Landlord Not Liable for Tenant's Incorrect Notice Calculation Despite Failure to Provide New Address
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe tenant of a furnished dwelling, who sent a notice of termination via registered mail received by the landlord on February 18, 2020, was deemed by the lower court to have ended the lease on March 5, 2020, instead of the legally required March 18, 2020, because the landlord had not informed the tenants of a change of address, leading to a judgment ordering the landlord to reimburse rent paid up to March 18th and pay a penalty for late return of the security deposit. The high court partially quashed this decision, reasoning that under the applicable law, the notice period for a furnished rental begins upon the landlord's actual receipt of the registered letter, regardless of whether the landlord previously notified the tenant of an address change, meaning the lease ended on March 18, 2020, and thus there was no rent overpayment, although the penalty for the late return of the deposit was upheld as its calculation is tied to the key return date, not the lease termination date.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1015 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile, Article 25-8, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 22 de la loi du 6 juillet 1989, Article L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire, Article 627 du code de procédure civile; Landlord Not Liable for Tenant's Incorrect Notice Calculation Despite Failure to Provide New Address: The high court partially quashed this decision, reasoning that under the applicable law, the notice period for a furnished rental begins upon the landlord's actual receipt of the registered letter, regardless of whether the landlord previously notified the tenant of an address change, meaning the lease ended on March 18, 2020, and thus there was no rent overpayment, although the penalty for the late return of the deposit was upheld as its calculation is tied to the key return date, not the lease termination date.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited to establish the correct termination date of the lease, which was the basis for partially overturning the lower court's decision regarding rent overpayment.
Cited to confirm that the penalty for late return of the security deposit runs from the date of key return, not the lease termination date.
Cited in connection with giving notice to the parties before applying specific articles for deciding the merits.
Cited as a procedural basis for the Court of Cassation to rule on the merits of the case.
Cited as a procedural basis for the Court of Cassation to rule on the merits of the case following cassation.
Cited in the dispositive to reject claims for costs based on this article.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 23 novembre 2022
Cassation partielle
sans renvoi
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 811 F-D
Pourvoi n° R 21-15.899
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 NOVEMBRE 2022
Mme [R] [U], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° R 21-15.899 contre le jugement rendu le 12 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Créteil (juge des contentieux de la protection d'Ivry-sur-Seine), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [W] [C],
2°/ à Mme [I] [Z],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Ghestin, avocat de Mme [U], de Me Balat, avocat de M. [C] et de Mme [Z], après débats en l'audience publique du 11 octobre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon le jugement attaqué rendu en dernier ressort (tribunal judiciaire de Créteil, 12 avril 2021), le 25 mars 2019, M. [C] et Mme [Z] (les locataires) ont pris à bail un appartement meublé appartenant à Mme [U] (la bailleresse).
2. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 4 février 2020, ils ont donné congé à effet du 5 mars suivant. Ce congé a été réceptionné par la bailleresse le 18 février 2020.
3. Ayant libéré les locaux le 4 mars 2020, après état des lieux conforme à l'état des lieux d'entrée, et obtenu restitution du dépôt de garantie le 14 avril 2020, les locataires ont assigné la bailleresse en restitution d'un trop- perçu de loyer, acquitté jusqu'au 18 mars 2020, et en paiement d'une pénalité pour restitution tardive du dépôt de garantie.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
4. La bailleresse fait grief au jugement de la condamner à restituer un trop-perçu de loyer et à payer une pénalité pour restitution tardive du dépôt de garantie, alors « que le congé donné par le locataire d'un logement meublé constituant sa résidence principale prend effet à l'expiration du délai d'un mois à compter de la réception par le bailleur de la lettre recommandée avec avis de réception notifiant ledit congé ; qu'il résulte des constatations non contestées par les parties du jugement attaqué que le congé notifié par les preneurs a été reçu par Mme [U], bailleresse, le 18 février 2020, d'où il résulte que le bail prenait fin le 18 mars 2020 ; qu'en énonçant que la date de fin du bail devait être fixée au 5 mars 2020, au motif que le congé aurait dû être réceptionné le 5 mars 2020 par la bailleresse si elle avait informé les locataires de son changement d'adresse, le tribunal a violé l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 25-8, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
5. Selon ce texte, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
6. Pour condamner la bailleresse à restituer un trop-perçu de loyer, le jugement retient que le fait qu'elle n'ait pas informé les locataires de son changement d'adresse a retardé la réception de la lettre recommandée, de sorte que la date de fin du bail doit être fixée au 5 mars 2020.
7. En statuant ainsi, alors que le congé reçu le 18 février 2020 ne pouvait prendre effet que le 18 mars 2020, le tribunal a violé le texte susvisé.
Portée et conséquences de la cassation
8. Dès lors qu'elle concerne uniquement la date d'effet du congé, la cassation affecte la seule condamnation à restituer des loyers ; elle ne s'étend pas à la disposition relative à la pénalité pour restitution tardive du dépôt de garantie, le délai d'un mois accordé à la bailleresse pour ce faire courant à compter de la date de la restitution des clés en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et non pas de la date de résiliation du bail.
9. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.
10. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.
11. Le bail ayant pris fin le 18 mars 2020, il y a lieu de rejeter la demande de remboursement des loyers acquittés jusqu'à cette date.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il condamne Mme [U] à payer à M. [C] et Mme [Z] la somme de 79 euros, le jugement rendu le 12 avril 2021, entre les parties, par le tribunal judiciaire de Créteil ;
Dit n'y avoir lieu à renvoi ;
Rejette la demande de restitution de la somme de 364 euros au titre d'un trop-perçu de loyer pour la période du 5 au 18 mars 2020 ;
Condamne M. [C] et Mme [Z] aux dépens, en ce compris les dépens exposés devant le tribunal ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille vingt-deux.
Le conseiller rapporteur le president
Le greffier de chambre MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour Mme [U]
Mme [R] [U] fait grief au jugement attaqué de l'AVOIR condamnée à payer à M. [W] [C] et à Mme [I] [Z] les sommes de 336 € au titre d'un trop versé de loyer, 79 € à titre de pénalité pour restitution tardive du dépôt de garantie et de 125 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
1°) ALORS QUE le congé donné par le locataire d'un logement meublé constituant sa résidence principale prend effet à l'expiration du délai d'un mois à compter de la réception par le bailleur de la lettre recommandée avec avis de réception notifiant ledit congé ; qu'il résulte des constatations non contestées par les parties du jugement attaqué que le congé notifié par les preneurs a été reçu par Mme [U], bailleresse, le 18 février 2020, d'où il résulte que le bail prenait fin le 18 mars 2020 ; qu'en énonçant que la date de fin du bail devait être fixée au 5 mars 2020, au motif que le congé aurait dû être réceptionné le 5 mars 2020 par la bailleresse si elle avait informé les locataires de son changement d'adresse, le tribunal a violé l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 ;
2°) ALORS QUE si le contrat de location doit comporter le nom et le domicile du bailleur, aucune disposition légale ne l'oblige à informer le locataire de son changement d'adresse ; qu'en affirmant que l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 imposait au bailleur d'informer son locataire de sa nouvelle adresse si elle vient à être différente de celle mentionnée au contrat de bail, le tribunal a violé ce texte.
Le greffier de chambre