Commercial Lease Rent Indexation Voided Due to Prohibited Base Index
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a dispute concerning the renewal of a commercial lease, the tenant sued the landlord to have the annual rent indexation clause declared void because it used a fixed base index from the first quarter of 1997, more than a year before the first revision, violating the prohibition against distortions under the Monetary and Financial Code. The Court of Cassation rejected the landlord's appeal, affirming the appellate court's decision to strike down the entire indexation clause and order reimbursement, reasoning that the initial prohibited distortion carried through after the lease renewal, making the illegal stipulation inseparable from the clause without destroying its coherence, thus requiring the entire clause to be deemed unwritten.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du code de procédure civile, article 455 du code de procédure civile, article L.112-1 du code monétaire et financier; Commercial Lease Rent Indexation Voided Due to Prohibited Base Index: The Court of Cassation rejected the landlord's appeal, affirming the appellate court's decision to strike down the entire indexation clause and order reimbursement, reasoning that the initial prohibited distortion carried through after the lease renewal, making the illegal stipulation inseparable from the clause without destroying its coherence, thus requiring the entire clause to be deemed unwritten.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IAJurisprudence citée
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Généré par l'IAThis provision defines the prohibited distortion regarding indexation clauses, which was the substantive basis for rejecting the appeal challenging the nullity of the clause.
Cited in the dispositive to reject the request for costs made by the appellant and to order the appellant to pay costs to the respondent.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
VB
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 4 janvier 2023
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 7 F-D
Pourvoi n° H 21-23.412
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 JANVIER 2023
La société Les Roches, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° H 21-23.412 contre l'arrêt rendu le 29 mars 2021 par la cour d'appel de Bordeaux (4e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Cèdre, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Les Roches, de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Cèdre, après débats en l'audience publique du 15 novembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 29 mars 2021), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 12 décembre 2019, pourvoi n° 18-23.339), par acte du 30 août 2005, la société civile immobilière Les Roches (la bailleresse) a renouvelé le bail commercial consenti, le 1er octobre 1997, à la société Cèdre (la locataire) aux conditions et clauses du bail antérieur, en ce compris sa clause d'indexation annuelle se référant à un indice de base fixe, à l'exception du montant du loyer.
2. Du fait d'une extension de la surface louée, le loyer a été augmenté de 5 % et le 1er octobre 2010, la clause d'indexation annuelle a été appliquée à cette augmentation de loyer.
3. La locataire a assigné la bailleresse aux fins de voir réputée non écrite la clause d'indexation du bail renouvelé.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa seconde branche, ci-après annexé
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
5. La bailleresse fait grief à l'arrêt de dire non écrite la clause d'indexation figurant au bail renouvelé et de la condamner à rembourser à la locataire une certaine somme, alors « que seule la stipulation qui crée une distorsion prohibée par l'article L.112-1 du code monétaire et financier est réputée non écrite ; qu'en énonçant, pour annuler la clause en son entier et condamner la société bailleresse à rembourser l'intégralité des sommes qu'elle avait perçues au titre de l'indexation du loyer, que cette clause créait une distorsion initiale en ce qu'elle prenait pour indice de base fixe celui du premier trimestre 1997, antérieur de plus d'un an à la première révision, et qu'elle devait être réputée non écrite, la cour d'appel a violé l'article L.112-1 du code monétaire et financier. »
Réponse de la Cour
6. Ayant retenu que la reproduction dans le bail renouvelé du 30 août 2005 de la clause d'indexation initiale appliquant un indice de référence du premier trimestre 1997 engendrait une distorsion qui s'est poursuivie après le 1er septembre 2005, la cour d'appel a ainsi fait ressortir que la stipulation prohibée par l'article L.112-1 du code monétaire et financier ne pouvait être retranchée de la clause d'indexation sans porter atteinte à la cohérence de celle-ci et lui était indivisible.
7. Elle en a exactement déduit que la clause du bail renouvelé était réputée non écrite en son entier.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Les Roches aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Les Roches et la condamne à payer à la société Cèdre la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre janvier deux mille vingt-trois.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Les Roches
La société Les Roches fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit non écrite la clause d'indexation figurant au bail renouvelé du 1e septembre 2005 et de l'avoir condamnée à rembourser à la société Cèdre la somme de 394 288,50 euros pour la période de mars 2011 à juin 2020 ;
1) ALORS QUE seule la stipulation qui crée une distorsion prohibée par l'article L.112-1 du code monétaire et financier est réputée non écrite ; qu'en énonçant, pour annuler la clause en son entier et condamner la société bailleresse à rembourser l'intégralité des sommes qu'elle avait perçues au titre de l'indexation du loyer, que cette clause créait une distorsion initiale en ce qu'elle prenait pour indice de base fixe celui du premier trimestre 1997, antérieur de plus d'un an à la première révision, et qu'elle devait être réputée non écrite, la cour d'appel a violé l'article L.112-1 du code monétaire et financier ;
2) ALORS QUE, subsidiairement, en se bornant à énoncer, pour condamner la société les Roches à payer la somme de 394 288,50 euros à titre de remboursement du trop-perçu pour la période de mars 2011 à juin 2020, que la base en prendre en compte était le loyer du mois de septembre 2005, soit 7333,85 euros outre 5% de plus à compter du mois d'août 2010 soit 7700, 54 euros, sans effectuer aucun décompte à partir des sommes effectivement versées par la société Cèdre, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.