Lessee v. Lessors: Soundproofing Cost Allocation Under Lease Terms
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe lessee of a commercial property, which included a music bar, sued the lessors, who had become the owners, seeking reimbursement for soundproofing work required to meet regulatory standards. The lessee argued that under civil code provisions, the landlord is generally obligated to maintain the property for its intended use and that any transfer of this obligation, particularly for regulatory compliance work, requires an express clause in the lease. The Court of Cassation upheld the lower court's decision rejecting the claim, reasoning that the court of appeal had sovereignly interpreted the lease agreement and its amendment—which authorized the musical ambiance activity and required the lessee to comply with administrative prescriptions and prevent neighborhood nuisances—as clearly demonstrating the parties' intent to transfer the cost of the necessary soundproofing work to the lessee, thereby derogating from the landlord's general maintenance obligation.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1719 du code civil, article 700 du code de procédure civile, En application de l'article 700 du code de procédure civile; Lessee v. Lessors: Soundproofing Cost Allocation Under Lease Terms: The lessee argued that under civil code provisions, the landlord is generally obligated to maintain the property for its intended use and that any transfer of this obligation, particularly for regulatory compliance work, requires an express clause in the lease. The Court of Cassation upheld the lower court's decision rejecting the claim, reasoning that the court of appeal had sovereignly interpreted the lease agreement and its amendment—which authorized the musical ambiance activity and required the lessee to comply with administrative prescriptions and prevent neighborhood nuisances—as clearly demonstrating the parties' intent to transfer the cost of the necessary soundproofing work to the lessee, thereby derogating from the landlord's general maintenance obligation.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe core of the appeal concerned the interpretation of this article regarding the landlord's obligation to maintain the premises, which was the basis of the ground for cassation.
Cited in the dispositive to reject the appellant's claim for costs under this article and to award costs to the appellee.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 29 juin 2022
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 536 F-D
Pourvoi n° A 21-14.482
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 29 JUIN 2022
La société Baraka, sous l'enseigne BAR A KA, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° A 21-14.482 contre l'arrêt rendu le 16 décembre 2020 par la cour d'appel de Riom (3e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant :
1°/ [P] [V], ayant été domicilié [Adresse 2], décédé,
2°/ à Mme [Z] [X], épouse [V], domiciliée [Adresse 2],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations de Me Soltner, avocat de la société Baraka, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de Mme [X], épouse [V], après débats en l'audience publique du 24 mai 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Riom, 16 décembre 2020), la société Baraka, cessionnaire d'un fonds de commerce de café bar brasserie restaurant spectacles, exerce son activité dans des locaux donnés à bail par contrat du 30 mars 2000.
2. Par avenant du 21 septembre 2007, la destination des lieux a été étendue à l'activité de bar à ambiance musicale.
3. Le 1er septembre 2011, [P] [V], aujourd'hui décédé, et Mme [X] épouse [V] ont acquis la propriété du local commercial.
4. Ensuite d'un litige opposant les parties sur la prise en charge de travaux d'isolation phonique à entreprendre, la société Baraka a, après expertise, assigné les bailleurs en remboursement du coût de ces travaux.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. La société Baraka fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que
le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'en particulier, les travaux prescrits par l'autorité administrative ou les normes réglementaires incombent au bailleur, et il ne peut être dérogé à ce principe que par une clause expresse du bail; qu'en l'espèce, par motifs propres et adoptés, la cour d'appel a constaté que le bail du 30 mars 2000 entre les époux [V] et la société NFL, transmis à la société Baraka à partir du 1er décembre 2005, stipulait que le preneur « aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité», et qu'il devrait « assurer [l'exercice de son activité] en conformité rigoureuse avec les prescriptions légales et administratives pouvant s'y rapporter », et que l'avenant à ce contrat du 21 septembre 2007, qui avait ajouté à l'objet du bail l'activité de « bar à ambiance musicale », prévoyait que « le preneur devra se conformer rigoureusement aux prescriptions administratives et autres concernant l'exercice de cette activité, et veiller à ce que celle-ci n'apporte aucune nuisance de quelque sorte que ce soit aux autres occupants de l'immeuble ou du voisinage, de manière à ce que le bailleur ne puisse être à l'avenir inquiété ou recherché pour quelque cause que ce soit à ce sujet » ; qu'en déduisant de ces clauses que la société Baraka devait supporter la charge des travaux de mise en conformité du local aux normes acoustiques, sans constater l'existence d'une clause expresse du bail ou de son avenant en ce sens, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil. »
Réponse de la Cour
6. La cour d'appel a relevé, par motifs adoptés, que la clause stipulée dans l'avenant du 21 septembre 2007, qui a modifié la destination des locaux donnés à bail pour y ajouter l'activité de bar à ambiance musicale, imposait au preneur de se conformer rigoureusement aux prescriptions administratives et autres concernant l'exercice de cette activité et de veiller à ce que celle-ci n'apporte aucune nuisance de quelque sorte que ce soit aux autres occupants de l'immeuble ou au voisinage.
7. Elle a pu en déduire, par une interprétation souveraine de la volonté des parties, que celles-ci avaient entendu, par dérogation aux obligations normalement mises à la charge du bailleur, transférer au preneur le coût des travaux, notamment d'isolation phonique, qui s'avéreraient nécessaires à l'exercice de cette nouvelle activité, et rejeté, en conséquence, les demandes de la société Baraka.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Baraka aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Baraka et la condamne à payer à Mme [X], épouse [V] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Baraka
La société BARAKA fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté l'intégralité des prétentions de la Sarl Baraka dirigées contre Madame [Z] [X] épouse [V] et M. [P] [V],
ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'en particulier, les travaux prescrits par l'autorité administrative ou les normes réglementaires incombent au bailleur, et il ne peut être dérogé à ce principe que par une clause expresse du bail; qu'en l'espèce, par motifs propres et adoptés, la cour d'appel a constaté que le bail du 30 mars 2000 entre les époux [V] et la société NFL, transmis à la société BARAKA à partir du 1er décembre 2005, stipulait que le preneur « aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité », et qu'il devrait « assurer [l'exercice de son activité] en conformité rigoureuse avec les prescriptions légales et administratives pouvant s'y rapporter », et que l'avenant à ce contrat du 21 septembre 2007, qui avait ajouté à l'objet du bail l'activité de « bar à ambiance musicale », prévoyait que « le preneur devra se conformer rigoureusement aux prescriptions administratives et autres concernant l'exercice de cette activité, et veiller à ce que celle-ci n'apporte aucune nuisance de quelque sorte que ce soit aux autres occupants de l'immeuble ou du voisinage, de manière à ce que le bailleur ne puisse être à l'avenir inquiété ou recherché pour quelque cause que ce soit à ce sujet »; qu'en déduisant de ces clauses que la société BARAKA devait supporter la charge des travaux de mise en conformité du local aux normes acoustiques, sans constater l'existence d'une clause expresse du bail ou de son avenant en ce sens, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil.