Lessor Appeal of Rural Lease Validation and Rent Determination

AFFAIRE : No RG 21/00870 - No Portalis DBWB-V-B7F-FRT2

Code Aff. :AL ARRÊT N

ORIGINE :JUGEMENT du Tribunal de Grande Instance de SAINT-DENIS DE LA REUNION en date du 06 Avril 2021, rg no 51-20-1

COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS

DE LA RÉUNION

CHAMBRE CIVILE

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2022

APPELANTS :

Monsieur [O] [R]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [Z] [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par Me Isabelle LAURET, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Madame [P] [Y]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Comparante en personne

DÉBATS : En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 juin 2022, en audience publique devant Alain LACOUR, président de chambre chargé d'instruire l'affaire, assisté Delphine GRONDIN, greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 29 septembre 2022;

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président : Alain LACOUR

Conseiller : Laurent CALBO

Conseiller : Aurélie POLICE

Qui en ont délibéré

ARRÊT : mis à disposition des parties le 29 SEPTEMBRE 2022

Greffier lors de la mise à disposition de l'arrêt : Monique Lebrun

* *

*

LA COUR :

Exposé du litige :

Selon acte sous seing privé en date du 1er janvier 2002, M. [R] a donné à bail à Mme [Y] deux parcelles sises commune de [Localité 6], lieu-dit [Localité 7], cadastrées section DL no [Cadastre 3] et [Cadastre 2], pour une superficie totale de 2 ha 70 a. M. et Mme [R] ont donné congé à Mme [Y] pour le 31 décembre 2019.

Saisi par Mme [Y], qui contestait notamment ce congé, le tribunal judiciaire de Saint-Denis-de-la-Réunion, par jugement du 6 avril 2021, a notamment dit que le contrat conclu le 1er janvier 2002 est un bail à ferme, prononcé la nullité du congé délivré le 4 décembre 2017 par M. et Mme [R], débouté ces derniers de leurs demandes de nullité et de résiliation du bail et de celle pour préjudice de jouissance, prononcé la nullité de la clause du bail fixant sa durée à un an, fixé la durée du contrat à neuf ans, prononcé la nullité de la clause du bail ne fixant aucun montant du fermage, déclaré recevable l'action de Mme [Y] en fixation du prix du fermage, avant-dire droit, ordonné une expertise et désigné M. [T] pour y procéder et réservé le surplus des prétentions.

Appel de cette décision a été interjeté par M. et Mme [R] le 3 mai 2021.

Vu les conclusions notifiées par M. et Mme [R] le 18 février 2022, oralement soutenues à l'audience de plaidoiries du 20 juin 2022 ;

Vu les conclusions notifiées par Mme [Y] le 9 novembre 2021, oralement soutenues lors de l'audience de plaidoiries ;

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, aux conclusions susvisées et aux développements infra.

Sur ce :

Sur la qualification du bail :

Vu les articles L. 311-1 et L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ;

Attendu que selon acte sous-seing-privé en date du 1er janvier 2002, M. [R] a donné à bail à ferme à Mme [Y] deux parcelles sises commune de [Localité 6], lieu-dit [Localité 7], cadastrées section DL no [Cadastre 3] et [Cadastre 2], d'une superficie de 2 ha 70 a, moyennant un fermage annuel de 2 286,72 euros (pièce no 1 de M. et Mme [R]) ; qu'en son article 2 relatif à la durée du bail, ce contrat stipulait ce qui suit : « Le bail est conclu pour une durée de neuf (9) années entières et consécutives qui prendront cours le 01 01 2002 pour finir le 31 12 02 renouvelable tous les ans sur préavis du bailleur 6 mois et du preneur 3 mois » ; que ce contrat mentionnait in limine ceci : « Application de l'arrêté préfectoral no 891 du 06 mai 1999 établissant le contrat-type départemental de bail à ferme » ; qu'il stipulait encore en son article 7 ce qui suit : « Les charges et obligations du bailleur et du preneur sont celles résultant des clauses et conditions générales du contrat-type de bail à ferme établi pour le département par l'arrêté préfectoral no 2577/SGAE/DAE/CE du 12/0 9/1985, conformément à l'article L. 461-2 et annexé au présent contrat, modifié par l'arrêté no 1016 du 16 avril 1993 » ;

Attendu que M. et Mme [R] font valoir que ce bail n'est pas soumis au statut du fermage puisque le bien loué n'est pas destiné à une activité de production agricole dès lors que Mme [Y] y fait pâturer ses équidés, que le bail a été consenti à Mme [Y] et non à la SARL Le Poney vert, qui a pour activité la randonnée équestre, et que seule cette société, et non Mme [Y] elle-même, dispose d'une autorisation d'exploiter ;

Mais attendu qu'il est constant que Mme [Y] exerce depuis 1996 une activité de centre équestre via la SARL Le Poney vert, dont elle est la gérante (pièce no 6 de M. et Mme [R]), et qu'elle fait brouter les animaux qu'elle élève sur les parcelles litigieuses, circonstances dont il s'infère qu'elle y exerce bien une activité de production agricole ;

Attendu qu'il est également constant que le bail litigieux prévoyait une contrepartie onéreuse à la mise à disposition des parcelles en faisant l'objet et que Mme [Y] a payé des fermages à M. [R] ;

Attendu qu'il résulte de ce qui précède que sont établis la mise à disposition de parcelles à destination agricole par M. [R] au profit de Mme [Y], moyennant le paiement de loyers, pour y exercer une activité de production agricole, ce qui caractérise l'existence d'un bail rural, conformément aux stipulations de l'instrumentum litigieux ;

Sur le congé :

Vu les articles L. 461-1, L. 461-3, L. 461-8, L. 461-17 et L. 461-29 du code rural et de la pêche maritime ;

Attendu que par lettre non datée (pièce no 2 de M. et Mme [R]) mais dont les parties s'accordent à dire qu'elle est du 4 décembre 2017, ainsi rédigée : « Madame,

Par ce courrier, nous vous annonçons que le bail consentis le 1er janvier 2002 se terminera le 31 décembre 2019 ne sera pas reconduit.

Nous vous prions d'agréer [?] », M. et Mme [R] ont donné congé à Mme [Y] ;

Attendu que ce congé, qui ne mentionne pas ses motifs, ni l'identité du bénéficiaire éventuel, ni ne reproduit l'alinéa 2 de l'article L. 461-17 susvisé, est nul et de nul effet ; que le jugement sera confirmé de ce chef ;

Sur la résiliation du bail pour sous-location :

Vu les articles L. 411-31 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, invoqués par M. et Mme [R], ensemble les articles L. 461-1, L. 461-3 et L. 461-29 du même code ;

Attendu que M. et Mme [R] fondent leur demande tendant à la résiliation du bail litigieux au motif que Mme [Y] a mis les parcelles litigieuses à disposition de la SARL Le Poney vert, ce qui constitue selon eux une sous-location prohibée, sur les articles L. 411-31 et L. 411-35 susvisés, qui sont sans application en l'espèce en vertu des articles L. 461-1, L. 461-3 et L. 461-29 susvisés, en sorte qu'ils ne peuvent qu'être déboutés de ce chef ;

Sur la résiliation du bail pour mise à disposition des parcelles :

Vu l'article L. 461-25 du code rural et de la pêche maritime ;

Attendu que M. et Mme [R] ne justifient, ni même ne soutiennent avoir mis Mme [Y] en demeure de leur communiquer les informations relatives au nom de la société, au tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et aux parcelles que Mme [Y] met à sa disposition, alors qu'ils connaissaient ladite mise à disposition des parcelles par Mme [Y] au profit de la SARL Le Poney vert, qui leur réglait les fermages par chèques ou par virements bancaires (pièce no 4 et 5 de Mme [Y]) ;

Attendu en conséquence que M. et Mme [R] ne peuvent qu'être déboutés de cette demande ;

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages :

Vu l'article L. 461-8 du code rural et de la pêche maritime ;

Attendu que M. et Mme [R] ne justifient pas avoir mis Mme [Y] en demeure de leur règler les fermages qu'ils prétendent impayés ni, par conséquent, de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; qu'ils ne peuvent par conséquent qu'être déboutés de cette demande ;

Sur la résiliation du bail pour défaut d'autorisation d'exploiter :

Vu les articles L. 331-2, L. 331-6 et L. 331-7, dans leur rédaction applicable, du code rural et de la pêche maritime ;

Attendu que M. et Mme [R] concluent à ce qu'il soit jugé que le bail litigieux est « non avenu », ou qu'il soit résilié, au motif que Mme [Y] n'a pas justifié d'une autorisation d'exploiter les parcelles litigieuses pendant la durée du bail ;

Attendu que Mme [Y], qui n'a pas conclu de ce chef, est réputée s'approprier les motifs du jugement entrepris ;

Attendu, en premier lieu, que le bail, qui a reçu exécution, n'est pas « non avenu » ;

Attendu, en deuxième lieu, que si la nullité du bail peut être demandée quand le preneur n'a pas présenté de demande d'autorisation lorsque celle-ci est obligatoire, encore faut-il qu'il ait été mis en demeure d'y procéder par l'autorité administrative ; qu'il n'est ni démontré, ni même soutenu que tel aurait été le cas de Mme [Y] ;

Attendu, en troisième lieu, que l'autorisation requise a été accordée postérieurement à la conclusion du bail litigieux à la SARL Le Poney vert dans le cadre de laquelle Mme [Y] met en valeur les parcelles affermées, en sorte que leur exploitation est régulière ;

Attendu qu'il résulte de ce qui précède que M. et Mme [R] doivent être déboutés de cette demande ;

Sur l'arriéré de fermages :

Attendu que M. et Mme [R] demandent la condamnation de Mme [Y] à leur payer 6 542 euros au titre des loyers impayés en faisant valoir qu'elle a toujours été irrégulière dans leur paiement ;

Mais attendu que le prix du fermage stipulé au bail litigieux n'a pas été fixé conformément à l'arrêté préfectoral no 892/SGAER/DAE/DAF du 6 mai 1999 ; qu'il convient donc de confirmer le jugement qui, indépendamment de la mention erronée selon laquelle le contrat de bail ne stipulait aucun loyer, a, avant dire droit, ordonné une expertise destinée, notamment, à permettre de fixer la valeur locative des parcelles affermées ; que les parties seront par conséquent renvoyées devant les premiers juges pour qu'il soit statué de ce chef, après expertise ;

Sur les dommages-intérêts pour préjudice de jouissance :

Attendu que M. et Mme [R] réclament 3 000 euros de ce chef en exposant que Mme [Y] se maintient abusivement et fautivement dans les lieux ;

Mais attendu que le bail litigieux n'encourt aucune nullité et qu'il n'y a pas lieu d'en prononcer la résiliation en sorte que le maintien dans les lieux de Mme [Y] n'est nullement fautif, ni abusif ; que le jugement, qui a débouté M. et Mme [R] de ce chef, doit par conséquent être confirmé ;

Sur l'expertise :

Attendu qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a mis une consignation de 2 000 euros à valoir sur la rémunération du technicien à la charge de M. et Mme [R] ;

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement,

Confirme le jugement rendu le 6 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis-de-la-Réunion;

Y ajoutant,

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et Mme [R] à payer à Mme [Y] la somme de 3 000 euros à titre d'indemnité pour frais non répétibles d'instance ;

Condamne M. et Mme [R] aux dépens d'appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Alain Lacour, président, et par Mme Monique Lebrun, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, le président,