Co-owner Annulment of General Assemblies Due to Property Manager's Failure to Maintain Separate Bank Account

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 7 septembre 2022

Cassation

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 597 F-D

Pourvois n°

J 21-16.422

K 21-16.423 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 SEPTEMBRE 2022

M. [Z] [O], domicilié [Adresse 5], a formé les pourvois n° J 21-16.422 et K 21-16.423 contre deux arrêts rendus le 27 janvier 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans les litiges l'opposant respectivement :

1°/ à la société Egide (Egide Essonne), venant aux droits de la société Segine, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],

2°/ au syndicat des copropriétaires La Bruyère-II, [Adresse 2], dont le siège est chez société Proact Imm (enseigne Citya Val de Seine), [Adresse 1], représenté par son syndic la société ABP, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur au pourvoi n° J 21-16.422 invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le demandeur au pourvoi n° K 21-16.423 invoque, à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Les dossiers ont été communiqués au procureur général.

Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations de Me Carbonnier, avocat de M. [O], de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, avocat de la société Egide et du syndicat des copropriétaires La Bruyère-II, après débats en l'audience publique du 14 juin 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° K 21-16.423 et J 21-16.422 sont joints.

Faits et procédure

2. Selon les arrêts attaqués (Paris, 27 janvier 2021, n° RG 19/18505 et n° RG 19/13479), M. [O], copropriétaire, a assigné le syndicat des copropriétaires La Bruyère II (le syndicat des copropriétaires) et la société Segine, son syndic, en annulation des assemblées générales des 3 septembre 2015 et 1er septembre 2016.

3. La société Egide est venue aux droits de la société Segine.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi n° K 21-16.423, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. M. [O] fait grief à l'arrêt (n° RG 19/18505) de rejeter sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 septembre 2015, alors « qu'un compte bancaire séparé doit être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, sous peine de nullité du mandat de syndic ; que M. [O] faisait valoir que sur la période de septembre 2014 à janvier 2015, le syndic se prévalait d'un unique compte bancaire ouvert sous l'intitulé « SEGINE BRUYERE 2 » ce qui laissait planer un doute sur son caractère séparé du syndic, la société Ségine, ne pouvant être dissipé que par la production de la convention d'ouverture de compte que le syndic refusait de produire ; qu'en décidant que le syndic aurait ouvert un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires en décembre 2014, sans s'expliquer comme elle y était invitée sur l'intitulé litigieux du compte et l'absence de variation du numéro de compte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

3. Selon ce texte, le syndic est chargé d'ouvrir, dans un établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. La méconnaissance de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration de trois mois suivant sa désignation.

4. Pour rejeter la demande d'annulation de l'assemblée générale du 3 septembre 2015, l'arrêt retient que la société Segine et le syndicat des copropriétaires rapportaient valablement la preuve de l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat dans les livres de la société Banque Delubac et Cie par la production d'un relevé de comptes faisant apparaître des opérations au 1er décembre 2014, lequel est conforme à l'attestation d'ouverture de compte séparé émise par ladite banque.

5. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'intitulé de ce compte bancaire, dans lequel apparaissait le nom du syndic, et l'absence de variation du numéro du compte par rapport à celui ouvert au nom du syndic, ne laissaient pas présumer que ce compte bancaire n'était pas séparé de celui du syndic, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Et sur le moyen du pourvoi n° J 21-16.422

Enoncé du moyen

6. M. [O] fait grief à l'arrêt (n° RG 19/13479) de rejeter sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 1er septembre 2016, alors « qu'il sollicitait l'annulation de l'assemblée générale du 1er septembre 2016, faute de convocation par un syndic régulièrement désigné, au regard de l'annulation de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 ayant désigné le syndic, de sorte que la cassation à intervenir au titre du pourvoi n° K 21-16.423, en ce qu'elle tend à remettre en cause l'arrêt du 27 janvier 2021 (RG n° 19/18505) ayant statué sur la validité de l'assemblée générale du 3 septembre 2015, engendrera par voie de conséquence la cassation au titre du présent pourvoi par application de l'article 625 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 625 du code de procédure civile :

7. Selon ce texte, la cassation entraîne l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.

8. La cassation sur le premier moyen du pourvoi n° K 21-16.423 entraîne l'annulation par voie de conséquence de l'arrêt (n° RG 19/13479), lequel se trouve dans un lien de dépendance nécessaire avec l'arrêt cassé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes leurs dispositions, les arrêts (n° RG 19/18505 et n° RG 19/13479) rendus le 27 janvier 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet les affaires et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ces arrêts et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires La Bruyère II et la société Egide aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires La Bruyère II et la société Egide et les condamne à payer à M. [O] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts cassés ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi n° J 21-16.422 par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour M. [O]

M. [Z] [O] fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR débouté de sa demande en annulation de l'assemblée générale du 1er septembre 2016 ;

ALORS QUE M. [O] sollicitait l'annulation de l'assemblée générale du 1er septembre 2016, faute de convocation par un syndic régulièrement désigné, au regard de l'annulation de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 ayant désigné le syndic (conclusions d'appel de M. [O], p. 3 et 4), de sorte que la cassation à intervenir au titre du pourvoi n° K 21-16.423, en ce qu'elle tend à remettre en cause l'arrêt du 27 janvier 2021 (RG n° 19/18505) ayant statué sur la validité de l'assemblée générale du 3 septembre 2015, engendrera par voie de conséquence la cassation au titre du présent pourvoi par application de l'article 625 du code de procédure civile.

Moyens produits au pourvoi n° K 21-16.423 par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour M. [O]

PREMIER MOYEN DE CASSATION

M. [Z] [O] fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR débouté de sa demande en annulation de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 ;

1°) ALORS QU'un compte bancaire séparé doit être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, sous peine de nullité du mandat de syndic ;

Que M. [O] faisait valoir que sur la période de septembre 2014 à janvier 2015, le syndic se prévalait d'un unique compte bancaire ouvert sous l'intitulé « SEGINE BRUYERE 2 » ce qui laissait planer un doute sur son caractère séparé du syndic, la société Ségine, ne pouvant être dissipé que par la production de la convention d'ouverture de compte que le syndic refusait de produire (conclusions de M. [O], p. 3 à 5) ;

Qu'en décidant que le syndic aurait ouvert un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires en décembre 2014 (arrêt, p. 4, § 3), sans s'expliquer comme elle y était invitée sur l'intitulé litigieux du compte et l'absence de variation du numéro de compte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QUE M. [O] faisait valoir que plusieurs pouvoirs conférés par d'autres copropriétaires en vue de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 étaient affectés d'irrégularités qui apparaissaient à la lecture des quelques pouvoirs versés aux débats par le syndicat des copropriétaires (conclusions de M. [O], p. 6) ;

Qu'en disant qu'il ne démontrerait pas l'irrégularité des pouvoirs (arrêt, p. 4, § 10), sans s'expliquer sur les irrégularités qui apparaissaient déjà à la lecture des pièces adverses, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

M. [Z] [O] fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR débouté de sa demande en annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 ;

1°) ALORS QUE chaque résolution proposée au vote de l'assemblée générale ne peut avoir qu'un seul objet ;

Que M. [O] faisait valoir que la résolution n° 4 contenait quatre questions différentes (conclusions de M. [O], p. 8, § 2) ; que la cour d'appel a relevé que la résolution n°4 « se scinde effectivement en quatre sous résolutions » (arrêt, p. 5 § 2) ;

Qu'en déboutant cependant M. [O] de sa demande en annulation de la résolution litigieuse, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ensemble les articles 9 et 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

2°) ALORS QUE le mandat du syndic ne peut être renouvelé que dans le cadre des majorités de l'article 25 ou à défaut de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que M. [O] faisait valoir que le mandat du syndic, la société Segine, expirait le 7 septembre 2016, et que la résolution litigieuse tendait à renouveler son mandat pour trois mois, à défaut de renouvellement aux majorités requises, dérogeant ainsi aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 (cf. conclusions de M. [O], p. 10, § 2) ;

Qu'en disant cependant que la résolution litigieuse ne procéderait que de l'application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 (arrêt, p. 5 § 2), la cour d'appel a violé, par fausse interprétation, l'article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble les articles 24 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par refus d'application ;

3°) ALORS QUE les décisions d'assemblée générale ne régissant pas les rapports entre chaque copropriétaire et le syndic, pris personnellement ;

Que M. [O] reprochait à la résolution n° 4 de prévoir que, du fait du votre du contrat de syndic en assemblée générale, « Les copropriétaires adhèrent également individuellement à ce contrat », faisant naitre des obligations entre chaque copropriétaire et le syndic, pris personnellement (conclusions de M. [O], p. 8) ;

Qu'en disant cependant qu'une telle résolution ne porterait pas atteinte à l'effet relatif des conventions (arrêt, p. 5, § 3), la cour d'appel a violé, par fausse interprétation, l'article 1165 du code civil ;

4°) ALORS QU'au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic ;

Que M. [O] faisait valoir que la résolution n°4 ne faisait pas apparaitre de mise en concurrence obligatoire avant la désignation du syndic, selon la procédure alors applicable à la date de l'assemblée générale (conclusions d'appel de M. [O], p. 12 et 13) ;

Qu'en disant cependant la résolution n° 4 régulière, au motif inopérant que l'obligation de mise en concurrence ne s'imposerait que tous les trois ans et pour la première fois à compter de l'année 2017 (arrêt, p. 5, § 6 et 7), la cour d'appel a violé l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version alors applicable telle qu'issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

M. [Z] [O] fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR débouté de sa demande en annulation des résolutions n° 15 à 21 de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 ;

ALORS QUE M. [O] faisait valoir que par application du règlement de copropriété, les charges d'ascenseur devaient être réparties et votées « entre les copropriétaires desservis par les appareils » (cf. conclusions de M. [O], p. 15) ;

Qu'en disant les résolutions régulières en l'état d'une répartition par bâtiment (arrêt, p. 5, dernier § et p. 6, § 3), sans s'expliquer sur le non-respect des modalités de vote par copropriétaire concerné, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 24 III de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.