Lessor v. Lessee: Commercial Lease Rent Arrears Prescription Period

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 28 septembre 2022

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 684 F-D

Pourvoi n° Y 21-17.907

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 SEPTEMBRE 2022

La société Bordeaux logistique, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Y 21-17.907 contre l'arrêt rendu le 16 mars 2021 par la cour d'appel de Bordeaux (4e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Mod'8 Aster chaussures, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 2], aux droits de laquelle vient la société Royer, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société Bordeaux Logistique, de la SCP Spinosi, avocat de la société Royer, après débats en l'audience publique du 12 juillet 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Reprise d'instance

1. Il est donné acte à la société Royer, venant aux droits de la société Mod'8 Aster chaussures, de sa reprise d'instance.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 16 mars 2021), le 1er décembre 2011, la société Bordeaux logistique (la bailleresse) a consenti à la société Mod'8 Aster chaussures (la locataire) un bail dérogatoire sur des locaux commerciaux pour une durée d'un an, lequel a été reconduit le 31 octobre 2012 jusqu'au 31 octobre 2013 par un nouveau bail comprenant une clause stipulant, qu'à défaut de dénonciation par la locataire avant le 1er juin 2013, la convention se « transformera automatiquement en bail commercial de trois ans ».

3. Le 10 juin 2013, la locataire a dénoncé le bail avec effet au 30 octobre 2013, date à laquelle elle a restitué les clés et libéré les locaux.

4. Le 20 avril 2016, se prévalant d'un défaut de dénonciation dans le délai prévu, la bailleresse l'a assignée en paiement des loyers dus au 1er décembre 2015.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. La bailleresse fait grief à l'arrêt de déclarer sa demande irrecevable comme prescrite, alors :

« 1°/ que les parties à un bail dérogatoire peuvent décider que leur contrat se transformera en bail commercial à défaut de dénonciation du contrat par l'une des parties dans le délai contractuellement fixé ; qu'en retenant qu'une telle clause est contraire aux dispositions prévoyant que la soumission au statut peut seulement être la conséquence d'un maintien dans les lieux à l'expiration du bail dérogatoire, le preneur devant à défaut pouvoir libérer les lieux sans formalité, la cour d'appel a violé les articles L. 145-5 du code de commerce et 1737 du code civil, par fausse application, et l'article 1134, devenu 1103, du code civil, par refus d'application.

2°/ que l'action en paiement des loyers commerciaux relève de la prescription quinquennale de droit commun ; qu'en retenant que l'action en paiement de loyers exercée par la société Bordeaux Logistique relevait de la prescription biennale prévue par l'article L. 145-60 du code de commerce, la cour d'appel a violé ce dernier texte par fausse application, et l'article 2224 du code civil par refus d'application.

3°/ que la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut qui résulte du seul effet d'une clause d'un bail dérogatoire n'est pas soumise à la prescription biennale ; qu'en retenant que l'action en paiement de loyers exercée par la société Bordeaux Logistique, fondée sur l'existence d'un bail commercial, relevait de la prescription biennale prévue par l'article L. 145-60 du code de commerce, la cour d'appel a violé ce dernier texte par fausse application, et l'article 2224 du code civil par refus d'application. »

Réponse de la Cour

6. D'une part, ayant, par motifs adoptés, constaté, que la locataire avait quitté les lieux avant le terme du bail dérogatoire et, relevé que l'action de la bailleresse en paiement de loyers jusqu'à l'extinction de la période triennale était fondée sur l'application du statut des baux commerciaux du fait de l'inobservation par le preneur du délai contractuel de préavis stipulé au bail, la cour d'appel a ainsi fait ressortir que l'action de la bailleresse visait à la requalification du bail dérogatoire en bail commercial par l'effet d'une clause contractuelle et non à la constatation de l'existence d'un bail soumis au statut de par l'effet de l'article L. 145-5 du code de commerce.

7. Abstraction faite de motifs surabondants relatifs à la validité de cette clause, elle en a exactement déduit que l'action était soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce.

8. D'autre part, ayant constaté, par motifs adoptés, que le délai de prescription avait couru à compter de la conclusion du bail, soit le 31 octobre 2012, et que l'assignation en date du 20 avril 2016 était tardive, elle en a exactement déduit que l'action était prescrite.

9. Le moyen, pour partie inopérant, n'est donc pas fondé pour le surplus.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Bordeaux logistique aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Bordeaux logistique et la condamne à payer à la société Royer la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour la société Bordeaux Logistique

La société Bordeaux Logistique fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement rendu le 15 mars 2018 par le tribunal de grande instance de Bordeaux en ce qu'il a déclaré irrecevable comme prescrite sa demande visant au paiement de la somme de 237 055 66 TTC à titre de loyers arrêtés au 1er décembre 2015, et ce avec intérêts.

ALORS QU E les parties à un bail dérogatoire peuvent décider que leur contrat se transformera en bail commercial à défaut de dénonciation du contrat par l'une des parties dans le délai contractuellement fixé ; qu' en retenant qu'une telle clause est contraire aux dispositions prévoyant que la soumission au statut peut seulement être la conséquence d'un maintien dans les lieux à l'expiration du bail dérogatoire, le preneur devant à défaut pouvoir libérer les lieux sans formalité la cour d'appel a violé les articles L. 145 5 du code de commerce et 1737 du code civil, par fausse application, et l'article 1134, devenu 1103 , du code civil , par refus d'application.

2. ALORS QUE l'action en paiement des loyers commerciaux relève de la prescription quinquennale de droit commun ; qu'en retenant que l'action en paiement de loyers exercée par la société Bordeaux Logistique relevait de la prescription biennale prévue par l'article L. 145 60 du code de commerce, la cour d'appel a violé ce dernier texte par fausse application, et l'article 2224 du code civil par refus d'application.

3. ALORS QUE la demande tendant à faire constater l'existence d un bail soumis au statut qu' il résulte du seul effet d'une clause d'un bail dérogatoire n est pas soumise à la prescription biennale ; qu'en retenant que l'action en paiement de loyers exercée par la société Bordeaux Logistique, fondée sur l'existence d un bail commercial, relevait de la prescription biennale prévue par l'article L. 145 60 du code de commerce, la cour d'appel a violé ce dernier texte par fausse application, et l'article 2224 du code civil par refus d'application.