Tenant's Rent Reduction Claim Barred by Procedural Deadline

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

SG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 28 septembre 2022

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 687 F-D

Pourvoi n° D 21-12.829

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 SEPTEMBRE 2022

M. [Y] [J], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° D 21-12.829 contre l'arrêt rendu le 19 mai 2020 par la cour d'appel de Grenoble (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à l'établissement public industriel et commercial Alpes Isère habitat, anciennement dénommé OPAC 38, dont le siège est [Adresse 1], défendeur à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Gallet, conseiller référendaire, les observations de Me Haas, avocat de M. [J], de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de l'établissement public industriel et commercial Alpes Isère habitat, après débats en l'audience publique du 12 juillet 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Gallet, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 19 mai 2020), le 25 septembre 2015, l'office public d'aménagement et de construction de l'Isère, devenu l'établissement public industriel et commercial Alpes Isère habitat (le bailleur), a donné à bail à M. [J] (le preneur) un logement.

2. Plusieurs mensualités étant demeurées impayées, le bailleur a signifié au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, puis l'a assigné en constat de l'acquisition de cette clause, en expulsion et en paiement d'un arriéré locatif.

3. Se prévalant d'un écart entre la surface habitable du logement et celle exprimée au bail, le preneur a formé une demande reconventionnelle en diminution du loyer.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en ses deuxième et troisième branches

Enoncé du moyen

5. Le preneur fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande en diminution du loyer, alors :

« 2°/ que si le bailleur ne répond pas dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution du loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer ; qu'en considérant, hors tout fondement légal, que l'inobservation de ce délai de quatre mois était sanctionnée par l'irrecevabilité de la demande, la cour d'appel a violé les articles 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 122 du code de procédure civile ;

3°/ que la demande en diminution du loyer peut être formulée, pour la première fois devant le juge, par voie de conclusions, à titre reconventionnel, dans le cadre d'une action du bailleur en paiement d'un arriéré locatif ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble les articles 64 et 70 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a énoncé, à bon droit, que l'action en réduction de loyer prévue par l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est enfermée dans un délai pour agir courant à compter de la demande faite au bailleur et dont la sanction est, en application de l'article 122 du code de procédure civile, l'irrecevabilité.

7. Dès lors, après avoir constaté que le preneur avait demandé au bailleur de réduire son loyer le 29 janvier 2018 et que les conclusions en saisissant le tribunal avaient été notifiées le 4 septembre 2018, soit plus de quatre mois après, elle en a exactement déduit que cette demande était irrecevable.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [J] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [J] et le condamne à payer à l'établissement public industriel et commercial Alpes Isère habitat la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour M. [J].

M. [J] fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré irrecevable sa demande en réduction du loyer de l'appartement et, en conséquence, DE L'AVOIR condamné à payer à l'établissement Alpes Isère Habitat une somme de 5 800,85 euros au titre de l'arriéré locatif et DE L'AVOIR débouté de ses demandes en restitution d'un trop-perçu ;

ALORS, 1°), QU'à l'appui de ses demandes tendant à la réduction du loyer et à la restitution d'un trop-perçu, le locataire faisait valoir, d'une part, en application de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, que la surface du logement était inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée dans le contrat de location et, d'autre part, en application de l'article R. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, que le montant du loyer avait été calculé sur la base d'un coefficient correcteur erroné ; qu'en n'examinant que le premier de ces deux moyens et en laissant sans réponse le second, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS, 2°), QUE si le bailleur ne répond pas dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer ; qu'en considérant, hors tout fondement légal, que l'inobservation de ce délai de quatre mois était sanctionnée par l'irrecevabilité de la demande, la cour d'appel a violé les articles 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 122 du code de procédure civile ;

ALORS, 3°), QUE la demande en diminution du loyer peut être formulée, pour la première fois devant le juge, par voie de conclusions, à titre reconventionnel, dans le cadre d'une action du bailleur en paiement d'un arriéré locatif ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble les articles 64 et 70 du code de procédure civile.