Bank Acceleration of Loan Following Unauthorized Property Sale Upheld

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 1

MY1

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 11 janvier 2023

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 18 FS-D

Pourvoi n° G 21-17.617

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 11 JANVIER 2023

1°/ M. [R] [S],

2°/ Mme [T] [G], épouse [S],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° G 21-17.617 contre l'arrêt rendu le 7 avril 2021 par la cour d'appel de Montpellier (4e chambre civile), dans le litige les opposant à la société Banque Courtois, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Bruyère, conseiller, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, avocat de M. et Mme [S], de la SARL Cabinet Briard, avocat de la société Banque Courtois, et l'avis de M. Poirret, premier avocat général, après débats en l'audience publique du 22 novembre 2022 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Bruyère, conseiller rapporteur, Mme Guihal, conseiller doyen, MM. Hascher, Ancel, conseillers, Mmes Kloda, Dumas, Champ, Robin-Raschel, conseillers référendaires, M. Poirret, premier avocat général, et Mme Vignes, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 7 avril 2021), suivant offre acceptée le 19 juillet 2016, la société Banque Courtois (la banque) a consenti un prêt immobilier à M. et Mme [S] (les emprunteurs).

2. Invoquant le manquement des emprunteurs à leurs obligations contractuelles, la banque leur a notifié la déchéance du terme et les a assignés en paiement.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

3. Les emprunteurs font grief à l'arrêt de juger valable la mise en exigibilité du prêt intervenue par lettre recommandée du 17 juillet 2017 en application des dispositions des articles 8 et 9 du contrat de prêt, faute d'accord préalable et écrit de la banque à la vente de l'immeuble financé par l'emprunt, et de les condamner en paiement de sommes au titre de l'indemnité de remboursement anticipé et du capital restant dû, alors « que les clauses abusives sont réputées non écrites ; que sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment d'une des parties contractantes, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; qu'en matière de crédit immobilier, doit être déclarée abusive la clause soumettant, à peine d'exigibilité anticipée du prêt, toute décision de l'emprunteur quant à la disposition de son patrimoine immobilier à l'autorisation de la banque, sans qu'aucun critère de décision ne soit contractuellement prévu ni que cette décision ne puisse être soumise à un contrôle judiciaire ; qu'une telle clause permet en effet au prêteur professionnel d'exiger immédiatement la totalité des sommes dues augmentée de l'indemnité de résiliation anticipée de manière discrétionnaire sans que l'emprunteur soit à même de démontrer que la décision qu'il souhaite prendre n'affecte pas ses capacités de remboursement ni le gage général des créanciers ; qu'au cas présent, les juges du fond ont estimé que les dispositions des articles 8 et 9 du contrat de prêt soumettant tout acte de disposition portant sur le patrimoine immobilier à l'autorisation de la banque, à peine d'exigibilité anticipée du prêt, ne devaient pas être déclarées non écrites puisqu'elles poursuivaient l'intérêt légitime de priver l'emprunteur du droit de se séparer de son patrimoine immobilier ; qu'en statuant ainsi, lorsque les dispositions litigieuses conféraient un droit discrétionnaire à la banque de s'opposer à toute opération immobilière de l'emprunteur et, partant, d'exiger le remboursement anticipé du prêt, sans qu'aucun contrôle contractuel ou judiciaire soit possible, la cour d'appel a violé l'article L. 212-1 du code de la consommation. »

Réponse de la Cour

4. La cour d'appel a relevé que les stipulations dont la banque s'était prévalue et qui prévoyaient la déchéance du terme en cas de vente de l'immeuble financé par l'emprunt sans autorisation préalable de sa part portaient sur un engagement essentiel des emprunteurs, lequel, selon les termes du contrat, était une condition de la décision d'octroi du crédit, dont la portée était circonscrite.

5. Elle en a exactement déduit que les clauses litigieuses ne créaient aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

6. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

7. Les emprunteurs font le même grief à l'arrêt, alors « que les juges ne doivent pas dénaturer les documents de la cause ; qu'au cas présent, pour déclarer valable la mise en exigibilité du prêt intervenue par courrier recommandé en date du 17 juillet 2017 en application des dispositions des articles 8 et 9 du contrat de prêt résultant de l'absence d'accord préalable et écrit de la banque Courtois à la mutation de leur bien immobilier de Les Angles, la cour d'appel a retenu que les dispositions des articles 8 et 9 du contrat de prêt auraient requis que la vente du bien immobilier les angles, désigné dans le prêt sous le vocable « bien financé » soit l'objet d' accord préalable et écrit de la banque Courtois, lorsque les dispositions litigieuses stipulaient clairement et expressément l'autorisation était nécessaire pour la vente d'un élément de l'actif immobilier présent au jour de la conclusion du contrat de prêt, et que seule l'information de la banque était nécessaire pour la vente du bien financé, lequel n'était pas présent dans le patrimoine immobilier au jour de l'offre de prêt ; qu'en estimant que l'autorisation de la banque était nécessaire pour que la vente du bien financé ait lieu la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de prêt et violé ainsi l'article 1103 nouveau du code civil, ensemble le principe selon lequel le juge ne peut dénaturer les documents de la cause. »

Réponse de la Cour

8. La cour d'appel a estimé, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, qu'eu égard à l'objet du prêt lié au financement spécifique d'un bien immobilier, les deux alinéas de l'article 8 du contrat n'étaient pas détachables et que celui prévoyant que soit recueilli l'accord préalable et écrit du prêteur en cas de vente d'actifs immobiliers, s'appliquait au bien financé par l'emprunt.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [S] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze janvier deux mille vingt-trois. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [S].

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Monsieur et Madame [S] font grief à l'arrêt attaqué d'avoir jugé valable la mise en exigibilité du prêt intervenue par courrier recommandé en date du 17 juillet 2017 en application des dispositions des articles 8 et 9 du contrat de prêt résultant de l'absence d'accord préalable et écrit de la banque Courtois à la mutation de leur bien immobilier de Les Angles et de les avoir condamnés à lui régler la somme de 25 980,98 € au titre de l'indemnité de remboursement anticipé et de 312 256,60 € outre intérêts de retard au taux de 1,5 % à compter du courrier du 17 juillet 2017, au titre du capital restant dû ;

ALORS QUE les clauses abusives sont réputées non écrites ; que sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment d'une des parties contractantes, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; qu'en matière de crédit immobilier, doit être déclarée abusive la clause soumettant, à peine d'exigibilité anticipée du prêt, toute décision de l'emprunteur quant à la disposition de son patrimoine immobilier à l'autorisation de la banque, sans qu'aucun critère de décision ne soit contractuellement prévu ni que cette décision ne puisse être soumise à un contrôle judiciaire ; qu'une telle clause permet en effet au prêteur professionnel d'exiger immédiatement la totalité des sommes dues augmentée de l'indemnité de résiliation anticipée de manière discrétionnaire sans que l'emprunteur soit à même de démontrer que la décision qu'il souhaite prendre n'affecte pas ses capacités de remboursement ni le gage général des créanciers ; qu'au cas présent, les juges du fond ont estimé que les dispositions des articles 8 et 9 du contrat de prêt soumettant tout acte de disposition portant sur le patrimoine immobilier à l'autorisation de la banque, à peine d'exigibilité anticipée du prêt, ne devaient pas être déclarées non écrites puisqu'elles poursuivaient l'intérêt légitime de priver l'emprunteur du droit de se séparer de son patrimoine immobilier ; qu'en statuant ainsi, lorsque les dispositions litigieuses conféraient un droit discrétionnaire à la banque de s'opposer à toute opération immobilière de l'emprunteur et, partant, d'exiger le remboursement anticipé du prêt, sans qu'aucun contrôle contractuel ou judiciaire soit possible, la cour d'appel a violé l'article L. 212-1 du code de la consommation.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Monsieur et Madame [S] font grief à l'arrêt attaqué d'avoir jugé valable la mise en exigibilité du prêt intervenue par courrier recommandé en date du 17 juillet 2017 en application des dispositions des articles 8 et 9 du contrat de prêt résultant de l'absence d'accord préalable et écrit de la banque Courtois à la mutation de leur bien immobilier de Les Angles et de les avoir condamnés à lui régler la somme de 25 980,98 € au titre de l'indemnité de remboursement anticipé et de 312 256,60 € outre intérêts de retard au taux de 1,5 % à compter du courrier du 17 juillet 2017, au titre du capital restant dû ;

ALORS QUE les juges ne doivent pas dénaturer les documents de la cause ; qu'au cas présent, pour déclarer valable la mise en exigibilité du prêt intervenue par courrier recommandé en date du 17 juillet 2017 en application des dispositions des articles 8 et 9 du contrat de prêt résultant de l'absence d'accord préalable et écrit de la banque Courtois à la mutation de leur bien immobilier de Les Angles, la cour d'appel a retenu que les dispositions des articles 8 et 9 du contrat de prêt auraient requis que la vente du bien immobilier les angles, désigné dans le prêt sous le vocable « bien financé » soit l'objet d' accord préalable et écrit de la banque Courtois, lorsque les dispositions litigieuses stipulaient clairement et expressément l'autorisation était nécessaire pour la vente d'un élément de l'actif immobilier présent au jour de la conclusion du contrat de prêt, et que seule l'information de la banque était nécessaire pour la vente du bien financé, lequel n'était pas présent dans le patrimoine immobilier au jour de l'offre de prêt ; qu'en estimant que l'autorisation de la banque était nécessaire pour que la vente du bien financé ait lieu la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de prêt et violé ainsi l'article 1103 nouveau du code civil, ensemble le principe selon lequel le juge ne peut dénaturer les documents de la cause.