Encroachment on Neighboring Property and Right to Removal
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case involves property owners who, while constructing a villa, installed seventeen anchoring tie-rods that encroached into the subsoil of an adjacent property owned by a real estate company, prompting the company to seek their removal due to structural cracks in their building. The property owners appealed a lower court decision ordering the removal, arguing that the cost of removal, estimated at 5.9 million euros, was grossly disproportionate to the benefit for the neighboring owner, which should result in damages instead of demolition, and that refusing to apply a proportionality test constituted an abuse of the neighbor's property rights. The Supreme Court rejected the appeal, ruling that the neighbor, as the owner of the land subject to the encroachment, is entitled to demand the removal based on the absolute and perpetual nature of property rights, and that such an action cannot be barred by a defense of disproportionality or abuse.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du code de procédure civile; Encroachment on Neighboring Property and Right to Removal: The property owners appealed a lower court decision ordering the removal, arguing that the cost of removal, estimated at 5.9 million euros, was grossly disproportionate to the benefit for the neighboring owner, which should result in damages instead of demolition, and that refusing to apply a proportionality test constituted an abuse of the neighbor's property rights. The Supreme Court rejected the appeal, ruling that the neighbor, as the owner of the land subject to the encroachment, is entitled to demand the removal based on the absolute and perpetual nature of property rights, and that such an action cannot be barred by a defense of disproportionality or abuse.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAApplied to reject the specific claim for costs made by M. et Mme [B] and to condemn them to pay a sum to the opposing party.
Applied to condemn M. et Mme [B] to pay a sum to the society Puchbon for costs incurred under this article.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 23 novembre 2022
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 821 F-D
Pourvoi n° Z 22-19.200
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 NOVEMBRE 2022
1°/ M. [W] [B],
2°/ Mme [X] [B],
domiciliés tous deux [Adresse 2],
ont formé le pourvoi n° Z 22-19.200 contre l'arrêt rendu le 5 mai 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-2), dans le litige les opposant à la société Puchbon, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de M. et Mme [B], de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Puchbon, après débats en l'audience publique du 11 octobre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 mai 2022), rendu en référé, M. et Mme [B] sont propriétaires d'une parcelle voisine de celle appartenant à la société civile immobilière Puchbon (la SCI).
2. Alors qu'ils avaient engagé sur leur terrain des travaux d'édification d'une villa, la SCI a dénoncé l'apparition de fissures sur son immeuble et s'est opposée au scellement dans son sous-sol, lors de la réalisation d'un ouvrage de soutènement de la nouvelle construction, de plusieurs tirants d'ancrage.
3. La SCI a assigné M. et Mme [B] en retrait de ces éléments empiétant sur sa propriété.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
4. M. et Mme [B] font grief à l'arrêt de les condamner à retirer les tirants implantés sur la propriété de la SCI, alors :
« 1°/ que la démolition d'un ouvrage empiétant sur un fonds contigu doit être écartée lorsque le coût de la démolition est si important, et sans utilité pour le voisin, qu'il en devient disproportionné, l'empiétement se résolvant dans ce cas en dommages et intérêts ; qu'en l'espèce, M. et Mme [B] ont fait construire une villa nécessitant, compte tenu du relief, des tirants d'ancrage empiétant sur le tréfonds de la parcelle voisine appartenant à la SCI, laquelle en a sollicité le retrait ; que le coût du retrait des tirants d'ancrage a été évalué par l'expert judiciaire à la somme de 5,9 millions d'euros TTC ; que M. et Mme [B] ont fait valoir qu'il serait disproportionné de les condamner à réaliser de tels travaux pour mettre fin à l'empiètement, dans la mesure où leur coût excéderait de loin l'intérêt concret que la SCI pourrait en retirer ; qu'en condamnant toutefois M. et Mme [B] à faire retirer les tirants d'ancrage aux motifs que le contrôle de proportionnalité dont ils sollicitaient la mise en oeuvre « était exclu en cas de dépassement sur le fonds d'autrui », tandis qu'un tel contrôle aurait dû préalablement être exercé, la cour d'appel a violé les articles 544 et 545 du code civil ;
2°/ que le propriétaire d'un fonds commet un abus de son droit de propriété lorsqu'il sollicite le retrait de tirants d'ancrage empiétant sur le tréfonds de son terrain, lorsque le coût d'un tel retrait serait disproportionné à l'intérêt concret qu'il pourrait en retirer, l'empiétement se résolvant dans ce cas en dommages et intérêts ; qu'en l'espèce, la SCI a sollicité que M. et Mme [B] procèdent au retrait des tirants d'ancrage empiétant dans le tréfonds de son terrain, ce qui impliquait que M. et Mme [B] réalisent des travaux dont le coût a été évalué par l'expert judiciaire à 5,9 millions d'euros ; qu'au regard de la disproportion entre le coût de ces travaux et l'intérêt concret que la SCI en retirerait, sa demande de retrait des tirants litigieux devait être qualifiée d'abus de son droit de propriété ; qu'en condamnant toutefois M. et Mme [B] à procéder au retrait des tirants d'ancrage sans procéder préalablement au contrôle de proportionnalité qui lui était demandé, aux motifs « que le propriétaire d'un fonds sur lequel la construction d'un autre propriétaire empiète est fondé à en obtenir la démolition, sans que cette action puisse donner lieu à faute ou à abus, compte tenu du caractère absolu et perpétuel du droit de propriété », la cour d'appel a violé les articles 544 et 545 du code civil. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel a énoncé, à bon droit, que le propriétaire d'un fonds sur lequel la construction d'un autre propriétaire empiète est, compte tenu du caractère absolu et perpétuel du droit de propriété, fondé à en obtenir la démolition, sans que cette action puisse donner lieu à faute ou à abus ni que puisse lui être opposé le caractère disproportionné de la mesure de remise en état.
6. Ayant relevé que, lors des travaux de construction entrepris par M. et Mme [B], dix-sept tirants d'ancrage avaient été injectés dans le tréfonds de la propriété de la SCI, elle en exactement déduit que la cessation du trouble manifestement illicite constitué par cet empiètement imposait le retrait de ceux-ci.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme [B] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [B] et les condamne in solidum à payer à la société civile immobilière Puchbon la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille vingt-deux.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [B]
M. et Mme [B] font grief à l'arrêt attaqué de les avoir condamnés solidairement, sous astreinte, à retirer les tirants implantés sur la propriété de la SCI Puchbon ;
1°) Alors que la démolition d'un ouvrage empiétant sur un fonds contigu doit être écartée lorsque le coût de la démolition est si important, et sans utilité pour le voisin, qu'il en devient disproportionné, l'empiétement se résolvant dans ce cas en dommages et intérêts ; qu'en l'espèce, M. et Mme [B] ont fait construire une villa nécessitant, compte tenu du relief, des tirants d'ancrage empiétant sur le tréfonds de la parcelle voisine appartenant à la SCI Puchbon, laquelle en a sollicité le retrait ; que le coût du retrait des tirants d'ancrage a été évalué par l'expert judiciaire à la somme de 5,9 millions d'euros TTC ; que M. et Mme [B] ont fait valoir qu'il serait disproportionné de les condamner à réaliser de tels travaux pour mettre fin à l'empiètement, dans la mesure où leur coût excèderait de loin l'intérêt concret que la SCI Puchbon pourrait en retirer ; qu'en condamnant toutefois M. et Mme [B] à faire retirer les tirants d'ancrage aux motifs que le contrôle de proportionnalité dont ils sollicitaient la mise en oeuvre « était exclu en cas de dépassement sur le fonds d'autrui », tandis qu'un tel contrôle aurait dû préalablement être exercé, la cour d'appel a violé les articles 544 et 545 du code civil ;
2°) Alors que le propriétaire d'un fonds commet un abus de son droit de propriété lorsqu'il sollicite le retrait de tirants d'ancrage empiétant sur le tréfonds de son terrain, lorsque le coût d'un tel retrait serait disproportionné à l'intérêt concret qu'il pourrait en retirer, l'empiétement se résolvant dans ce cas en dommages et intérêts ; qu'en l'espèce, la SCI Puchbon a sollicité que M. et Mme [B] procèdent au retrait des tirants d'ancrage empiétant dans le tréfonds de son terrain, ce qui impliquait que M. et Mme [B] réalisent des travaux dont le coût a été évalué par l'expert judiciaire à 5,9 millions d'euros ; qu'au regard de la disproportion entre le coût de ces travaux et l'intérêt concret que la SCI Puchbon en retirerait, sa demande de retrait des tirants litigieux devait être qualifiée d'abus de son droit de propriété ; qu'en condamnant toutefois M. et Mme [B] à procéder au retrait des tirants d'ancrage sans procéder préalablement au contrôle de proportionnalité qui lui était demandé, aux motifs « que le propriétaire d'un fonds sur lequel la construction d'un autre propriétaire empiète est fondé à en obtenir la démolition, sans que cette action puisse donner lieu à faute ou à abus, compte tenu du caractère absolu et perpétuel du droit de propriété », la cour d'appel a violé les articles 544 et 545 du code civil.