Landlocked Property Owner v. Neighboring Owner (Failure to Join Necessary Parties)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

VB

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 19 octobre 2022

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 730 F-D

Pourvoi n° U 21-18.662

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 OCTOBRE 2022

M. [D] [E], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° U 21-18.662 contre l'arrêt rendu le 1er avril 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l'opposant à la société Rejanda, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de M. [E], de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Rejanda, après débats en l'audience publique du 13 septembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1er avril 2021), M. [E], propriétaire de plusieurs parcelles dont l'une cadastrée AB n° [Cadastre 1], a assigné la société civile immobilière Rejanda (la SCI), propriétaire de parcelles voisines, en reconnaissance d'une servitude de passage pour cause d'enclave.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa deuxième branche, ci-après annexé

2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. M. [E] fait grief à l'arrêt de déclarer son action en désenclavement irrecevable, alors « que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en déclarant irrecevable l'action en désenclavement de l'exposant pour la raison qu'elle n'avait pas été introduite à l'égard de tous les voisins, se fondant ainsi sur un moyen relevé d'office sans avoir préalablement invité les parties à en discuter, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction en violation de l'article 16 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

4. Ayant relevé, comme le soutenait la SCI dans ses conclusions d'appel, que plusieurs propriétaires de fonds entourant la parcelle AB n° [Cadastre 1] n'avaient pas été mis en cause, puis constaté, d'abord, que ces parcelles permettaient également de désenclaver le fonds de M. [E] en lui offrant un accès à la voie publique, et, ensuite, que l'expert n'avait pu examiner la possibilité d'un désenclavement autre que celui privilégié par le demandeur, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur un moyen dont les parties n'avaient pu débattre, a, sans violer le principe de la contradiction, déclaré irrecevable l'action en désenclavement.

5. Le moyen n'est donc pas fondé. PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [E] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [E] et le condamne à payer à la société civile immobilière Rejanda la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat aux Conseils, pour M. [E]

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré un propriétaire (M. [E], l'exposant) irrecevable en son action en désenclavement ;

ALORS QUE, d'une part, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en déclarant irrecevable l'action en désenclavement de l'exposant pour la raison qu'elle n'avait pas été introduite à l'égard de tous les voisins, se fondant ainsi sur un moyen relevé d'office sans avoir préalablement invité les parties à en discuter, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction en violation de l'article 16 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, d'autre part, le juge qui constate un état d'enclave, ne peut, sous prétexte de l'absence de mise en cause de l'ensemble des propriétaires concernés par la fixation du droit de passage, refuser de statuer sur une demande de désenclavement et la déclarer irrecevable ; que, tenu de statuer, il doit rouvrir les débats, en invitant le demandeur à procéder aux mises en cause qu'il estime nécessaires ; qu'en l'espèce, l'arrêt infirmatif attaqué a expressément constaté l'état d'enclave de la propriété de l'exposant ; qu'en déclarant celui-ci irrecevable en sa demande de désenclavement, à défaut d'avoir mis en cause les propriétaires estimés concernés par la fixation du droit de passage, quand, tenue de déterminer l'assiette de la servitude, elle devait rouvrir les débats et inviter l'exposant à mettre en cause les propriétaires intéressés, la cour d'appel a violé les articles 682 et 683 du code civil, ensemble l'article 332 du code de procédure civile.