Municipality's Acquisition of Private Land by Thirty-Year Prescription Upheld

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 4 janvier 2023

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 2 FS-D

Pourvoi n° W 21-19.791

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 JANVIER 2023

Mme [N] [H], domiciliée [Adresse 2], agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de sa mère [R] [L], veuve [H], décédée,

a formé le pourvoi n° W 21-19.791 contre l'arrêt rendu le 16 avril 2021 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige l'opposant à la commune de [Localité 8], représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité en l'Hôtel de ville, [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, assisté de Mme Konopka, auditrice, les observations de Me Carbonnier, avocat de Mme [H], et l'avis de Mme Morel-Coujard, avocat général, après débats en l'audience publique du 15 novembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Andrich, MM. David, Jobert, Mmes Grandjean, Grall, conseillers, M. Jariel, Mmes Schmitt, Aldigé, M. Baraké, Mmes Gallet, Davoine, conseillers référendaires, Mme Morel-Coujard, avocat général, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 16 avril 2021), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 12 avril 2018, pourvoi n° 16-27.258), [R] [H] et sa fille, venant désormais aux droits de sa mère décédée, ont assigné la commune de [Localité 8] (la commune) en libération et en remise en état du terrain cadastré [Cadastre 7], ainsi qu'en indemnisation, soutenant que celle-ci occupait irrégulièrement cette parcelle leur appartenant et y avait fait construire divers bâtiments.

2. La commune a reconventionnellement revendiqué la propriété du terrain sur le fondement de la prescription trentenaire.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses deuxième et troisième branches, ci-après annexé

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. Mme [H] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes et de constater que la commune a prescrit la propriété de la parcelle cadastrée [Cadastre 7], alors « qu'une personne publique ne peut acquérir un bien immobilier par prescription acquisitive ; qu'en l'espèce, pour dire que la commune de [Localité 8] avait prescrit la propriété de la parcelle cadastrée [Cadastre 7] de la section [Cadastre 3] lieudit [Localité 6] à [Localité 8], la cour d'appel a considéré que les collectivités territoriales peuvent obtenir la propriété d'un bien par prescription acquisitive conformément au code civil et qu'elles peuvent se prévaloir de ce mode d'acquisition tant à l'encontre de particuliers qu'à l'encontre d'autres personnes publiques dès lors qu'il s'agit de biens relevant du domaine privé, quand un tel mode d'acquisition, qui n'est pas prévu par le code général de la propriété des personnes publiques, n'est pas ouvert aux personnes publiques ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles L. 1111-1, L. 1111-2, L. 1111-5, L. 1112-1, L. 1112-2, L. 1112-3, L. 1121-1, L. 1122-1, L. 1123-2, L. 1124-1, L. 1125-1 et L. 1126-1 du code général de la propriété des personnes publiques, ensemble l'article 2258 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. Selon les articles 712 et 2258 du code civil, la propriété s'acquiert par la prescription qui est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession. Ces textes ne réservent pas aux seules personnes privées le bénéfice de ce mode d'acquisition qui répond à un motif d'intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable, caractérisée par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire (3e Civ., 17 juin 2011, pourvoi n° 11-40.014, Bull. 2011, III, n° 106).

6. Le livre 1er de la première partie du code général de la propriété des personnes publiques énumère des modes d'acquisition de la propriété des personnes publiques, sans exclure la possibilité pour celles-ci de l'acquérir par prescription.

7. Ayant souverainement retenu que la commune justifiait d'une possession utile pour prescrire du 14 mars 1983 au 24 mai 2013, date de l'assignation, la cour d'appel en a exactement déduit que la collectivité locale avait prescrit la propriété de la parcelle cadastrée [Cadastre 7].

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [H] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller rapporteur empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du quatre janvier deux mille vingt-trois. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour Mme [H]

Mme [N] [B] [H] fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR rejeté l'ensemble de leurs demandes et constaté que la commune de [Localité 8] avait prescrit la propriété de la parcelle cadastrée [Cadastre 7] de la section [Cadastre 3] lieudit [Localité 6] à [Localité 8] ;

1°) ALORS QU'une personne publique ne peut acquérir un bien immobilier par prescription acquisitive ;

Qu'en l'espèce, pour dire que la commune de [Localité 8] avait prescrit la propriété de la parcelle cadastrée [Cadastre 7] de la section [Cadastre 3] lieudit [Localité 6] à [Localité 8], la cour d'appel a considéré que les collectivités territoriales peuvent obtenir la propriété d'un bien par prescription acquisitive conformément au code civil et qu'elles peuvent se prévaloir de ce mode d'acquisition tant à l'encontre de particuliers qu'à l'encontre d'autres personnes publiques dès lors qu'il s'agit de biens relevant du domaine privé, quand un tel mode d'acquisition, qui n'est pas prévu par le code général de la propriété des personnes publiques, n'est pas ouvert aux personnes publiques ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles L. 1111-1, L. 1111-2, L. 1111-5, L. 1112-1, L. 1112-2, L. 1112-3, L. 1121-1, L. 1122-1, L. 1123-2, L. 1124-1, L. 1125-1 et L. 1126-1 du code général de la propriété des personnes publiques, ensemble l'article2258 du code civil ;

2°) ALORS QUE les actes soumis à la publicité foncière sont opposables aux tiers dès lors qu'ils été régulièrement publiés ;

Qu'en l'espèce, pour dire que la commune de [Localité 8] avait prescrit la propriété de la parcelle cadastrée [Cadastre 7] de la section [Cadastre 3] lieudit [Localité 6] à [Localité 8], la cour d'appel a considéré que la précision, dans l'acte de régularisation de vente du 29 août 1983 intervenu entre M. [G]-[H] et M. [K], que le vendeur reste propriétaire du surplus de la parcelle [Cadastre 4] pour 61 ares 38 centiares maintenant cadastrée [Cadastre 5] est parfaitement indifférente puisque cette mention ne correspond pas aux indications du document d'arpentage et n'est pas donc opposable à la commune de [Localité 8], quand pourtant l'acte de régularisation de vente du 29 août 1983 avait été régulièrement publié à la conservation des hypothèques (production n° 6) et qu'il était donc opposable aux tiers, dont la commune de [Localité 8] ;

Qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;

3°) ALORS QUE pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ;

Qu'en l'espèce, pour dire que la commune de [Localité 8] avait prescrit la propriété de la parcelle cadastrée [Cadastre 7] de la section [Cadastre 3] lieudit [Localité 6] à [Localité 8], la cour d'appel s'est bornée à affirmer qu'entre une possession paisible, publique, non équivoque et continue et à titre de propriétaire au moins entre le 14 mars 1983 et l'acte d'huissier du 24 mai 2013 délivré par Mme [R] [X] [L] veuve [H], il s'était écoulé plus de trente ans, de sorte que la prescription était acquise à la commune de [Localité 8], sans rechercher, comme cela lui était pourtant demandé (conclusions d'appel des exposantes, p. 11, § 3, p. 12-13), si la possession de la commune de [Localité 8] avait été paisible, publique et non équivoque ;

Qu'en se déterminant de la sorte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2261 du code civil.