Social Housing Lease Transfer Upon Death: Automatic Vesting vs. Judicial Recognition

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 28 septembre 2022

Cassation

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 692 F-D

Pourvoi n° V 21-11.533

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 SEPTEMBRE 2022

M. [C] [Y], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° V 21-11.533 contre l'arrêt rendu le 12 janvier 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant à la société Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 3] Habitat-OPH, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. [Y], de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société EPIC [Localité 3] Habitat-OPH, après débats en l'audience publique du 12 juillet 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure établissement public à caractère industriel et commercial

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 janvier 2021), en 1983, l'établissement public industriel et commercial [Localité 3] Habitat-OPH (le bailleur) a donné à bail un logement social composé de quatre pièces à [T] [P] (la locataire), qui est décédée en 2014, sans que le bailleur en soit informé par son fils, M. [Y], qui est demeuré dans les lieux.

2. Informé par l'administration fiscale en 2018 du décès de la locataire, le bailleur l'a assigné pour faire constater la résiliation de plein droit du bail au décès de la locataire, ordonner son expulsion et sa condamnation à payer une indemnité d'occupation. Pour s'y opposer, M. [Y] s'est prévalu du transfert du bail intervenu à son profit.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. M. [Y] fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande tendant à bénéficier du transfert du bail, d'ordonner son expulsion et de le condamner à payer une indemnité d'occupation, alors « que, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré de plein droit aux descendants vivant avec lui depuis un an à la date du décès ; qu'en estimant que le transfert, certes automatique, devait donner lieu à une action en justice, la cour d'appel de Paris a violé l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ensemble l'article 40 du même texte. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 14 et 40, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

4. Il résulte du premier de ces textes que, lors du décès du locataire, le contrat est transféré automatiquement aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

5. Selon le second, le transfert du contrat prévu à l'article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré, à condition que le bénéficiaire remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

6. Pour déclarer M. [Y] irrecevable en sa demande tendant à bénéficier du transfert du bail, l'arrêt retient que, si ce transfert présente en principe un caractère automatique, l'exercice par l'occupant du droit existant à la date du décès doit donner lieu à une action tendant à faire reconnaître la réalité de ce droit.

7. En statuant ainsi, alors que le transfert du bail à l'occupant qui remplit les conditions, opère par l'effet même de la loi à la date du décès du locataire, la cour d'appel a violé les textes précités.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 janvier 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;

Condamne la société Etablissement public industriel et commercial [Localité 3] Habitat-OPH aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Etablissement public industriel et commercial [Localité 3] Habitat-OPH et la condamne à payer à M. [Y] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. [Y]

L'arrêt attaqué, critiqué par M. [Y], encourt la censure ;

EN CE QUE, infirmant le jugement, il a déclaré irrecevable la demande de M. [Y] tendant à bénéficier du bail conclu par Mme [P], puis a ordonné son expulsion ainsi que le payement d'une indemnité d'occupation ;

ALORS QUE, premièrement, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré de plein droit aux descendants vivant avec lui depuis un an à la date du décès ; qu'en estimant que le transfert, certes automatique, devait donner lieu à une action en justice (arrêt, p. 4 alinéa 4), la cour d'appel de Paris a violé l'article 14 de la loi nº89-462 du 6 juillet 1989 ensemble l'article 40 du même texte ;

ALORS QUE, deuxièmement, en soumettant l'exercice d'une prérogative, pourtant acquise de plein droit lors du décès, à la nécessité de faire reconnaître son existence en justice, la cour d'appel de Paris a ajouté une condition à la loi, violant ainsi l'article 14 de la loi nº89-462 du 6 juillet 1989 ensemble l'article 40 du même texte ;

ALORS QUE, troisièmement, l'action du bénéficiaire du droit au transfert du bail, tiers au contrat de bail, n'est pas soumise à la prescription triennale ;

qu'en décidant le contraire, la cour d'appel de Paris a violé l'article 7-1 de la loi nº89-462 du 6 juillet 1989.