judiciaire provisoire prises en exécution de l'ordonnance du juge de l'exécution de Paris que très tardivement, le 13 décembre 2019, soit plus d'un an après l'approbation du protocole par décision d'assemblée générale, alors qu'il devait le faire immédiatement, et qu'il a n'a pas procédé à la mainlevée des inscriptions prises en exécution de l'ordonnance du juge de l'exécution de Nice. Elle conclut qu'elle est légitime à cesser tous travaux, à dénoncer la caducité du protocole et à solliciter la rétractation de l'ordonnance.

Sur le fond, elle fonde sa demande de mainlevée sur les dispositions de l'article L.511-1 du code des procédures civiles d'exécution et soutient que le syndicat des copropriétaires ne dispose pas d'une créance fondée en son principe à hauteur de 216.741 euros dès lors que les désordres sont d'importance relative et ne sont pas encore chiffrés et qu'il n'existe aucune menace sur le recouvrement de la créance puisque, si la société Terlat Montagne est en liquidation judiciaire, elle n'a aucun lien avec elle, et que si des difficultés sont survenues, c'est uniquement en raison des inscriptions d'hypothèque judiciaire provisoire. Elle fonde sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive sur les articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile et fait valoir qu'elle est paralysée dans son activité puisque le notaire refuse de procéder à la vente de ses lots et qu'elle se trouve ainsi privée de ressources.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Montagne a conclu le 17 janvier 2022, mais ses conclusions ont été déclarées irrecevables par ordonnance, non déférée à la cour, du magistrat désigné par le premier président en date du 27 janvier 2022 en application de l'article 905-2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

A titre liminaire, il convient de préciser que les conclusions du syndicat des copropriétaires ayant été déclarées irrecevables, la cour ne peut tenir compte ni de ses écritures, ni de ses pièces.

Sur la recevabilité de l'action

L'article 2052 du code civil dispose que la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet.

La transaction n'en reste pas moins un contrat, dont les stipulations ont force obligatoire entre les parties en application de l'article 1103 du code civil (anciennement 1134 alinéa 1er).

L'accord transactionnel du 7 novembre 2018 liant les parties stipule, en son article 5 : « dans l'hypothèse d'une quelconque défaillance de l'une des parties dans l'exécution du présent protocole, l'autre partie pourra à sa guise le considérer comme caduc ou, au contraire, sur simple requête, en poursuivre l'exécution forcée en application de l'article 1441-4 du code de procédure civile ».

Selon l'article 2.3 du protocole, le syndicat des copropriétaires s'est engagé à donner mainlevée de toutes les inscriptions hypothécaires prises en exécution de l'ordonnance du juge de l'exécution de Paris du 27 juin 2018, sauf pour le lot no188, et ce « dès approbation du protocole par l'assemblée générale des copropriétaires ».

C'est à juste titre que la société La Montagne soutient que cette mainlevée devait être effectuée immédiatement après l'approbation du protocole par l'assemblée générale des copropriétaires, de sorte que le premier juge ne pouvait retenir que le protocole ne fixait aucun délai.

Toutefois, la société La Montagne, qui soutient que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé le protocole transactionnel le 28 novembre 2018, ne produit ni le procès-verbal de cette assemblée ni aucune pièce établissant cette date. Le jugement dont appel ne contient pas cette information, ni dans l'exposé des prétentions et moyens du syndicat des copropriétaires ni dans les motifs de la décision.

Dès lors, l'appelante ne rapporte pas la preuve de ce que la mainlevée des inscriptions hypothécaires, opérée le 13 décembre 2019, aurait été effectuée plus d'un an après l'approbation du protocole par l'assemblée générale des copropriétaires comme elle le soutient.

Dans la mesure où la société La Montagne ne justifie pas de ce que la mainlevée convenue n'aurait pas été effectuée dès l'approbation du protocole par l'assemblée générale des copropriétaires, la défaillance du syndicat des copropriétaires dans l'exécution du protocole n'est pas établie. En conséquence, la cour ne peut que confirmer le jugement en ce qu'il a écarté la caducité de la transaction et a donc déclaré irrecevable l'action intentée par la société La Montagne.

Il convient de préciser que l'action étant irrecevable, le premier juge ne pouvait statuer sur la demande de dommages-intérêts de la société La Montagne sans excéder ses pouvoirs. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté la société La Montagne de sa demande de dommages-intérêts et « rejeté les demandes plus amples ou contradictoires ».

Sur les demandes accessoires

Au vu de la présente décision, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société La Montagne aux dépens et au paiement d'une indemnité pour frais irrépétibles.

Partie perdante, la société La Montagne sera condamnée également aux entiers dépens d'appel.

L'équité justifie de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles d'appel. Les demandes respectives des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

CONFIRME le jugement rendu le 11 juin 2021 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris, SAUF en ce qu'il a :

- débouté la société La Montagne de sa demande de dommages-intérêts,

- rejeté les demandes plus amples ou contradictoires,

L'INFIRME sur ces chefs,

Statuant à nouveau,

DÉCLARE irrecevable la demande de dommages-intérêts,

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société civile de construction-vente La Montagne aux entiers dépens d'appel.

Le greffier, Le président,