Landlord v. Tenants: Hot Water Charge Justification Appeal

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 28 septembre 2022

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 691 F-D

Pourvoi n° G 21-16.375

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 SEPTEMBRE 2022

La société Grand delta habitat, société coopérative d'intérêt collectif, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° G 21-16.375 contre le jugement rendu le 15 mars 2021 par le tribunal judiciaire d'Avignon, dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [R] [D] [J],

2°/ à M. [V] [D] [J],

domiciliés tous deux [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la société Grand delta habitat, après débats en l'audience publique du 12 juillet 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon le jugement attaqué (Avignon, 15 mars 2021), rendu en dernier ressort, la société coopérative d'intérêt collectif Grand delta habitat (la bailleresse) a donné un appartement à bail à M. et Mme [D] [J] (les locataires).

2. Les locataires ont formé opposition à une ordonnance d'injonction de payer un solde de charges après régularisation annuelle.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. La bailleresse fait grief au jugement de rejeter sa demande en paiement d'un arriéré de charges, alors :

« 1°/ que, un mois avant leur régularisation, le bailleur communique au preneur un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de production d'eau chaude sanitaire collective et sur la consommation individuelle d'eau chaude sanitaire du logement ; qu'en exigeant en outre du bailleur qu'il fournisse aux locataires « des explications claires, plausibles et surtout justifiées de cette importante fluctuation du prix du m3 d'eau chaude », attribuée à l'installation d'un cumulus fonctionnant à l'électricité en remplacement d'un système de production d'eau chaude par panneaux solaires défaillant, sans vérifier, comme il y était invité, que les prescriptions légales, tenant tant à la communication d'un décompte par nature de charges qu'à la mise à disposition des pièces justificatives correspondantes, avaient été effectivement respectées, et que les preneurs avaient été informés, conformément à loi, du coût réel de leur consommation d'eau chaude individualisée, le tribunal n'a pas conféré à sa décision de base légale au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;

2°/ qu'elle faisait valoir que, « en fin d'année, elle additionnait le montant des factures d'électricité émises au titre de la chaufferie de l'immeuble litigieux et le montant des factures de consommation d'eau de ladite chaufferie », qu'elle divisait ce coût, correspondant à la consommation d'eau chaude de l'immeuble, « par la consommation totale d'eau chaude des occupants de l'immeuble figurant sur les relevés établis par un tiers (?), ce qui lui donnait le coût du m3 » qu'elle imputait ensuite « en fonction de la consommation de telle ou telle famille », et produisait les factures correspondantes ; qu'en se bornant à affirmer que « la société Grand Delta Habitat s'était totalement affranchie de l'obligation de fournir à ses locataires des explications claires, plausibles et surtout justifiées sur cette importante fluctuation du prix du m3 d'eau chaude », sans répondre aux conclusions dont il était saisi, le tribunal a privé sa décision de tout motif en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

4. Le tribunal a relevé que, si les décomptes de régularisation de charges mentionnaient la quote-part imputée aux locataires au titre de la charge d'eau chaude et identifiaient la consommation individuelle d'eau pour les exercices concernés, ces pièces faisaient apparaître une augmentation très importante du coût du mètre cube d'eau chaude, qui demeurait inexpliquée malgré les demandes des locataires.

5. Ayant ainsi procédé à la recherche prétendument omise, relative aux documents dont la transmission aux locataires est imposée par l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et sans être tenu de suivre la bailleresse dans le détail de son argumentation relative aux modalités de calcul de la quote-part de charges imputée aux locataires, le tribunal, appréciant souverainement la portée des décomptes et justificatifs produits, a légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société coopérative d'intérêt collectif Grand delta habitat aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société coopérative d'intérêt collectif Grand delta habitat ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat aux Conseils, pour la société Grand Delta habitat

Le moyen reproche au jugement attaqué, mettant ainsi à néant une ordonnance d'injonction de payer, d'avoir débouté un bailleur (la société Grand Delta Habitat, l'exposante) de sa demande tendant au paiement par des preneurs (M. et Mme [D] [J]) de la somme de 318,91 € € au titre d'un arriéré de charges récupérables ;

ALORS QUE, d'une part, un mois avant leur régularisation, le bailleur communique au preneur un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de production d'eau chaude sanitaire collective et sur la consommation individuelle d'eau chaude sanitaire du logement ; qu'en exigeant en outre du bailleur qu'il fournisse aux locataires « des explications claires, plausibles et surtout justifiées de cette importante fluctuation du prix du m3 d'eau chaude », attribuée à l'installation d'un cumulus fonctionnant à l'électricité en remplacement d'un système de production d'eau chaude par panneaux solaires défaillant, sans vérifier, comme il y était invité, que les prescriptions légales, tenant tant à la communication d'un décompte par nature de charges qu'à la mise à disposition des pièces justificatives correspondantes, avaient été effectivement respectées, et que les preneurs avaient été informés, conformément à loi, du coût réel de leur consommation d'eau chaude individualisée, le tribunal n'a pas conféré à sa décision de base légale au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;

ALORS QUE, d'autre part, l'exposante faisait valoir (v. ses conclusions du 23 décembre 2020, p. 3, alinéas 9 à 11 ; p. 4, alinéa 1) que, « en fin d'année, elle additionnait le montant des factures d'électricité émises au titre de la chaufferie de l'immeuble litigieux et le montant des factures de consommation d'eau de ladite chaufferie », qu'elle divisait ce coût, correspondant à la consommation d'eau chaude de l'immeuble, « par la consommation totale d'eau chaude des occupants de l'immeuble figurant sur les relevés établis par un tiers (?), ce qui lui donnait le coût du m3 » qu'elle imputait ensuite « en fonction de la consommation de telle ou telle famille », et produisait (v. ibid., pp. 4 et 5) les factures correspondantes ; qu'en se bornant à affirmer que « la société Grand Delta Habitat s'était totalement affranchie de l'obligation de fournir à ses locataires des explications claires, plausibles et surtout justifiées sur cette importante fluctuation du prix du m3 d'eau chaude », sans répondre aux conclusions dont il était saisi, le tribunal a privé sa décision de tout motif en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile.