Co-Ownership Property Sale and Encroachment Indemnity Dispute

ARRÊT No

OC

R.G : No RG 21/00156 - No Portalis DBWB-V-B7F-FP2J

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C/

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COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS

ARRÊT DU 10 JUIN 2022

Chambre civile TGI

Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 23 JUIN 2020 suivant déclaration d'appel en date du 04 FEVRIER 2021 RG no 19/00264

APPELANTE :

Madame [G] [C] [H] épouse [W]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représentant : Me Vanessa BERTHOLIER-LEMAGNEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur [L] [H]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Monsieur [Z] [H]

[Adresse 1]

[Localité 11]

DATE DE CLÔTURE : 24 février 2022

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Mars 2022 devant Monsieur OZOUX Cyril, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 3 Juin 2022. Le délibéré a été prorogé au 10 Juin 2022.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre

Conseiller : Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 10 Juin 2022.

* * *

LA COUR :

EXPOSÉ DU LITIGE

[G] [C] [H] épouse [W] est propriétaire d'une parcelle de terrain cadastrée AO [Cadastre 5], sise à [Localité 11], [Adresse 9].

Cette parcelle est contigue d'une autre parcelle, cadastrée AO [Cadastre 6], qui était la propriété de [G] [B] [H], sa soeur décédée sans enfant le [Date décès 3] 2010, à laquelle elle a vocation à succéder, avec ses 3 autres frères et soeur, pour un quart (1/4), selon acte de notoriété du 03 septembre 2013.

Un procès verbal de bornage amiable a été signé entre les parties le 22 octobre 2019 fixant les limites entre les parcelles AO [Cadastre 5] et AO [Cadastre 6].

Les parties sont en l'état d'un jugement en date 23 juin 2020 du tribunal judiciaire de Saint-Denis qui a, avec exécution provisoire :

- Renvoyé l'affaire en l'étude de Maître [D] [U], notaire de [Localité 10], [Adresse 7], pour y être procédé soit à la licitation amiable du bien sis [Localité 12], cadastrée section AO no[Cadastre 6] (anciennement no[Cadastre 4]), [Adresse 8], d'une contenance de 6a26ca, au profit de Monsieur [Z] [H] dans un délai de trois mois à compter du présent jugement, les frais d'acte lui incombant ; à défaut il sera procédé à la licitation aux enchères publiques du dit bien, avec une mise à prix à 99.000 euros,

- Ordonné dans l'hypothèse où la licitation aux enchères publiques devrait avoir lieu, à Monsieur [Z] [H] de procéder à une remise en état du bien sis à [Localité 12], cadastrée section A0 no[Cadastre 6] (anciennement no[Cadastre 4]), consistant en la destruction d'un temple malabar édifié par ses soins sous astreinte de 100 euros par jour de retard, lequel délai sera comptabilisé passé le délai de trois mois à compter du présent jugement,

- Dit que Monsieur [Z] [H] est redevable d'une indemnité d'occupation, d'un montant annuel de 5.156 euros à compter de décembre 2011, et ce jusqu'à l'acquisition par ses soins ou la libération des lieux ; laquelle indemnité sera comptabilisée dans le cadre du partage ou de la licitation amiable à intervenir,

- Rejeté la demande formulée par les demandeurs au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Suivant déclaration enregistrée au greffe de la cour le 5 février 2021, [G] [C] [H] épouse [W] a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 02 mai 2021, [G] [C] [H] épouse [W] demande à la cour de :

- CONFIRMER le Jugement civil rendu par le Tribunal Judiciaire le 23 Juin 2020 en ce qu'il a :

o Rappelé que par Jugement avant dire-droit du 11 février 2020, il a été constaté que le bornage a été établi, et que le bornage amiable signé par les parties est définitif,

o Ordonné dans l'hypothèse où la licitation aux enchères publiques devrait avoir lieu, à Monsieur [Z] [H] de procéder à une remise en état du bien sis à [Localité 12], cadastrée section A0 no[Cadastre 6] (anciennement no[Cadastre 4]), consistant en la destruction d'un temple malabar édifié par ses soins sous astreinte de 100 euros par jour de retard, lequel délai sera comptabilisé passé le délai de trois mois à compter du présent jugement,

o Dit que Monsieur [Z] [H] est redevable d'une indemnité d'occupation, d'un montant annuel de 5.156 euros à compter de décembre 2011, et ce jusqu'à l'acquisition par ses soins ou la libération des lieux ; laquelle indemnité sera comptabilisée dans le cadre du partage ou de la licitation amiable à intervenir,

o Ordonné l'exécution provisoire du dit Jugement.

Et statuant de nouveau :

- RENVOYER l'affaire en l'étude de Maître [D] [U], notaire de [Localité 10], [Adresse 7], pour y être procédé soit à la licitation amiable du bien sis [Localité 12], cadastrée section AO no[Cadastre 6] (anciennement no[Cadastre 4]), [Adresse 8], d'une contenance de 491 m², au profit de Monsieur [Z] [H] dans un délai de trois mois à compter du présent jugement, les frais d'acte lui incombant ; à défaut il sera procédé à la licitation aux enchères publiques du dit bien, avec une mise à prix à 99.000 euros,

- ORDONNER sans délai, à Monsieur [Z] [H] occupant la parcelle AO [Cadastre 6], de faire procéder à la démolition du bien immobilier empiétant sur la parcelle cadastrée AO[Cadastre 5],

- JUGER que les frais de cette démolition relèveront de l'indivision successorale.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

- CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [H], Monsieur [L] [H] et Madame [P] [H] à verser à Madame [H] [G] [C] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 outre leur condamnation aux

entiers dépens.

[G] [C] [H] fait grief au jugement querellé de ne pas avoir constaté un empiétement sur son fonds et de ne pas avoir ordonné la démolition de la construction litigieuse.

[H] [Z], [H] [L] et [H] [P] n'ont pas constitué avocat.

[G] [C] [H] épouse [W] leur a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions par actes d'huissier du 26 mai 2021.

La procédure a été clôturée par une ordonnance du 24 février 2022.

L'audience de plaidoirie s'est tenue le 18 mars 2022.

MOTIFS

Sur la démolition

Le droit de propriété confère au propriétaire un monopole sur toutes les utilités du bien de sorte que celui-ci est en droit d'obtenir la démolition des ouvrages empiétant sur son fonds.

En l'espèce, il est établi par les pièces versées aux débats (spécialement le procès-verbal de bornage signé par les parties) que des constructions ont été édifiées sur la limite séparative entre les parcelles AO [Cadastre 5] et AO [Cadastre 6], qui viennent empiéter sur le fonds de [G] [C] [H].

La demande de démolition est par conséquent fondée en son principe.

Cependant, le fonds à partir duquel les constructions litigieuses ont été édifiées (AO [Cadastre 6]) est la propriété d'une indivision, [Z] [H] n'étant titulaire que du quart des droits. Il ne peut donc lui être fait obligation, au titre des obligations du propriétaire, de faire cesser l'empiétement.

Il n'est pas démontré que [Z] [H] est à l'origine de la construction litigieuse. Il ne peut donc pas d'avantage lui être fait obligation, au titre de la responsabilité civile, de remettre les lieux en l'état sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil.

Enfin, le fait que [Z] [H] se trouve titulaire d'un droit de jouissance sur le fonds indivis ne le soumet, sauf convention contraire, qu'à une seule obligation positive à savoir le versement d'une indemnité.

En l'absence d'accord entre les indivisaires, il ne peut donc lui être fait obligation, en l'état, de procéder à la destruction des ouvrages litigieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

[G] [C] [H], qui perd son recours, supportera la charge des dépens de l'appel.

A ce titre, elle n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement en date 23 juin 2020 du tribunal judiciaire de Saint-Denis ;

Statuant de nouveau,

Dit que [G] [C] [H] est fondée à poursuivre la démolition des ouvrages empiétant sur son fonds ;

Déboute [G] [C] [H] de sa demande visant à faire obligation à [Z] [H] de procéder à la démolition des ouvrages concernés aux frais avancés de l'indivision ;

Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens de l'appel seront à la charge de [G] [C] [H].

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT